伴随着法纪标准向各行各业的拓展和渗入，各种债务纠纷、司法部门授权委托的评定持续提升，在房地产评估中，房地产评估师假如对相关法律法规或者定价基础理论了解得不足深入，便会深陷怪圈，踏入错误观念。
一、竞拍成本价比需补土地价格还低
房地产业司法部门授权委托评定中，最多见的一类定价便是竞拍成本价的评定，此类评定的关键技术是先评定出定价人的一切正常市场价，随后调研掌握本地房产拍卖市场走势，比照相近房产的竞拍销售市场交易量价格对比一切正常价格行情稍低的力度以明确折扣怎么算，最终以一切正常市场价乘于折扣怎么算，获得竞拍成本价。
针对地表来源于是行政部门划转的房地产业，深圳拍卖场的国际惯例做法有二种：
1 、以彻底商住楼的竞拍成本价为根据进行交易，竞拍后，从变卖款中扣减需补土地价格及卖家税金，剩下的竞拍基金净值才由债务人或小区业主受偿。
2 、以房屋的利益价钱（即彻底商住楼的价钱减掉需补土地价格）的竞拍成本价为根据，竞拍后由竞拍人此外补缴土地价格。
因为彻底商住楼的一切正常市场价较为非常容易获得，而国际惯例1 的竞拍方法在竞拍操作实务中也大量的被应用，因此，操作实务中依照国际惯例1 去仿真模拟的定价技术方案有时候便会发生下列难题：实例：某办公楼的地区来源于是行政部门划转，需补土地价格为2900元／平米，该办公楼在定价时段的一切正常市场价（彻底商住楼价格行情）为4000元／平米，类似办公楼房产拍卖卖价是一切正常市场价的70％，这时候竞拍成本价若取4000×70％＝2800元／平米，就比需补土地价格还低100 元／平米。
针对这类难题的处理，普遍有这两种方式：1 、依据《城市房地产管理法》，划拨土地所有权务必补领转让办理手续才可以出让。依照定位的合理合法标准，最终明确的竞拍成本价应起码相当于需补土地价格，即2900元／平米。
2 、实例中的竞拍成本价是将含需补土地价格以内的一切正常市场价总体打过一个折扣优惠，而具体需补土地价格并不降低，因此，以上竞拍成本价可按下列计算获得：竞拍廉价＝（一切正常市场价－需补土地价格）×70％＋需补土地价格＝（4000－2900）×70％＋2900＝3670元／平米小编觉得，方式2 解决的结论是认可下边这一客观事实状况：竞拍成本价是一切正常市场价的3670÷4000＝91.75 ％，与一般竞拍销售市场的具体稍低力度不符合，换句话说，以这种价钱作成本价压根竞拍不出去。小编觉得，方式1 既坚持不懈合理合法标准，又合乎经济规律，无外乎一种应对的方法。
二、需补土地价格－具体补缴土地价格＝△，发生的账户余额△归谁？
竞拍目地的定价結果一般如下所示：
竞拍成本价总价值 需补土地价格 预估税金 竞拍成本价基金净值 __. ① ② ③ ④
需补土地价格是合同书上已签署的或按一切正常土地资源规范计算的。
一般来讲：④＝①－②－③可是，操作实务中常常碰到具体补缴土地价格随支付方式的差异而不一样，例如一次性结清可折扣等，进而发生账户余额△＝需补土地价格－具体补缴土地价格。这时候采用不一样的竞拍方法，△的所属也不一样。
拍卖场若以竞拍成本价总价值①为根据进行交易，竞拍后立即从竞拍中扣减需补土地价格，则△归卖家（债务人或小区业主）全部；拍卖场若以竞拍成本价基金净值④为根据进行交易，由顾客此外付款应补土地价格，则顾客可少付，等同于账户余额△归顾客全部。
当账户余额△额度较为大的情况下，交易双方过后会就账户余额△的所属难题再次向人民法院申请办理判决，人民法院也会对原先的评定結果提出异议。
实际上，这个问题的重点在于拍卖场到底应当以竞拍成本价总价值为根据？或是以基金净值为根据？分析报告結果中竞拍成本价总价值、基金净值与此同时出示是不是适度？
观点1 ：《城市房地产管理法中》要求，划拨土地所有权来源于的房地产业出让时，由购房人补缴土地价格。那麼，拍卖时，就要以竞拍成本价基金净值为根据进行交易，随后由竞拍人补缴土地价格。显而易见账户余额△归竞拍人全部。
观点2 ：因为商住楼销售市场比较完善，竞拍成本价总价值与基金净值对比，销售市场相比水平高，价钱形象化，便于估计，便于被顾客认可。
而竞拍成本价基金净值无法独立估计，它取决于竞拍成本价总价值与需补土地价格及税金之差值的计算，假如需补土地价格及税金产生变化，则竞拍成本价基金净值便会随着更改。相反，假如以竞拍成本价基金净值加具体应补缴土地价格及税金推论得到的另一竞拍成本价总价值，不一定合乎相近房产拍卖市场走势。因此，小编觉得，拍卖时，应以竞拍成本价总价值为根据。出示的汇报結果，除一切正常市场价外，有竞拍成本价总价值就可以，并表明所含参照需补土地价格及税金为是多少。
列出来如下所示：
竞拍成本价总价值×××元（含参照需补土地价格及税金×××元）
小编觉得，即然由销售市场仿真模拟出去的竞拍成本价总价值，更加容易为销售市场所了解，因而账户余额△归卖家（债仅人或小区业主）全部。
大家还能够举一个事例来认证以上结果是不是恰当。倘若拍卖时点与定价时段的需补土地价格现行政策发生了转变，拍卖时点需补土地价格拥有特惠，进而造成△＝需补土地价格－具体补缴土地价格，那麼在拍卖时点，房地产业的利益价钱＝评定总价值－具体补缴土地价格，因为具体补缴土地价格比原需补土地价格少了，那麼属于原产权年限人的房地产业的利益价钱就提高了，若销售市场维持稳定得话，所提高的利益价钱则恰好是△，因此△归卖家全部有效。
三、房地产业的利益价钱≠房地产业的价格行情
司法部门授权委托的分析中，不但要评定出房地产业的价格行情，并且要评定房地产业的利益价钱。有时利益价钱≠价格行情，普遍事例如下所示：①只付了一部分楼款的房地产业（沒有房地产业证，仅有买房合同及付款凭证）
房地产业的利益价钱＝房地产业的价格行情－有待付款的楼款。
②欠付很多年物业管理费用的房地产业房地产业的利益价钱＝房地产业的价格行情－欠付服务费③并未交清土地价格的房地产业房地产业的利益价钱＝房地产业的价格行情－未交地价款④一共有房地产业在其中某一产权人相对性于该房地产业的利益价钱＝房地产业的价格行情×支配权市场份额以上房地产业的价格行情是在定价时段上的市场价，假如价格行情下滑比较大，或是欠付花费持续提升，很有可能发生式子右边为零或负数的状况，这时候，只有觉得该物业在定价时段上的利益价钱为0.不难看出，利益价钱并不是等同于价格行情，评定时要各自列举。
四、法律事实盘根错节
——竞拍评定与纠纷案件评定相辨析——司法部门工作中范围与评定范围相搞混司法部门授权委托的分析中，有一些是为了更好地裁定纠纷案件，有一些是为了更好地竞拍和处理，评估师接纳委托代理时，一定要弄清定价目地，及其有关案件的前因后果，随后才可以明确此次测评的价钱含义及其定价技术方案，不然便会发生错漏。
实例：房地产商（甲）将其有着的一宗地的土地使用权证质押给金融机构（乙），后由施工企业（丙）垫付资金完成了桩基。甲丙因桩基成本费的是多少产生矛盾，招标方一直沒有付款，2年后，因为（甲）无法还款借款，必须强制性竞拍该土地及地面上物，这时候土地整体规划有修改，桩基础不会再可用，人民法院期待资产评估公司评定出竞拍成本价，并各自算出属于金融机构与建设单位的额度。
针对该类评定，评估师应留意掌握限度，只做评估师岗位工作职责内的事，不能眉毛胡子一把抓，越职论事。上例中，我们可以分三步走：第一，先评定出两年前已资金投入的桩基的费用价钱，为甲丙纠纷案件的处理供给参照根据。大家这时候所明确的价钱含义是“桩基的费用价钱”。定价技术方案是参照两年前的工程造价规范及其已资金投入的工程量清单。
第二，评定土地及地面上物的竞拍处理价钱，价钱含义为其在竞拍销售市场最有可能的承揽价钱。这时候，自然不可以选用土地价钱再加上桩基础成本费费用的定价方式，由于该土地又拥有新的整体规划，已资金投入的桩基不会再可用。应以假设开发法为定价线路，该桩基不仅产生不上使用价值，反倒对土地的使用价值产生不良影响，空闲地比其更强用，因而发生顺利完成桩基础的宗土地价格低于空闲地价钱的状况。
小编觉得：评估师只需对以上2个价钱开展评定，对于对定价結果的合理合法分配问题归属于司法部门工作中范围，应由大法官来掌握。
五、室内装修使用价值的不一样考虑到
实例1 ：针对赔付承租方室内装修使用价值的评定，最先必须掌握房地产业的产权年限状况，及其定价时段前两年房子装修的频次及规范，留意定义出承租方的装修施工时间和室内装修范畴，随后，根据重置成本融合成新率，就可以获得結果。可是，操作实务中常常会看到被告方彼此为要弥补的室内装修范畴争吵难休，由于有一些室内装修并不是是现承租方室内装修的，反而是前几场承租方留下的，应当已归小区业主全部，在这里无须赔还现承租方。
但临时脱离不出来，这时候，大家可以对定价时段上的整个室内装修开展评定，各自得出重设价、成新度、折现率，并在汇报中申明：只估室内装修总市值，不议利益所属，给予证据保全，为之后裁定给予参照根据。
实例2 ：房产拍卖目地的评定，其室内装修使用价值不可以按其具体价值所有考虑到，只有适度考虑到，由于顾客不一定认可这一室内装修风格，考虑到的占比要依不一样房地产业种类，实际室内装修状况及其销售市场针对这类设计风格的认同水平而定，不能一概而论。
实例3 ：人民法院将借款人的房地产业以物抵债后，仍不足清偿债务，借款人（某装饰公司）在征询债务人允许的情形下，按债务人的制定规定对已抵账房地产业开展了全新升级室内装修，拟用室内装修使用价值再次清偿债务，此项以室内装修抵账的分析中，针对室内装修使用价值可以依照总市值彻底考虑到，无须折减。
总而言之，司法部门授权委托的评定，法律事实、产权年限关联盘根错节，各种各样材料又通常残缺不全参差不齐，税收优惠政策强且变化比较大，稍不留意便会深陷错误观念，因此，评定时应当尤其谨小慎微。