成本法是我们在日常定价中较常见的办法之一，是一种求得定价目标在定价时段再次购建价钱，随后扣减折旧费，为此估计定价人的客观性有效价钱或使用价值的方式。这类方式可用的目标很广，包含新近开发设计的土地资源，新创建房地产业，旧房地产业，及其单纯性的房屋建筑，特别是在适用既无盈利又非常少产生买卖的房地产评估及其单纯性的房屋建筑价值评估。在应用成本法开展定价时又以旧房地产业的定价更为繁杂，其一般公式计算=土地资源获得成本费和项目成本 房屋建筑项目成本 期间费用 项目投资贷款利息 市场销售税金 开发设计盈利-房屋建筑折旧费。下列就应用成本法评定旧房地产业谈一谈本人的一些感受。

　　一、 土地资源获得成本费和项目成本

　　土地资源获得成本费是获得土地资源需要的花费、税费等。在健全的市场下，土地资源获得成本费一般包含购买土地资源合同款和应交纳的税费。土地资源项目成本是在获得开发设计商业用地后，开展土地规划需要的直接成本和税费。

　　在求得以上二项成本费时，一般可以假定土地资源上房屋建筑不会有，再采用市场比较法、基准地价调整法等办法来求得。若能获得充足的信息内容还可以立即求得土地资源获得成本费与项目成本。在使用市场比较法求得以上二项成本费时，可选用一些已完成了一定水平开发设计的相近土地资源做为相比案例开展较为、调整求取。针对一些時间并不是十分充裕的异地新项目，若本地创建了健全的基准地价系统软件，采用基准地价调整法来求得以上成本费是一种比较好的挑选。一般政府部门发布的基准地价全是早已确定一定水平开发设计的熟土地价格，在不错掌握本地基准地价含义的根基上，待估土地资源的获得成本费和项目成本可以利用对基准地价的客观性调整求得。

　　二、 房屋建筑的项目成本

　　房屋建筑的项目成本包含修建房子及附设工程项目所造成的土建工程费和人工费。

　　房屋建筑的项目成本是客观性成本费，是社会发展一般的均值项目成本，而不是房屋建筑的具体项目成本。在人们的具体测试工作上，大家获得的通常是做到某类开发设计规范的客观性项目成本，当获得评定物业管理的计划成本时，应拿评定物业管理的计划成本与早已把握的客观性项目成本相较为，具体分析该成本费能不能体现类似门店的社会发展均值项目成本，假如出现一定差别，则应拿评定物业管理的具体开发设计规范与产生客观性成本费的开发设计规范相较为，具体分析这一差别产生的合理化。如某地域一般厂房房屋建筑的社会发展均值项目成本为每平米600元，而坐落于该区域的评为工业厂房的具体项目成本为每平米800元，经剖析，该地域一般厂房一般不设家用中央空调，但评为工业厂房安裝了家用中央空调，且该地域安裝家用中央空调的成本费约为每平米200元，因而，评为工业厂房每平米800元的项目成本是客观性有效的。在预估房屋建筑的项目成本时，应全方位考虑到主体结构以及附设工程项目（水电装修工程项目、消防安装工程等）的项目成本和技术专业花费以及它直接成本的资金投入，防止反复测算或漏算，真真正正保证客观性有效。

　　三、 期间费用

　　期间费用包含房地产业全部发展基本建设环节中所消耗的工作人员薪水、办公费用、旅差费等，一般为土地资源获得成本费和项目成本与房屋建筑项目成本之和的一定比例（假定为a%）。其计算方法为：期间费用=（土地资源获得成本费和项目成本 房屋建筑项目成本） x a% ，在其中，属于土地资源的期间费用=土地资源获得成本费和项目成本 x a%属于房屋建筑的期间费用=房屋建筑项目成本 x a%

　　四、 项目投资贷款利息

　　项目投资贷款利息包含土地资源获得成本费和项目成本、房屋建筑项目成本与期间费用的贷款利息。其计算方法如下所示：属于土地资源的贷款利息 = （土地资源获得成本费和项目成本 土地管理费用）x 年利率x 土地资源顶盖房屋建筑开发设计周。

　　属于房屋建筑的贷款利息=（房屋建筑项目成本 属于房屋建筑的期间费用）x年利率x 土地资源顶盖房屋建筑开发进度/2在其中年利率是依据房屋建筑开发进度选择的年银行贷款利率，且假定房屋建筑项目成本在开发进度内匀称资金投入。

　　五、 市场销售税金

　　市场销售税金就是指市场销售开发设计进行后的房地产业需要的花费和应交纳的税金。包含市场销售代理费用、卖家应交纳的交易费用等营业费用和增值税等市场销售税费。市场销售税金一般按市场价与一定比例（假定为b%）的相乘来估计。其计算方法为：市场销售税金=（土地资源获得成本费和项目成本 房屋建筑项目成本 期间费用 项目投资贷款利息 开发设计盈利）/（1- b%）x b%在其中，土地资源平摊的营业费用 = （土地资源获得成本费和项目成本 土地资源的期间费用 土地资源的融资贷款利息 土地资源的开发设计盈利）/（1- b%）x b%房屋建筑平摊的营业费用=（房屋建筑项目成本 房屋建筑的期间费用 房屋建筑的融资贷款利息 房屋建筑的开发设计盈利）/（1- b%）x b%

　　六、开发设计盈利

　　开发设计盈利是按一定数量乘于同一销售市场上相近房地产业所规定的对应的销售利润率来测算。一般按土地资源获得成本费和项目成本、房屋建筑项目成本与期间费用之和乘于一定的投资回报率求得。其计算方法如下所示：开发设计盈利=（土地资源获得成本费和项目成本 房屋建筑项目成本 期间费用）x 投资回报率在其中，属于土地资源的开发设计盈利 = （土地资源获得成本费和土地资源项目成本 土地资源的期间费用）x 投资回报率属于房屋建筑的开发设计盈利=（房屋建筑项目成本 房屋建筑的期间费用）x 投资回报率在明确房屋建筑开发设计毛利率时，应考虑到销售市场的供需情况，若销售市场需求量很高，则开发设计毛利率可以取高一些，相反，可以取低一些。

　　七、房屋建筑折旧费

　　房屋建筑折旧费就是指因为多种因素导致的房屋建筑使用价值的降赔。一般是先求得房屋建筑的再次购建价钱，再利用房屋建筑的使用年限和检修、维护保养情况明确一个适合的贬值率d%，房屋建筑的再次购建价钱乘于贬值率d%，便获得房屋建筑的折旧费。在其中房屋建筑的再次购建价钱是假定在定价时段再次修建全新升级情况的定价目标需要的一切有效花费，为房屋建筑项目成本、属于房屋建筑的期间费用、项目投资贷款利息、市场销售税金、开发设计盈利之和。房屋建筑折旧费的计算方法如下所示：折旧费=（房屋建筑项目成本 房屋建筑期间费用 房屋建筑项目投资贷款利息 房屋建筑市场销售税金 房屋建筑开发设计盈利） x d%则，折旧费后房屋建筑使用价值=（房屋建筑项目成本 房屋建筑期间费用 房屋建筑项目投资贷款利息 房屋建筑市场销售税金 房屋建筑开发设计盈利） x （1-d%）

　　因为房屋建筑期间费用、房屋建筑项目投资贷款利息、房屋建筑市场销售税金、房屋建筑开发设计盈利均以房屋建筑项目成本为数量来测算，因而，明确房屋建筑的项目成本时扣减折旧费，用获得的标值乘于一定比例来求得房屋建筑期间费用、房屋建筑项目投资贷款利息、房屋建筑市场销售税金、房屋建筑开发设计盈利以后，再加总，便获得房屋建筑的折旧费后使用价值，而无须再此外独立扣减折旧费，测算上更加便捷。

　　之上是小编应用成本法定价的一些初浅看法，期待能与各位朋友们相互之间沟通交流、学习培训。