房产抵押价钱＝（价格行情－政府部门税金－贷款利率－合同违约金－危害赔偿费－处理质押物全过程中的花费－应补交政府部门的土地出让金）×风险性修正系数。在其中，风险性修正系数由质押期内房地产业转变风险性、处理质押物时的转现难度系数水平、质押物自身的折旧费（包含化学物质折旧费、作用折旧费和经济发展折旧费）以及他灾难所决策，其选值应遵循传统性标准。

　　房产抵押，就是指抵押人将其合理合法的房地产业以不迁移占据的形式向质权人给予负债执行贷款担保的个人行为。借款人不执行负债时，质权人有权利依规对质押的房产拍卖所得的合同款优先选择受偿。

　　对质押房产开展客观性、公平而精确的评定，可以逃避和减少房产抵押信贷风险，确保房地产业的资产一切正常、井然有序、安全性地融合。科学研究地明确房产抵押价钱，理应考虑到下列四个层面的要素：

　　第一，房产抵押价钱理应是将来借款期满还款时的转现价钱，务必考虑到借款续存期内房地产业的风险性对质押物的危害。

　　第二，危害房产价格的原因除开社会经济发展发展状况、房地产业规章制度、现行政策及其城市规划建设等宏观经济要素外，还包含房地产业的区位优势、运用方法、预期收益率、房屋建筑品质等外部经济要素。在对这种要素开展研究和计算的情况下，理应遵循传统性标准。比如，在住宅小区周边基本建设加工厂或不利定居的别的设备时，会减少质押房屋的预估使用价值。

　　第三，金融企业在借款合同到期后如没法拿回资产，便会尽早将质押房地产业强制竞拍或售卖转现。可是，质押物能够完成的价钱一般都明显低于正常的销售市场总需求，这是由于：最先，结合实际处理质押担保物绝大多数是根据竞拍的方法来完成的，竞拍不可以议价。而房地产业刚好具备商品的价值大的特性，使一部分有购入意愿的人因为顾忌经营风险而放弃了选购的机遇。与此同时，依据国家法律法规，土地资源使用人获得土地证后，不项目投资基本建设不可质押土地资源；一经基本建设后，房和地要一同质押。假如消费者期待更改原来的主要用途，就牵涉到用地性质工商变更和补缴土地出让金差值的难题。因此某一种类的房地产业只合适于一部分特殊的消费者，需要量小，房产价格当然稍低。次之，不但大宗商品的房地产业由于商品的价值大而转现艰难，总体房地产业切分质押后的获利工作能力也相应较低。例如一宗宅基地上的房屋建筑连着占有的土地资源切分质押给好多个金融机构，部分切分和总体解决必定相互依存，大幅度降低了质押物的获利工作能力。最终，主要用途差异也在一定水平上危害房地产业的获利工作能力，一般商业服务和定居主要用途的房地产业较工业级房地产业在拍卖时更易接近那时候一切正常的销售市场总需求。

　　第四，依据《担保法》第四十六条要求，“质押担保的范畴包含主债务及贷款利息、合同违约金、危害赔偿费和完成质押权的花费。借款合同另有承诺的按承诺。”因为存有贷款利息、合同违约金、危害赔偿费、完成质押权的花费等要素的可变性导致的信贷风险，质押价钱理应是房地产业转现价钱扣减竞拍或售卖后卖家应向我国代缴的税金、贷款利率、合同违约金、危害赔偿费和房地产业转现需要的诉讼费用、担保费、竞拍费等花费后的账户余额。必须注意的是，在我国尽管早已推行了十几年的土地资源无偿应用规章制度，但仍有很多土地资源或是以行政部门划转方法获得的。《城市房地产管理法》第五十条要求：“设置房地产业质押权的土地使用权证是以划转方法获得的，依规竞拍该房地产业后，理应从竞拍所得的的合同款中交纳等同于应交纳的土地使用权证土地出让金的资金额后，质权人即可优先选择受偿。”遵循这一政策法规，以划转方法获得土地使用权证的房地产业，其质押价钱还应再扣减应交政府部门的土地使用权证土地出让金。