房屋建筑物的评定估算

　　1.采用成本法评估企业价值时，应关注房屋建筑物的账面构成，明确账面价值是否包含相关税费、土地使用权、道路围墙、设备基础等地上其他投人，根据评估目的、账面构成情况，合理确定评估范围和价值内涵。

　　2.采用重置成本法评估房屋建筑物。

　　(1)资产评估专业人员应当根据评估对象自身状况和市场状况，合理选择评估路径，通常情况下，对工业性质的自用房屋建筑物多采用房地分估路径下的重置成本法进行评估。

　　(2)房地分估路径下的重置成本法评估房屋建筑物的公式如下:

　　房屋建筑物评估值=重置成本一实体性贬值一功能性贬值-经济性贬值

　　重置成本=建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本十合理利润

　　重置成本应当是社会一般生产力水平的客观成本。

　　(3)建安综合造价的确定。房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价、安装工程造价以及装修工程造价。可以根据资料收集情况选择重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等一种或多种方法综合确定建安综合造价。

　　(4)前期费用及其他费用的确定。前期费用及其他费用主要包括筹建费用、可行性研究、规划费、设计费、地质勘查费、场地平整费、临时设施费等;间接费用主要包括文物调查费、监理费、造价咨询费、城市基础设施配套费、人防工程异地建设费、白蚁防治费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时道路占用费、建设单位管理费和其他相关费用。

　　对于前期费用及其他费用，测算时需要关注计取依据、来源，注意相关文件的有效性。对原文件依据已废止仍需参照的，底稿中进行必要的分析说明。以被评估单位实际情况进行推算分析的，需要关注计算口径，避免出现与相关设备等间接成本测算口径和相关数据的冲突。

　　(5)资金成本的确定。资金成本根据合理的建设周期，按照评估基准日的贷款利率，以建安综合造价和前期费用及其他费用的和为基数确定。

　　建设周期可根据房屋建筑物实际状况，参考相应的建筑工程工期定额、安装工程工期定额合理估计。由于是企业价值评估涉及的房屋建筑物评估，所采用的建设周期并非针对某一建筑个体而言，而是基于被评估单位一次性建成最小建设规模产能所需的时间周期。

　　贷款利率可在根据全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率(LPR)，并结合当地金融市场行情合理确定。

　　(6)合理利润的确定。合理利润系指被评估单位自行建造或以发包形式建造房屋建筑物过程中创造的、对其投入和付出的一种必要的合理回报。企业自用房屋建筑物的合理投资利润，一般通过未来的生产经营以折旧的形式逐步实现。企业价值评估中，资产评估专业人员可以根据包括房屋建筑物在内的整体固定资产投资规模的大小、建设周期的长短、建设过程的复杂程度、承包方式(EPC或E+P+C等)的不同，以及未来的预计经营业绩等因素，综合分析、判断是否计取以及如何计取房屋建筑物的合理投资利润。

　　(7)资产评估专业人员应当综合考虑可能引起房屋建筑物贬值的主要因素，估算各种贬值。房屋建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定房屋建筑物的实体性贬值时，通常综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。评估中，资产评估专业人员应结合企业整体评估中对企业自身经营业绩、行业发展景气程度等因素，考虑被评估房屋建筑物可能存在的功能性贬值和经济性贬值，尤其是部分产能过剩、行业长期处于亏损状态的被评估单位。评估中，可以将被评估房屋建筑物连同所占用土地使用权和机器设备，构成一项资产组，以资产组的形式总体确定其可能存在的无形贬值。

　　3.采用市场法、收益法评估房屋建筑物。

　　(1)对于财务上将房屋建筑物和土地使用权合并核算商业、住宅、办公等性质的不动产，可以选用市场法、收益法进行评估。

　　(2)采用市场法或收益法评估房屋建筑物时，可以参考本章第二节《投资性房地产的评估》的相关要求。

　　(3)采用市场法或收益法评估房屋建筑物时，需关注市场法或收益法评估结果是否包含企业尚有在容积率允许范围内继续建造的空地，如未包含，通常需对该部分空地单独进行评估。

　　(4)采用市场法评估房屋建筑物时，对于案例来自于网络报价的，需特别关注网络报价价值内涵及市场议价等因素。

　　(5)采用市场法或收益法评估房屋建筑物时，评估结论通常包括土地使用权价值，资产评估专业人员可以根据被评估单位财务核算方式在房屋建筑物与土地使用权评估价值中进行合理分摊，避免重复或者遗漏，同时在资产评估明细表及资产评估报告中披露。

　　4.对于已经取得合法的建设手续，拥有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，尚未领取不动产权证(房屋所有权证)的房屋建筑物，视同权证齐全进行评估，但不计取相应的办证费和未缴的相关规费;对于尚未办理规划许可、尚未缴纳相关规费的房屋建筑物，评估中不计取相关规费。

　　5.通常情况下，对固定资产中可能存在的维修改造工程，如在相关资产评估时已考虑了该工程的影响，该项工程评估为零。

　　6.如果存在隐蔽工程或者客观原因等限制因素，无法对房屋建筑物进行现场勘查，评估专业人员应当采取必要的措施加以判断并在评估报告中进行披露。