(一)一般企业的土地使用权通常为国有出让工业用地，可采用成本逼近法、市场法及基准地价修正法进行评估，其他商办用地通常连同地上建筑物采用市场法或收益法以房地合一方式评估。在企业价值评估涉及的土地使用权评估中，除遵循《资产评估执业准则--不动产》的相关规定外，针对不同的评估方法还需要关注以下基本事项:

　　1.成本逼近法

　　(1)成本逼近法的基本公式。

　　土地使用权评估价值一土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

　　(2)计算土地取得费时，土地取得成本应通过调查当地正常情况下因取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋拆迁和安置补偿等标准差异的合理性。

　　国家或地方拟从土地出让收人或土地出让收益中计提(安排)的各类专项资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用，不得计人土地成本。必要时，对于评估基准日企业取得土地使用权确需缴纳的土地出让金以外的“指标费”、“耕地占用税”等税费，可采用单独计算、披露的形式提请报告使用人予以关注。

　　(3)计算土地开发费时，应按照土地实际开发程度进行评估，并避免与房屋建筑物、道路、围墙、地坪、室外管网等地上设施重复计算。

　　(4)土地增值收益的测算思路、方法，以及测算过程应科学、合理、可信。地方已经公布经科学论证的土地增值收益的，以公布的土地增值收益计算;对未公布土地增值收益的地区，资产评估专业人员可在满足数理统计要求的前提下，选择案例和技术路线测算土地增值收益。

　　(5)当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，不再另行年期修正;当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一并进行年期修正。

　　(6)企业作为无形资产核算的土地使用权通常为已出让土地时，还应进行剩余使用年期修正。

　　(7)采用成本逼近法评估土地使用权时，应当选用需要支付的区域客观费用来确定各项费用，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润、土地增值。

　　(8)区域和个别因素的修正。资产评估专业人员应当知晓，区域和个别因素修正前的评估值通常系一定范围内不同土地级别地价的平均值，而非一定为被评估土地自身土地级别下的价值，因此需要结合其土地级别等情况进行区域和个别因素的修正，修正时需注意与基准地价系数修正法中修正因素及参数的区别与联系，通常不宜直接采用基准地价系数修正法的修正系数。

　　2.市场法

　　(1)资产评估专业人员应当知晓，不同地区的经济、产业、土地等营商政策可能会对土地一级市场(出让)与二级市场(转让)之间的价格产生影响，在切实可行的情况下应选择最合理市场中的交易案例。

　　(2)收集可比参照物的交易信息，可比参照物信息真实可靠、价格内涵明确，尽可能地建立与评估对象一致或可以修正的可比基础，交易时间与评估基准日差异一般不超过三年。

　　(3)谨慎选取采用竞价轮次多、溢价率高的可比参照物以及历史最高或最低地价水平的可比参照物。

　　(4)对可比参照物进行期日修正时，地价指数可根据政府公布数据或通过各年政府公布的基准地价、市场交易案例土地价格的变化情况测算。

　　3.基准地价修正法

　　(1)基准地价修正法主要适用于政府已公布基准地价，具有完备的地价修正体系的区域内地价评估。

　　(2)采用基准地价修正法评估土地价值时，应选择正在执行的基准地价。

　　(3)当基准地价公布时间较长，应在评估报告中介绍使用基准地价修正法的必要性和基准地价体系的可用性，同时分析土地市场变化，并进行相应的期日修正。

　　(二)采用成本法评估企业价值时，应关注土地使用权的账面构成，明确账面价值是否包含相关税费、地上设施等其他投人，根据评估目的、账面构成合理确定评估范围和价值内涵，合理估算土地使用权价值。通常情况下，企业价值评估时涉及的土地使用权评估结果包括土地的受让价格和契税等。基于评估时点原则和成本法的原理，评估中一切取价标准应为评估基准日有效的价格标准，因此，契税需要依据现行税法的规定，以重新取得土地使用权价格为基础确定。

　　(三)当土地使用权存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，结合经济行为、评估目的、价值类型等情况，选择和使用最优利用方式进行评估。

　　(四)当土地使用权实际用途与权证记载用途不一致时，一般应按权证记载用途评估。但资产评估专业人员应当调查了解被评估土地使用权所在区域的规划情况，分析土地使用权实际用途的可持续性。对于明确符合规划用途的，应当充分考虑规划用途调整及相对应市场的实际交易情况对被评估土地使用权价值的影响，即应当在评估中扣除土地性质、用途改变可能需要补缴的出让金或地价款。对于房地产实际用途无法持续的视具体情况进行评估。当存在上述情形时，资产评估专业人员应在资产评估报告中予以充分披露。

　　(五)矿山开采企业的矿井、采矿场、尾矿堆场用地的年期修正时，如矿产资源可开采年限低于剩余土地使用年限时，年期修正应依资源可开采年限确定。

　　(六)关注不同权利状态的土地使用权价值的差异。企业拥有的土地使用权通常为出让土地使用权，在个别情况下，也可能存在授权经营土地使用权、划拨土地使用权及租赁土地使用权的情形。其中，授权经营土地使用权在评估中应考虑权利处置限制对其价值的影响;划拨土地使用权评估时，应关注其与出让土地使用权之间的权利差别对价值的影响，在采用成本逼近法评估时，通常考虑正常的土地取得成本、开发成本、利息和利润，不再计取土地增值收益，也可以采用先评估出让土地使用权价值，再扣减土地增值收益的办法确定划拨土地使用权价值。

　　(七)地上建筑物的存在有可能对于其所占有的土地使用权价值造成减损，资产评估专业人员应合理分析地上建筑物对土地使用权价值的影响，如果地上建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损情形，评估土地使用权价值时应当计算该损失金额并予以扣除。必要时，可连同地上房屋建筑物、机器设备构成资产组，一并考虑可能存在的经济性贬值或功能性贬值。

　　(八)关注当地产业政策对土地价格的影响。不同地区的产业政策不同，土地一级市场的价格水平各异。有的地区为招商引资而出台了与用地成本有关的优惠政策，在企业满足一定的投资强度和纳税指标时，以不同方式给予企业一定的“政府补助”(在资产负债表中反映为“递延收益”);而另一些地区则由于土地资源有限、用地指标紧张，在土地出让过程中除了要求企业支付土地出让金以外，还需要支付耕地占用税、耕地占补平衡指标费、拆迁补偿等其他税费，因此，相对于土地一级市场的挂牌价而言，企业的实际用地成本大幅度增加。评估中需要充分考虑企业的实际拿地成本、用地条件、现行产业政策、一级市场挂牌价的内涵等因素，合理确定土地使用权评估结果的价值构成。

　　(九)在土地使用权评估中，可以根据情况考虑企业拥有的诸如长江岸线使用权、海域使用权等具有垄断性质的资源对土地使用权价值的影响，当采用收益法以外的其他方法评估时，应考虑垄断地租修正。如当地政府部门发布此类土地或岸线使用权、海域使用权基准价格，或存在挂牌出让、转让价格时，也可以采用市场法单独评估岸线使用权或海域使用权价值。