房地产开发企业整体评估，对其中的存货采用动态假设开发法进行评估。

　　外审问题或意见如下：

　　评估报告应遵守资产评估准则，根据《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38 号)第二十六条，假开只有静态假开，所以采用动态假开不合理!

　　《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38 号)第二十六条 采用假设开发法评估不动产时，应当了解：(一)假设开发法适用于具有开发和再开发潜力，并且其开发完成后的价 值可以确定的不动产;(二)开发完成后的不动产价值是开发完成后不动产状况所对应的价值;(三)后续开发建设的必要支出和应得利润包括：后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润和取得待开发不动产的税费等(四)假设开发方式通常是满足规划条件下的最佳开发利用方式。

　　1.这个问题是“内卷型”审核问题。属于“自废武功”，造成毫无必要的技术落后和内耗的审核问题。

　　2.评估方法有基本方法及其衍生方法。作为存货的房地产、投资性房地产和自用房地产等，其价值影响因素存在差异。

　　《资产评估基本准则》(财资〔2017〕43 号)第十六条 确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，依法选择评估方法。

　　《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38 号)第二十八条 企业所拥有的不动产通常在存货、投资性房地产、固定资产、 在建工程以及无形资产等科目中核算，且可能存在同一不动产账面价值由多笔 余额构成的情形。作为存货的房地产、投资性房地产和自用房地产等，其价值 影响因素存在差异。

　　3.结合本例

　　不动产评估准则没有说不可以使用动态假开;

　　第26条也仅说应当了解，没有说必须以减法的形式考虑投资利息和开发利润;

　　当采用动态假开的时候，开发利润和资金利息是综合考虑在开发阶段折现率中，符合应当了解的要求。

　　企业现金流模型CAPM和WACC模型也存在对资金利息不同的处理方式，因此假开中对资金利息和开发利润的不同处理不能否定动态模型的可使用性。