房地产评估最主要的三种方式各自为成本法、收益法、市场比较法，做为三大方式之一的市场比较法的理论基础伪取代基础理论。市场比较法评定房地产业使用价值的基本是房地产业的具体交易量价钱。但房产评估价钱并并不是对具体交易量价钱的简洁的梳理、梳理、修工，二者不管在理论上或是在具体主要表现上均有一定的差别。文中主要对二者的不同开展剖析。

　　一、房地产业交易量价钱的特性

　　1、从经济剖析，房地产业交易量价钱受市场现状的危害。

　　房地产业交易量价钱受市场现状等原因危害，在差异阶段同样的房产价格差别比较大。比如湖州市某高端商住两用，1994年、1995年均值价位在5000元／平米，而到1997年、1998年均值市场价仅为4000元／平米，这主要是因为类似房地产业开发量激增的缘故。又如近期逐渐的经济发展可用住宅的基本建设，针对相近房产价格就有可能导致很大的危害。

　　2、从外部经济剖析，房地产业交易量价钱具备离散性、偶然性、可变性的特性。

　　根据经济学原理，同样的产品具备同样的价钱。但小编在具体工作发觉。房地产业具体交易量价钱并不是这样，两色房地产业的具体交易量价钱并不是完全一致，这主要是因为房地产业房地产商持续调节房地产业销售价钱以融入市场的需求或超过一定的目地，只需能达到房地产商的实际目地，开发设计前就可以售卖房地产业；从消费者的方向考虑，只需能达到选购人的规定，在其容许的社会经济标准下，购房者就可以选购。因而，因为房地产商的实际目地、预估的回报率、购房者的社会经济标准、购房者的喜好等情形的不一样，就造成一样房地产业具体交易量价钱的差别。导致房地产业具体交易量价钱差别的要素。主要表现在下面一些层面：（1）房地产业交易量价钱受交易量的干扰和一般产品相近，一次性选购的房地产业总数越大，价钱一般越低，零散售卖一般价钱较高。

　　（2）房地产业交易量价钱受房地产现状的危害房地产业房地产商为了更好地提早回收利用资产、减少金融机构负债比率、减少开发设计风险性，在工程施工工期就升始预购房地产业，其预购房产价格一般小于完工后类似房产价格。

　　（3）房地产业交易量价钱受支付方式的危害房地产商为了更好地快速回收利用资产，一般对一次性支付的状况给与适度特惠（从理论上讲，优惠价应该是分期还款价钱的汇兑值）。

　　（4）房地产业交易量价与房产销售速率的关联房地产业房地产商为了更好地快速售卖房地产业，也常常选用减价市场销售的方式。针对相近房地产业若房地产商适度减少其市场价，市场销售速率较快，相反则市场销售速率比较慢。

　　（5）房地产业的备案价钱存有瞒价或变向瞒价的状况为了更好地躲避政府部门应征缴的税金，有的房地产业申请价钱小于其具体交易量价钱。有的则选用合作经营、共建、合作开发的方式变向交易房地产业。

　　二、房产评估价钱的界定

　　综合性的剖析，房地产业“交易量价钱受许多要素的危害，因为不一样原因的危害，同一宗房地产业会出现不一样的交易量价钱，因此创建在房地产业交易量价钱基本上的市场比较法的分析价钱具备个可预测性。比如一家房产评估价钱是4000元／平米，那麼它是在大批买入时的价钱或是市场销售速率比较慢时的价钱？其预售房价钱是4000元／平米或是新房出售价钱是4000元／平米？假如想使房产销售速率加速，其价钱是不是应小于4000元／平米？因而，在无一切管束状况下的房地产价钱是一个比较模糊不清的定义。因此，选用市场比较法开展房地产业价格评估，对其评定价钱应该有明晰的界定，不然就失去实际意义、房产评估价钱的界定，应关键确立以下几个方面：1、不一样的评价目地具备不一样的价钱界定比如房产抵押价格评估。因充分考虑房地产业的获利力及贷款担保债务期内房产价格变化等风险性回素，评定价钱一般传统，其评定价钱应是在总体售卖而且售卖时的价钱。而在一般的资产报告评估如股份制改革、折现率评定等，其价钱界定与质押价格评估就各有不同。同一宗房地产业在不一样评定日目地的分析价钱不一样。

　　2、房地产业价格评估该是特殊时段时的分析价钱由于時间的不一样，房地产业本身情况、房地产业情况等要素随着转变，房产价格也随着转变，因此房产评估价钱务必有明确的时间点。

　　3、在实际的房产价格计估中，评定工作人员对主要的价钱界定应该有明晰的了解房产评估工作人员务必确立评定出的房产价格是非常容易交易量时的价钱、容易交易量时的价钱、较难交易量时的价钱，或是有行无市时的价钱。

　　三、房地产业交易量价与房产评估价钱关联的汇总

　　综合性的剖析，房产评估价钱并非简易的对房地产业交易量案例价钱做买卖日期、地区要素（包含热闹水平、交通条件、基础设施建设情况、自然环境情况）、某些要素（沿街情况、建筑容积率、建筑构造、装饰设计情况、机器设备没施情况）等要素调整，而要融合其房产评估的价钱界定、评定目地比照案例具体交易量价钱开展调节，令其其做到规定的价钱界定的价钱。因而，房地产房地产业交易量价与房地产评估中的分析价钱具备很大的差别，具体来说具体表现在下面一些层面；1、同一房地产业在不一样的价钱界定、不一样的评价目地下具备不一样的分析价钱。而房地产业具体交易量价钱则受选购总数、选购方法、市场销售速率等随机因素的危害。换句话说房产评估价钱具备确定的针对性，而其具体交易量价钱具备很大的偶然性。

　　2、市场比较法的房地产业交易量价尽管创建在房地产业具体交易量价钱的根基上，但评定价钱与其说具体交易量价钱具备一定的差别。

　　3、房产评估价钱对房地产业具体交易量价钱具备指导作用。针对一般资产报告评估中的房地产价钱，若要使房地产业快速市场销售，其合理市场价格很有可能小于评定价钱。若市场价格较高、其市场销售速率很有可能比较慢。

　　4、房地产业的实际使用价值反映，最后是根据具体交易量价钱，同此一般实际意义的房地产价钱与具体交易量价钱应比较贴近，不可截然不同。

　　四、选用市场比较法开展房地产业价格评估时要留意的难题

　　小编在读书了较多的房产评估汇报后发觉，在选用市场法评定时，诸多的分析报告把核心放到了比照准案例开展板块要素、某些要素等调整上，而忽视了比照准案例及评定目标开展价钱界定的统一。进而引起了评定价钱在理论上的模模糊糊。因而，文中觉得，评定工作人员一定要比照准案例的具体交易量价钱特性开展剖析，对具体交易量价钱开展恰当的调节。使其做到评定规定的价钱界定，随后用一切正常的市场比较法评定。

　　五、不一样目地时房产价格界定的讨论

　　房地产评估的目地关键有房地产业出让价格评估、房产抵押价格评估、房地产业切分析产评定、公司合资企业股份制改革等价格评估，文中对不一样目地时房地产业价格评估的界定做简略剖析；房地产业出让价格评估：因该价格评估为房地产业出让给予根据，大宗商品房产评估价钱该是整宗售卖、一次性支付时的价钱，该价钱尽可能小于零散售卖时的价钱。

　　房产抵押价格评估：房产抵押评定价钱该是总体售卖、一次性支付、市场销售速率较快、考虑到各种各样优惠政策时的价钱，评定結果趋向传统。

　　房地产业分分析产、公司合资企业、股份制改革等价格评估：该评定目地下的房地产业一般不直接进入房地产业买卖，综合性房地产业整体涨价的特性，其评定价钱可以选用零散售卖、分期还款时的价钱。

　　其他目地房地产业价格评估（如租用价格评估、商业保险评定、课税评定等），因其目地比较独特，文中不予探讨。