市场法、收益法、资产基础法是资产评估三大法定方法，评估机构需要根据资产类型、经营状况、资料可获得性选择，复杂项目要求两种及以上方法互相验证。

　　一、资产基础法(成本法)实操要点

　　1. 适用标的：重资产企业、闲置资产、单项设备、厂房土地、清算评估;不适合轻资产、盈利性无形资产。

　　2. 计算公式：评估值 = 重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值。

　　3. 逐项核查参数：

　　(1)重置成本：建安造价、设备购置价、运杂费、安装费、前期及其他费用;

　　(2)实体性贬值：根据使用年限、维护状况、现场磨损判断;

　　(3)功能性贬值：设备技术落后、能耗高、产能不足带来减值;

　　(4)经济性贬值：市场需求萎缩、产能过剩、政策限制造成外部减值。

　　4. 限制：仅反映账面实物资产价值，无法体现企业商誉、客户资源、技术团队等无形价值。

　　二、市场法实操要点

　　1. 适用标的：交易案例充足的资产，如商品房、工业用地、成熟商铺、上市公司股权;

　　2. 核心步骤：筛选可比交易案例→建立对比指标→量化差异调整→测算评估值;

　　3. 案例筛选硬性要求：交易时间接近评估基准日、交易为正常非关联交易、资产规模 / 区位 / 业态相近;

　　4. 调整因素：交易情况、交易日期、区位、规模、剩余使用年限、资产质量;

　　5. 短板：缺少公开交易案例的资产(如专利、小众特许经营权)无法使用。

　　三、收益法实操要点

　　1. 适用标的：具备持续获利能力的资产，企业股权、专利、商标、特许经营权、数据资产;

　　2. 核心公式：资产价值 = 未来各期净现金流量折现求和;

　　3. 三大关键参数：未来收益额、收益期、折现率;

　　(1)收益额：采用自由现金流，剔除一次性、非经常性损益;

　　(2)收益期：区分有限年期(专利到期)、永续年期(持续经营企业);

　　(3)折现率：包含无风险收益率 + 风险报酬率，是收益法争议最大参数;

　　4. 风险提示：收益预测依赖未来经营假设，预测过于乐观会造成估值虚高，审计、国资备案会重点复核预测逻辑。

　　四、多方法选用规则

　　1. 企业价值评估，一般要求资产基础法 + 收益法并行;

　　2. 单项不动产优先市场法;

　　3. 闲置、停产企业，不适合收益法;

　　4. 评估报告必须说明：选用某一方法的理由，不采用其他方法的原因。