摘 要：安全性的因素是考量房地产业使用价值务必主要考量的要素，在房地产评估操作实务中应当占有至关重要的功效。文中就房地产评估与安全性要素点评彼此的关联做一些阐述。根据系统全方位的剖析各种各样安全性要素以及不良影响，得出了一系列房地产评估操作实务中很有可能碰到的安全风险，并就这种安全风险对房地产业使用价值的危害开展了科学研究与讨论。以求勾起相关层面尤其是众多房地产评估师对安全性要素的高度重视，进而减少定价风险性，提升房地产评估的准确度和实效性。
1.引 言
在房地产评估操作实务中，比较分析法中的买卖状况、买卖日期、房地产业区位优势利益实体情况，成本法中的土地使用权证土地出让金、房屋拆迁补偿安家费、勘察设计费、建安工程费、公共性服务设施建设费及有关税费，收益法中的预估将来净收益及风险性等，这种要素造成了房地产评估师的十分重视，变成了定价結果的立即根据，而确保房地产业一切正常运用的安全性要素通常被大伙儿不经意地忽略了。可以安全性的运用是房产使用价值得到完成的前提条件，因而安全性要素务必给予考虑到，在定价操作实务里将其列入使用价值影响因素管理体系。房地产评估中涉及到的安全性要素极其普遍，包含自然条件、设计方案修建、空气污染、房屋装修等诸多方面潜在性的安全风险。
2.自然条件安全系数剖析
地震灾害、沙尘、雹子、下雪、暴风雨等自然条件无时无刻不在忍耐着大家居家办公娱乐之所的安全性。他们对安全性办公室与定居组成的威协大多数是地区性的，房地产评估师对这种地区性安全性要素可以从宏观经济上掌握。例如，1976年7月28日，唐山市7.8级地震让所有大城市一夜之间变成废区，假如在城市规划建设时可以考虑到地质环境板块构造而移址搬迁，在设计方案制作时可以考虑到地震灾害不良影响而选用框架剪力墙，就不容易造成那样的灾祸。而成都市位于“成都天府之国”，在历史上从没有过毁灭性的自然灾害，从地质环境板块构造理论看来也未处在版块边沿的地震灾害活火山活跃性地区，地震灾害对成都楼市的安全性威协便几乎为零。
在我国位于北半球地图，北方地区严寒，房子朝向宜南偏、北偏东，以提升冬季房间内日照時间。南方地区酷热，房子朝向宜南偏东、北偏，以减少夏季室温降低中署机遇。北方地区多雪，房顶造型设计以有益于降雪的快速当然消除为宜。南方地区多雨，一到夏天便雷雨交加、雷电交加、流水成河。房屋建筑窗子玻璃破碎致伤，遭雷击造成火灾事故，水灾吞没造成经济损失乃至伤亡事故等安全事故的报导常常见诸报端。定价操作实务中解决窗户装修是不是有效、夹层玻璃安裝是不是牢固、防雷设备是不是生锈、排水管道设备是不是顺畅，临江房地产业是不是在洪水下等安全性要素给予关心。湖北武汉在湘江防汛墙里开发设计高档服装住房，虽然商品住宅享有到湘江的美丽风景，但鉴于其伤害了湘江防汛的安全性，遭受洪水灾害的威协，而必须将其摧毁，财产损失超出2亿人民币。
3.设计方案修建安全系数剖析
3.1 路基安全性要素
房地产业做为房产，决策了房屋建筑对土壤的依赖感。路基的优劣，立即影响着房屋建筑的危亡，是工程建筑安全事故造成的关键缘故。路基安全事故一旦产生，不良影响极其比较严重，挽救也极其艰难，因而在设计规划环节就应确保路基有充足的承载能力，并达到总地基沉降量和不均衡地基沉降量限制在要求区域内的形变规定。根据检查工程验收汇报，查验工程施工前是不是开展了规范贯入试验明确非粘性土的压实度、水分含量剖析试验明确粘性土的砂浆稠度，是不是用荷载测验法明确路基允许承载能力，并在这个基础上有效设计方案建筑密度，有效明确基本底面积尺寸、横断面方式、基础埋深和建筑间距，以达到安全性规定。在定价活动中，大家应想方设法获得相关路基安全系数的原材料，勘测路基的地质结构，地质构造，陡坡的距离和失衡的概率，排水管道设备是不是齐全等安全性要素。1972年盛夏，中国香港普降大雨，降雨量达到1658.6mm，造成小山坡残积土变软而滚动，7月18日产生地震，导致宝城商务大厦坍塌，因大厦中间间隔过小，还砸烂相邻一幢商务大厦的一角，导致了很大的伤亡和经济损失。除此之外，评估师还应全方位剖析确保边坡稳定的支挡和排水管道设备，调查路基土是不是为移山填海、丘陵地貌、废弃物埋藏等而产生，明确路基土是不是为冻土层、软基处理、膨胀土、湿陷性等需通过特别解决的土层，并采用了相对的安全防范措施。
3.2 建筑施工安全要素
房屋建筑是房地产业实用价值的媒介，并且一经完工便难以再对它开展纠正或修复，它的设计方案合理化和修建品质可以直接事关着我们的生命安全安全性，像偷工减料这类不具有安全性应用确保的房屋建筑是毫无用处可谈的。房子的首要功用是载重，墙、柱、梁、板、室内楼梯、平屋面等构造的相同功效是把工程建筑自身重量、屋架、露台花园、降雪、家俱静载试验和主题活动载荷等载荷根据柱和墙传送给基本，起着房子框架功效。房顶与房子墙体排成一个封闭式的室内空间，能起防水防雨、防潮、隔热保温、隔音降噪的功效。窗门、生活阳台、雨棚、阶梯、洒水等做为建筑物的构成部分，为屋子的自然通风透光性及出入给予了便捷。定价操作实务中，应要点调查柱墙结构力学设计方案的合理化，尤其是当存有脱落、缝隙和漏筋生锈状况时，评估师须开展全方位的应力分析，以保证柱墙有充足的承载力。针对楼地面，如果有缝隙、墙面空鼓、起砂，木楼路面有腐烂、翘裂、松脱和漆料衰老时，也应造成十分重视。在现场现场勘查后，严苛依照《危险房屋鉴定标准》、《工业厂房可靠性鉴定标准》等规范和要求逐一开展安全性危害点评评分，做为成新率或还行使用年限的根据。
3.3 安全消防要素
安全隐患险于用火，义务重如泰山。只要是房地产业都应当具有消防通道门，电梯轿厢不可以替代室内楼梯的功效。在评定电梯轿厢公寓楼或写字楼时，应查验楼梯道的总宽是不是可以达到消防安全应急安全通道的规定，楼梯道上是不是沉积有大批量的木制家具、棉纺织品、纸包装制品等易燃废料，消防设备、消防器材及消防栓情况等是不是特性优良。在一些我国，定居用房地产业的阳台上通常都还配置有一根可直通路面的逃生绳。针对商业服务用房地产业尤其是群众集聚的大型商场、电影院等房地产业的定价，应严苛查验其是不是应当根据了消防设计方案审批、消防工程验收；现场勘查消防疏散安全通道、安全通道、疏散指示标示、应急照明灯等是不是符合要求。
电器产品的迅速普及化造成住户耗电量的急剧提升，从用电安全的视角考虑到，住房入户口输电线横截面为16mm2，支系控制回路横截面为2.5 mm2，中央空调等大功率用电器和餐厅厨房、洗手间的控制回路最好是采用4 mm2的铜心线。因为铝表层易于空气氧化，空气氧化层具备高电阻器，大电流量根据高电阻器能造成出现异常高溫。此外，电气设备路线太细，也会使电缆线发烫加重，绝缘层衰老加快，易造成路线间短路故障和接地装置常见故障，造成电气设备安全事故。因而，针对铝输电线、入户口电缆线径不可以做到规范、电缆线与电源插座不配套设施、电源开关商品没有我国检验达标等走线存有安全风险的房地产业，便存有一定的使用价值降赔。其使用价值降赔信用额度是再次走线的成本费。
4.空气污染安全系数剖析
自然环境是大家日常生活工作中的大气候，涉及到地球空间范畴内的环境空气，土地质量，水环境治理等地理环境和人力标准产生的环境要素，是人们可持续发展观的基本。人为因素标准可以在自然环境中产生物理学放射线、有机化学中药制剂、噪声、尘土、聚氯联苯或其他有害物。如化工企业的工业土地，很有可能因为工业化生产，导致有害物对土壤层、地表水的渗入，导致一定的环境污染。假如在没开展合理的更新改造前，将工业土地立即变化为非工业土地，如修建民用型住房，对房产的一切正常应用就组成了不确定性的安全性威协，使住房的使用价值掉价。20世际60时代，在国外的五大湖地区曾有一个垃圾处理场，因为住宅用地的必须，政府部门决策在垃圾处理场上修建住房，并售卖给本地住户，产生了一个定居小区。因为地底垃圾处理场中产生的有机化学环境污染，根据地表水和土体渗入，对住户导致身心健康威协，很多人得病，并搬离了这一小区。政府部门迫不得已一声令下停用这一居民小区，并耗费数百万美元来消除日本的空气污染。居民小区彻底被闲置，住房使用价值基本上为零。因为空气污染给大家导致很大的安全性威协，处在极端条件中的房地产业与处在良好环境中的房地产业有不等同于的使用价值，即便他们的住宅建筑规范、建筑质量、建筑装饰材料等标准是一样的。
5. 房屋装修安全系数剖析
伴随着大家经济发展标准和物质条件水准的持续提升，搞居室装修的家中愈来愈多，室内装修上的耗费越来越大，乃至超出了房地产业的选购价钱。殊不知不管怎样室内装修，有一点却不可以忽略，那便是安全性。在居家装修的情况下提升安全防范意识，尽量避免安全风险尤为重要。定价操作实务中发觉，房间内污染关键源于工程建筑、建筑装饰材料和办公家具等，而对我们的身心健康危害较大的是房屋装修造成的室内甲醛、TVOC（总挥发有机化合物）、氡、挥发酚、氨和毒性等环境污染。 尤其是高档装修，也是潜藏着极大的安全风险。室内装修的最后目标是提升大家的生活品质，给家中构建一种温暖的气氛，设若换得的是房间内空气污染、木制原材料的乱用留有火灾安全隐患、木地板地面防滑特性不足、自然通风设计方案不畅、生活阳台密闭式阻隔与自然界的触碰，这种潜在性的安全风险便为一切正常日常生活造成威胁，在房地产评估中产生使用价值降赔。
6. 结果和难题的明确提出
定价操作实务中考虑到安全性要素对房地产业使用价值的直接影响是房地产评估师减少定价风险性的合理方式。全方位系统化将各种各样安全性问题列入房地产业使用价值危害管理体系，为定价結果的客观性账面价值给予了充分的确保。期待政府机构可以尽早创建安全性危害点评的技术标准，对在我国在1999年施行的《房地产估价规范》，在目前基本上适时地升级并引入新的內容，使中国的房地产评估向更深层次和优化的系统化方位发展趋势。进一步提高在我国房地产评估水准，使房地产评估师在房产开发新项目可研环节、签署房地产业买卖协议环节、签署房产抵押借款合同环节都可以充分发挥更为积极主动的功效、给予更加技术专业的项目分析报告，进而正确引导房地产行业的身心健康发展趋势，融入大家就安全性要素对房地产业使用价值危害量化分析的客观性要求。