和房产、车辆等单一资产不同，景区资产是 “复合型资产包”，评估前必须先理清它的构成，主要分为三大类：

　　有形资产：这是景区最直观的资产，包括土地(如景区建设用地、林地)、建筑物(如游客中心、观景台、民宿、餐厅)、游乐设备(如缆车、过山车、游船)、基础设施(如道路、停车场、供水供电系统)等。这些资产看得见、摸得着，是景区运营的 “硬件基础”。

　　无形资产：比有形资产更 “值钱”，却容易被忽视。比如景区的品牌 IP(如 5A 级景区称号、知名文旅 IP 形象)、特许经营权(如门票收费权、景区内商铺经营权、观光车运营权)、文化资源(如景区内的历史遗迹、非遗表演的独家授权)等。很多时候，一个知名景区的品牌价值，甚至超过其有形资产总和。

　　生态与景观资源：这是景区的 “核心竞争力”，尤其是自然类景区。比如森林覆盖率、湖泊水质、珍稀动植物资源、独特地貌(如溶洞、瀑布、丹霞地貌)等。这些资源虽然不能直接 “买卖”，但却是吸引游客的关键，其生态价值和景观价值会直接影响景区的整体评估结果。