4.住宅价格的影响因素。危害住宅价格的要素，除开一般政冶、经济发展、现行政策等要素以外，关键有下列一些要素：（1）建筑构造、种类和级别；（2）室内装修；（3）设备与机器设备；（4）品质；（5）房屋朝向；（6）楼房；（7）地区；（8）自然环境；（9）居民楼的公共总面积数；（10）股票交易时间；（11）买卖状况。

　　在定价时，应需注意之上材料的调察与搜集。

　　为了更好地更为科学规范地对住房开展评定，理应对以上各类要素对市场价值的危害水平展开调研和数据分析，明确使用价值调整金额或使用价值增减率规范，便于于较为调整。

　　5.定居房地产业的定价方式。新创建定居房地产业、老旧的定居房地产业和动迁房子的赔偿价钱，三者在定价工作上面有较显著的差别。

　　（1）新创建定居房地产业一般选用成本法与市场比较法开展综合性评定。

　　定价刚完工或新建的定居房地产业，因为各类成本费材料非常容易搜集明确，因此最先选用成本法开展总体定价；与此同时还可搜集别的类似土地价格区、较近阶段产生买卖的、相近该新创建定居房地产业的价格行情的材料，并开展全面性较为评定。最终对成本法与市场比较法的定价結果开展较为剖析、综合性得到最后结果。

　　（2）评定老旧的定居房地产业，一种方法是对土地资源和房子各自定价，分类汇总。在其中，土地价格关键选用市场比较法和基准地价调整法开展评定，房子价格选用重置成本法开展评定。另一种方法是立即应用市场比较法开展总体评定。根据评定，再对二种方法的评定报告开展剖析，综合性得到最后结果。

　　（3）动迁居住房屋的赔偿价钱。在城市规划建设和旧城改造规划全过程中，定价工作人员常常会碰到拟拆卸房子的做价赔偿难题。应依据《城市房屋拆迁管理条例》的要求，做价赔偿的额度按所拆房子的总建筑面积的重设价钱融合成全新清算。

　　（二）商业服务房地产业商业服务房地产业包含店铺（大型商场、购物广场、铺面和销售市场等）、宾馆、办公楼、餐饮店和游乐展览馆（娱乐平台、Ktv、高尔夫练习场等）。

　　1.商业服务房地产业的特性。

　　（l）盈利性。商业服务房地产业的盈利方法是丰富多彩的。有些是小区业主自身运营，有些是租赁给别人运营，有些是以合作经营方式运营。

　　（2）运营內容多。在同一宗商业服务房地产业中，通常会出现不一样的运营內容，如产品零售、餐馆、游戏娱乐等。不一样的运营內容（换句话说不一样的主要用途）一般有不一样的回报率，假如用收益法定价，则解决各一部分选用不一样的复原年利率（或称资本化率）。

　　（3）转租房运营多。商业服务房地产业的小区业主经常将其房地产业租赁给他人运营，有的承租方从小区业主手里总体租赁后，又切分转赠给第三者。因而，在开展商业服务房地产评估时要调研清晰产权年限情况。

　　（4）室内装修高端而繁杂。商业服务房地产业一般会出现十分高端的室内装修，并且形式各异，要合理估计其使用价值务必独立测算。此外，商业用房室内装修折旧费快，在有一些地区，买下来或租赁他人运营的商业用房后，一定要再次室内装修，因而在定价时要充足留意。

　　2.危害商业服务房产价格的关键地区要素。

　　（l）地区繁荣水平。危害商业服务房产价格的主要要素是所处地区的商业服务热闹水平，这也是由房地产业所处的是哪一级商业服务核心区来明确。

　　（2）交通条件。商业服务房地产评估时，要从两层面考虑到交通条件：一是消费者层面，从目前一般状况看来，主要是城市公共交通的顺通度，可以用周边公交车线路的总数、公交车车子间隔时间及公交车线路联接的住宅区总数等指标值来考量，此外还需要考虑到机动车辆和非机动车道地下停车场地是经营人层面，耍考虑到拿货交通出行和装卸货物的便捷水平。