依据《城市房地产抵押管理办法》第三条要求，在建项目质押，就是指质押人为因素获得在建项目再次修建资产的借款，以其合理合法方法获得的土地使用权证连着在建项目的资金投入财产，以不迁移占据的方法质押给借款金融机构。从以上界定可看得出，在建项目质押获得的借款只有在该工程项目的修建。因而，对已竣工乃至已工程验收了的工程项目就无法开展在建项目预告登记，而应当鼓励其尽早健全产权年限后再开展产权年限预告登记。

　　材料收集

　　以在建项目质押的，授权委托定价方理应给予《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等原材料。换句话说，在建项目务必获得合理合法修建办理手续方能质押，以上三证缺一不可。此外，可依据详细情况规定其给予下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、相关工程图纸等。

　　做为评定工作人员，最先应细心核查以上材料的合理合法，并用心开展现场勘验，不然会给资产评估机构产生较大的风险性。假如在评定中发觉具体总建筑面积超过整体规划准许总建筑面积的状况，就应依照当地质押管理方法单位的规定，明确合理的评定范畴及有效的分析价钱。

　　土地面积的平摊在评定新建建筑项目时经常碰到以下状况：某建筑工程设计为一栋地面上10层的综合性大厦，定价时主体结构已建至第三层。若对担保物第一至第三层主体结构开展质押，随着质押的只有是其应摊土地面积，而不可以将一整块土地资源一起质押。这时候就需要对土地面积开展平摊，常见的平摊方式具体有二种，即按总建筑面积分摊或按房产价格尺寸来平摊。

　　剩下法的应用

　　剩下法是评定在建项目的一种科学研究好用的定价方式，又被称为假设开发法、预估开发设计法、倒优化算法、余值法等。其基本上理论来源与收益法同样，是预估基本原理。计算方法为：V＝A－（B＋C＋D＋E＋F）

　　V——在建项目使用价值；A——扩建工程进行后的房产使用价值（指该工程项目按设计规范竣工后的销售市场可以进行的市场价格，常见市场比较法求取，不可以按受托人制订的预购价钱）；B——扩建工程成本费（土建施工花费、设施及安裝花费、內外工程装修花费、技术专业费及不可预见费）；C——项目投资贷款利息；D——税费；E——扩建工程项目投资盈利；F——租赁花费选用剩下法测算在建项目的流程为：

　　调研在建项目的基本情况

　　把握该工程项目所在地的特性、该工程项目在大城市中的详细位于部位以及周边的土地资源标准和运用情况；查明该工程项目占地总面积尺寸、样子、地质环境和基础设施建设情况，为估计工程建筑花费给予根据；依据整体规划把握该工程项目主要用途、建筑容积率、普及率、工程建筑限高等；调研此处块的支配权情况，包含支配权特性、使用年限、能不能续签等。

　　明确开发设计进行后的房产总价格依据所开发设计房产的种类，开发设计进行后的房产总价格（总开发设计使用价值）可根据下列2个方式明确：针对习惯性售卖的房产，如定居用商住楼、厂房等，应按那时候的销售市场成交价，选用市场比较法明确；针对习惯性租赁的房产，如办公楼和商业不动产等，可依据那时的房租水准，选用市场比较法明确所开发设计房产租赁的纯收益，再选用盈利氢化铝锂将租赁纯收益转换为房产总价格。

　　估计扩建工程成本费

　　事后开发设计工程建筑成本就是指中后期按设计规定的同时和间接性施工费、工程建筑承包单位盈利及由发包商压力的工程建筑附加花费等，一般选用比较分析法来测算，也可选用工程建筑概预算的办法来估计。

　　估计技术专业花费

　　技术专业花费包含工程建筑设计费用、概预算花费等。针对在建项目而言，技术专业花费很有可能已在早期工程项目中资金投入。

　　估计不可预见费

　　剩下法中为确保定价結果的精确性，通常准备有不可预见费，一般为总工程建筑费和技术专业费之和的2％-5％。

　　明确事后开发设计开发周期，估计预付资本贷款利息

　　事后开发设计开发周期指自定价标准日至工程竣工并租赁或售卖结束的这一段时间。贷款利息即中后期开发设计所有预付资本的资金成本。

　　估计税费

　　税费关键指工程项目完工后房产市场销售的增值税、工商局统一税、合同印花税、房产契税等，应依据目前的政府部门税收优惠政策估计，一般以房产总价格的一定比例计算。

　　估计开发设计进行后的房产租赁花费

　　租赁花费关键指完工后房产市场销售或租赁的中介费、网络营销宣传费、交易服务费等，一般以房产总价格或房租的一定比例计算。

　　估计房地产商的有效盈利该盈利就是指中后期资金投入计入的房地产商盈利。北京房管局在其《出让地价评估技术标准》中要求，房地产商的净利润应按项目投资年限不一样，选用不一样的投资收益率测算，在其中项目投资期1年的收益率为20％，项目投资期2年的收益率为30％，项目投资期3年的收益率为40％。

　　依据计算公式在建项目的使用价值

　　因为必须对并不会有的中后期工程项目开展测算，评定时要开展假定，假定标准越多，分析报告的真实度及应用性就越低，因此剩下法对已经竣工的工程项目较为可用。

　　必须表明的是，机器设备房是不可以独立设置质押权的，由于其使用价值已平摊到每个应用层中来到，在预估各应用层中后期工程费用时要包含应摊设备层中后期施工费。