房地产评估程序流程，就是指房地产评估工作按其相互关系，所建立的每个实际操作流程和阶段。一般而言，评定一宗房地产业关键涉及如下所示六个基本上流程。

　　一、确立定价的一般事宜

　　在具体开展房产评估全过程中，会牵涉到很多层面的难题，必须解决的事宜也较多。有一些事宜会直接影响到定价工作的整个过程，对定价额也是有很大的危害，这种事宜被称坦定价的一般事宜，务必事先确立。一般来说，定价的一般事宜包含定价目标、定价目地、定价时段及评定前提条件四个层面。

　　（一）确立定价目标

　　1.评定实体线的明确。就是要确立评定对象是什么、范畴怎样。定价的是土地资源，或是房屋建筑，或者房地产合一，包含位于部位、总面积、主要用途、构造等；如定价的是办公楼，是不是包含在其中设备的机器设备；如果是酒店餐厅，是不是包含在其中的家俱等。

　　2.评定目标支配权情况的明确。最先要确立所评定的是哪种物权法，是使用权，或是所有权或质押权等。在中国，特别是在要留意所评定的是根据有偿服务转让方法得到的土地使用权证，还土地使用权证的批租期限，已使用年限、剩下使用年限受限制、是不是详细等。如评定目标是不是已选用了租用权、质押权和典权、地役权等，其期限怎样。

　　（二）确立定价目地

　　定价目地可主要分成交易、互换、租用、入股投资、质押、当铺、商业保险、课税、征用土地、房屋拆迁补偿、决策、清产核资、区域划分、剖析等。不一样的评价目地针对定价方式的选用和定价結果尽有一定危害的，因而，务必确立评定目地。

　　确立了评定目地，也就相对应地明确了所需评定的价钱种类，如交易价钱、租用价钱、入股投资价钱、质押价钱、征用土地价钱、课税价钱等。各种各样价钱在评定时都是有对应的常见问题，如质押价格评估与交易价格评估就会有比较大的差别，因为质押价格评估要考虑到抵押借款偿还的安全系数，因而其金额应相当于评定目标的预估价钱（抵押期限）减掉处理税金等；征用土地价钱和课税价格评估一般是依照我国的相关要求开展，如有一些我国及地域要求，土地资源的课税价钱用线路价法评定；商业保险定价的评定只指房屋建筑以及家俱、机器设备的使用价值等。

　　（三）确立定价时段

　　房产价格受各种原因危害，是不停变动的。针对同一宗房地产业而言，在不一样的时段上，其价钱很有可能有很大的区别。大家一般所指的某宗房地产业的价钱全是指该房地产业在某一特殊时段上的市价，大家所要评定的也就是这类市价。非市价的评定不但是毫无价值的个人行为，并且也是没法开展的，因而，务必确立定价时段。定价时段一般以年、月、日来表明，其详略水平一般是由房地产业的平稳水平及评定的价钱类型所确定的。

　　（四）确立评定前提条件

　　因为特殊情况的必须，及其评定目标与别的事情中间所具有的关联，在评定上还需要确立评定的必要条件，关键涉及如下所示四种：1.单独定价。单独定价产生在定价目标为土地资源与房屋建筑合一的“房地产业”上，依据某类必须或特殊条件，有时候独立就该房地产业的土地资源一部分开展评定，而且不考虑到房屋建筑的存有，这类情况称之为单独定价。简易地说，便是将土地资源当做空闲地，视作无房屋建筑存有的情况下来评定。在地面上房屋建筑预订动迁的前提下，通常开展房屋建筑动迁的单独定价。

　　2.一部分定价。一部分定价就是指定价目标房地产业是由土地资源及房屋建筑组成的商业综合体，在该土地资源与房屋建筑为一总体的明确标准下，仅就在其中的土地资源或房屋建筑开展价格评估。它与单独定价的差异是，单独定价不考虑到地面上房屋建筑存有对土地价格的危害，而一部分定价则考虑到地面上房屋建筑存有对土地价格的具体危害，或土地资源对房屋建筑价钱的具体危害。由房产价格的平衡规律、合适规律等可以判断，土地资源或房屋建筑的一部分定价额将遭受明确情况的干扰而产生变化。

　　3.合拼定价或切分定价。以房屋的合拼或切分为前提条件所开展的评定，称之为合拼或切分定价。比如，以选购邻地并与已有土地资源合拼应用为前提条件，对邻地开展交易价格评估即是合拼定价；又如，为使土地资源的一部分切分售卖变成很有可能，而评定其剩下一部分的价钱，即是切分定价。不论是合拼定价或是切分定价，其定价結果都将与一切正常评定存有一定差别，其评定出的价钱称之为“限定价格”，即在销售市场受限制的标准下所产生的价钱，该价钱仅对指定的买卖行为主体具备经济发展合理化。

　　4.变动定价。变动定价是以更改房地产业的运用情况为前提条件所开展的评定，也可称之为变动运用情况定价，它关键涉及如下所示几类情况：（1）以房地产业更改原本的主要用途为前提条件所开展的定价。如学生公寓将升级改造为酒店，政府部门写字楼将更新改造成供租赁的办公楼等。

　　（2）以房地产业再次开展装修改造为前提条件所开展的定价。

　　（3）以拆卸房屋建筑为前提条件对土地资源开展的定价。

　　针对以上必须明确的诸多定价事宜，一般是由受托人明确提出的，或依据受托人的意愿由定价工作人员分类整理的。

　　二、拟订定价工作方案

　　确立了定价的一般事宜，就可以基本上把握全部定价每日任务。为了更好地确保定价工作中高效率享、有秩序地进行，应事先拟订出合理性的工作方案，其具体内容包含以下一些层面：1.初审定价方式或开展的技术方案，便于于日后的工作任务有到达站开展。

　　2.明确资金投入工作人员。这也是定价工作方案的核心內容。应依据评定工作量的尺寸、特性及难度系数度明确，在明确时要考虑到定价工作人员的特长。

　　3.制订评定工作日期及进度计划分配。评定工作日期一般是按受托人的规定明确的。

　　4.评定工作所需费用预算。一般而言，制订定价工作方案多选用线条图案或网络计划技术性，以确保项目的有效与提升。

　　三、现场勘测

　　因为房屋在实物上具备不能移动化和个别性等特性，在物权法和可用上又存有多元化的特点，只是依据受托人或相关被告方给予的状况，还做不到实际、精确地掌握定价目标。因而，定价工作人员务必亲临指导，现场查清相关状况。现场勘测的內容具体涉及如下所示几层面：1.目标房地产业的地方以及周边环境。现场勘测时，除应查清地号或门牌号外，还应对比地籍图断定目标房地产业的界限以及与邻地和路面的关联，那样才可以精准地掌握定价人的部位、样子和土地面积等，应留意误勘。与此同时，还需要观查一下周边的建筑物合理布局、园林绿化、卫生条件、地形多少、日照、自然通风及周边土地资源利用水平等，并开展现场照相。

　　2.目标房地产业的运用状况及现况。最先要核查目标房地产业的具体主要用途。假如归属于有盈利的房地产业，还需要查清其租赁或运营上的盈利与花费；次之要查清房屋建筑的构造、完工時间、新老水平、完损级别及內部室内装修等（解决房屋开展內外照相），并掌握总建筑面积、使用的面积或能够租赁和运营用的总面积等。不必忽略调研具体应用状况与备案所规范的限制主要用途是不是一致，总数是不是相符合，支配权情况与产权年限产籍档案资料记述是不是一致等。

　　3.掌握本地房地产业的特点和状况。

　　四、搜集剖析相关资料

　　（一）房产价格的一般影响因素材料

　　房产价格的一般影响因素，大部分归属于宏观经济的社会因素，他们并不立即决策某宗房、房地产的价钱，但他们对总体房地产业的市场价格具备决策实际意义，对某种房地产业的价钱变地有时候能造成尤其大的危害，全部这种，最后也都是会反映在某些房地产业上。因而，务必普遍搜集并详细分析这些方面的相关材料。

　　从整体看来，一般影响因素对商品房价格的效果是盘根错节的，剖析他们对定价目标队价钱到底造成哪种危害也是一个难度系数很大、比较复杂的难题。一般来说，沒有确定的公式可套入，关键借助定价工作人员长期性累积的充实經驗开展综合分析判断。尤其是在房地产业波动比较大、变幻莫测时，针对这种原因的剖析更要取决于工作经验，有时候乃至反映为估老师的观察力。可是，当房地产业市场行情走势相对稳定，价钱变化较为平缓时，这种一般影响因素对商品房价格的整体功效或是可以反映出周期性的，房产价格将发生稳定的变化发展趋势，这时候可应用统计分析规律性和预测分析方式来明确房产价格的均值增减量、均值增速或价钱转变实体模型。对这种资料进行深入分析，就可以明确一般要素对评定目标价钱转变的功效危害。

　　在剖析全过程中，应擅于依据实际情况明确对评定目标或某种物业管理的价钱转变有很大危害的主要因素，进而既可简化剖析的难度系数，又可提升剖析的准确性。

　　（二）地区销售市场材料

　　因为房地产业的地区性，地区销售市场的材料对评定目标价钱的危害更高。地区销售市场材料关键包含一般影响因素在地区销售市场上的反映，包含该区域的经济发展、社会发展、城市规划建设（基础设施建设与公益性设备的基本建设）、城市规划建设的发展趋势转变，也包含该区域的销售市场特点及买卖状况等。

　　（三）案例材料案例材料，关键包含销售市场买卖案例材料、开发设计修建案例材料和房地产业应用盈利案例材料（如租赁房地产业的相关材料）。在评定全过程中，不管是不是立即应用这种材料，都应尽可能搜集，以仅供参考。针对收集到的案例材料，应梳理成报表方式，便于于运用。

　　（四）评定目标的状况该材料的搜集是在现场勘测时进行的，一般是按确定的报表填好。各种材料的来源于方式主要是：l.授权委托者给予。

　　2.现场勘测。

　　3.政府部门相关部门给予。

　　4.有关企业给予。

　　5.咨询管理公司给予。

　　此外，务必强调，应用不一样的定价方式，搜集材料的着重点是有很大差别的。

　　五、应用定价办法开展估计并决策定价結果

　　（一）评价方法的挑选

　　在选择评价方法时，关键根据如下所示两层面状况：1.各种各样定价方式的应用领域。

　　2.定价人的基本特征以及评定的目的和评定前提条件等。

　　（二）应用定价办法开展价钱试算

　　根据某类方式立即推算出来的定价結果，还不能让人信眼，因而，在定价工作上一般不当作最后定价結果。这类价钱，称之为试算价钱。有关试算价钱的测算全过程见相对应的定价方式章节目录。

　　（三）调节试算价钱

　　应用不一样方式所估计出去的试算价钱是有一定差距的，即便是应用同一定价方式，因所根据的材料不一样，也会得到不一样的数值。因而，务必对试算价钱开展综合分析并进行调节，使之不至于造成重要的差误。

　　1.调节试算价钱的关键根据。试算价钱中间所具有的差别，很有可能是由于使用的定价方式不一样，也或许是由于所根据的材料不一样。因而，调节试算价钱关键应考虑到如下所示两层面：（l）材料的可靠水平。要使定价結果能获得社会发展认可，所根据的材料不但要全方位，并且务必精确。因而，在调节试算价钱时，最先理应对估计过程中所根据的材料开展查验。查验时，不但要剖析材料的真实有效，还需要进一步剖析材料的选用及应用是不是适当，相关房产价格产生与健身运动的各类规律对该定价项目的运用是不是适当，价钱影响因素的剖析及其吃域要素和某些各种因素是不是良好等。

　　（2）定价人的类型。假如断定所根据的材料是靠谱的，则还应查验该材料是不是与目标房地产业的类型及授权委托定价的目地相一致。对于此事，一般将定价目标区划为自购房地产业和盈利房地产业两大类来给予剖析。

　　针对自购房地产业，一般要以比准价钱（按市场比较法估计的）或积算价钱（按成本法估计的）为根据开展调价，并做为决策最后定价额的根据。

　　针对盈利房地产业，一般以盈利价钱为主导来调节，但由于在估计盈利价钱时，即便可以准确掌握纯收益，也会由于在资本化率的选择上存有细微的差异而造成盈利价钱发生比较大偏差，因而，针对盈利房地产业，还务必较多地掂量比准价钱或积算价钱来实现调节，并以此来做为决策最后定价额的主要根据。

　　2.调节试算价钱的首要方式。调节试算价钱的办法具体有三种，

　　（四）最后定价额的决策

　　在怎样决策最后定价結果上，有二种各有不同的的建议：1.以调节得到的最后估计結果为关键根据。

　　2.以定价工作人员的经历为主导，参照估计結果。

　　大家觉得第一种建议更加有效，应做为决策最后定价結果的首要计划方案。但针对较为独特的定价主题活动，有时候必须定价工作人员大量地取决于工作经验来决策最后定价额。最后定价额的确定是全部定价工作的最关键因素，一般应由几个杰出的评估师一同科学研究定夺。

　　六、编写定价汇报

　　定价汇报是记叙评定成效的文档，为了更好地确保其品质，在编写时要遵循把握內容全方位、文件格式清楚、言简意赅、突显评定根据的标准。

　　（一）定价报告的方式

　　定价报告有一定形式（或称表文件格式）、滑雪技巧与混合式教学三种，可依据评定主题活动的详细情况灵便采用。

　　1.定形式定价报告。又被称为密闭式定价报告，是固定不动文件格式、固定不动內容，定价工作人员务必按要求填好，不可随便调整。其特点是一般事宜体现全方位，填好节省成本；缺陷是不可以依据估值人的详细情况而详细分析一些独特事宜。假如能应对不一样的定价原则和差异种类的房地产业，制做相对应的定形式定价报告，则可以在一定水平上填补这一缺陷。

　　2.滑雪技巧定价报告。又被称为敞开式定价报告，是由定价工作人员依据分析目标的状况而随意编写的、无一定形式的定价报告。其优点和缺点与定形式定价报告恰好相反。

　　3.混合式教学定价报告。混合式教学定价报告是兼取前二种报告的方式，不仅有滑雪技巧一部分，又有定形式一部分的定价报告。

　　（二）定价报告的构成

　　一份详细的定价报告一般由以下六个一部分构成：1.封面图（注明汇报名字）。

　　2.文件目录。

　　3.致授权委托者函。

　　4.定价結果汇报。

　　5.定价数据分析报告（即技术报告）。

　　6.相关配件。

　　（三）定价报告的內容

　　在定价报告中最少要记述以下事宜：1.授权委托定价者名字。

　　2.审理定价者名字。

　　3.定价目标概述。包含定价人的实体线情况与支配权情况。

　　4.定价目地。在报告的相对应地区，应与此同时表明依据此目地在评定全过程中考虑到了什么特定事宜。

　　5.定价时段。

　　6.定价工作日期。

　　7.评定根据。

　　8.定价选用的方式、技术方案和计算全过程。

　　9.定价结果。即最后定价额。

　　10.决策定价额的原因。

　　11.定价前提条件及定价結果的运用范畴。

　　12.定价工作人员状况。应表明定价工作人员与测评目标有没有利益关系。

　　13.附设材料。如评定目标的地籍图、平面设计图、外型和內部相片、房屋产权证明、定价工作人员和定价组织的资质证实等。

　　以上六个基本上定价流程具备非常明显的分阶段。确立定价的一般事宜与拟订定价工作方案，归属于定价的提前准备环节；现场勘测、收集与剖析相关资料、应用定价方式估计并决策定价权，非以定价的执行环节；编写定价汇报则归属于定价的完毕环节。以上三个环节、六个流程体现了定价的关键全过程。不一样专著在详细介绍定价程序流程时通常具有着一些差别，但异点并不是发议在以上六个基本上流程上，反而是因为论述难题的详略水平或范畴不一样所产生的。因而，定价的基本上程序流程是同样的。