3.危害商业服务房产价格的关键某些要素。

　　（1）沿街情况。一般来说，临街面越宽越好。假如几遭遇街，则有益于商业服务房地产业使用价值的提升。

　　（2）內部布局。商业用房的內部布局应有益于银行柜台和仓储货架的布局和消费者的滞留。一些大中型商业用房通常要切分租赁，因而，规定室内空间可以灵敏地间距。

　　（3）楼房。一般来说，坐落于最底层的商业用房较好，但如果有电动扶梯，楼顶的商业用房与最底层中间的不好差别将大大的变小。

　　（4）总面积。应该有与运营规定相一致的总面积。

　　（5）层高。商业服务房地产业的房间内层高应适合。层高稍低则免不了造成压迫感，不利运营；若层高超出适合的相对高度，建筑工程造价会提升，也不利于房地产业使用价值的提升。

　　（6）存储空间。

　　（7）室内装修和构造结构。室内装修在商业服务房地产业的使用价值中通常占据很大的份量。一样的房子，只是因为室内装修不一样，使用价值会出现非常大的区别。除此之外，建筑构造结构因使用的材质不一样，其使用价值也是有较大的区别。

　　（8）转租房的概率。有一些小区业主或正中间承租方要求，承租方不可以再转租房，这将危害项目投资（租赁）商业服务房地产业的协调能力，进而危害该商业服务房地产业的使用价值。

　　（9）使用年限和折旧费状况。

　　4.商业服务房地产评估的常见方式。商业服务房地产业的一个主要特点是可以用于得到盈利，商业服务房地产业的使用价值通常也恰好是反映在它的获得盈利的水平上，因此收益法是商业服务房地产业更为常见的定价方式。

　　商业服务房地产业的转卖转租房较为经常，尤其是中小型商业，因而，容易得到较为实例。因此，在商业服务房地产评估时，市场比较法也是一种常见方式。

　　针对即将变化主要用途的商业服务房地产业，有时候也可以用成本法做为輔助评价方法。

　　（三）工业房地产

　　工业房地产关键包含工业厂房及加工厂区域内的别的房地产业、库房以及他仓储物流用房地产业。

　　1.工业房地产的特性。

　　（l）涉及到的领域多。各种工业生产有不同的领域特性、生产制造规定，即便生产制造同一商品的制造业企业，因为加工工艺、步骤的不一样，对工业厂房、商业用地的需求也很有可能迥然不同。因而，开展工业生产房地产评估时，最先需要掌握相对应公司制造的一些领域专业知识。

　　（2）非工业园厂房多、价格差别大。

　　（3）受浸蚀的概率大。工业厂房经常会遭到浸蚀，定价时要留意房子使用年限与遭受浸蚀的明显水平。

　　2.危害工业房地产使用价值的关键地区要素。

　　（1）交通条件。制造业企业一般必须很多运往原料及然料，运走商品，因而，务必有方便快捷的交通条件。假如相邻或与道路交通主干线相接，有铁路专用线进到工业区，相邻航运河堤（或海湾）且有专用型港口等，则都有益于工业生产房产价格的提升。

　　（2）基础设施建设。工业化生产对基础设施建设依靠较强，本地的能源供应状况，生产制造自来水能不能满足要求，污水处理及环保治理，通信标准这些，全是危害工业房地产使用价值的关键地区要素。

　　（3）所在位置。有一些工业化生产规定特殊的所在位置，比如造纸工业必须很多排出废水，因此经常必须相邻河堤；化工厂则不可建在山谷里。不然不利有机废气的排出；化工厂的周边若有煤矿业和石灰矿则可降低原料的运送花费。

　　3.对工业房地产使用价值的影响很大的个体要素。

　　（5）用地面积。工业区用地面积尺寸要有效，总面积过小不能满足生产制造必须，很大则多渠的一部分并不可以提升房地产业使用价值，但有时候要考虑到工业区改建预埋商业用地；商业用地样子、地形应合乎工作规定，有利于布局生产流水线，不一样的生产工艺流程经常规定不一样的商业用地样子及地形。

　　（2）地质环境和水文条件。

　　（3）房地产业主要用途。在评定时要考虑到该房地产业改做别的主要用途及其用干别的食品生产加工的概率。

　　（4）工业厂房总面积、构造、相对高度与安装设备状况。有一些工业生产安装设备是和房屋建筑（工业厂房）的建造与此同时开展的。比如，许多机器设备的底座就和工业厂房的底座连为一体。