采用资产基础法评估企业价值时，时常会遇到投资性房地产的评估问题，由于其自身特点及会计核算的复杂性，在这里有必要单独展开论述。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。企业根据会计准则的规定，可以采用成本计量模式，也可以采用公允价值计量模式。那么在企业价值评估中采用何种“计量模式”(价值类型)呢?笔者以为，基于前文的理论分析与投资性房地产的特点，选择“可变现净值”或“现值”更能满足企业价值评估的特定要求，而不论企业账面按照何种模式计量。这里的可变现净值是借用了会计准则中关于存货后续计量时采用的一个概念。会计准则指出，“所谓可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。”投资性房地产虽然不是存货，但二者都有追求转让时获取增值收益的共同点，因此，可以选择可变现净值。企业价值评估中，投资性房地产最终评估价值的高低，不仅取决于其自身市场价值的大小，还与对外处置时所发生的处置费用的多少有关，其中最大的处置费用就是相关税费，包括土地增值税和企业所得税。这些处置费用在房地产单独交易目的下市场价值或公允价值的评估时都不会涉及，但在企业价值评估中则需要充分考量。例如，某公司于2013年花费1000万元购置的位于某市新建高铁站附近的一幢写字楼，全部对外出租，目前账面价值按照成本模式计量为750万元，如按照公允价值模式计量则为2000万元(基本等同于市场价值)，类似写字楼的销售费用通常为市价的1%。假如该写字楼对外转让，在不考虑契税等其他税费的情况下，需要缴纳土地增值税(考虑每年加计扣除5%)150万元、企业所得税270万元，该投资性房地产的可变现净值为1560万元(2000-20-150-270)，这就是该写字楼在评估基准日对企业价值的贡献额，并非其单独交易下的市场价值或公允价值2000万元。如果不加分析，直接以其市场价值作为评估结果，极有可能导致企业价值高估。当然，在企业采用公允价值模式计量时，还需要同时考虑企业账面已经反映的递延所得税负债或递延所得税资产对企业价值的影响。另外一个思路就是，采用收益途径评估该写字楼长期持有前提下对企业价值的贡献，即将该写字楼视同企业一项可以独立获取收益的经营性资产，则采用收益法评估该写字楼的在用价值为1600万元，基本与其可变现净值相当。值得注意的是，本次收益法评估写字楼时依旧不同于单独交易目的下市场价值的评估，而是采用税后净收益与税后折现率折现的方式确定评估值，其中所得税费用的计算采用企业账面历史成本而非市场价值，这是因为该写字楼的增值部分不能改变其原有的计税基础而不具有抵税效应。同时，基于长期自持假设而无需考虑土地增值税的扣除。以上两种思路的假设前提与估算过程自成一体，但评估结果趋于一致，进一步反映了在企业价值评估中各项资产对企业价值的贡献并不必然等同于其市场价值或公允价值，尤其是在市场价值与账面价值(计税基础)偏离较大之时。