股东变更资产报告评估汇报

资产报告评估报告

***评报字[2014]第114号

一、绪言

北京市*****资产报告评估有限责任公司接纳新和县塔木托盘坦斯克乡民家乐农户农业合作社的授权委托，依据国家有关资产报告评估的相关要求，秉着客观性、单独、公平、科学研究的标准，依照认可的资产报告评估方式，对新和县塔木托盘坦斯克乡民家乐农户农业合作社所持股的100%的股东权利的投资性房地产开展了评定，对其在2013年12月31日这一评定基准日所主要表现的使用价值做出账面价值体现。

现谨将资产报告评估状况及评定結果汇报如下所示：

二、受托人、产权年限持有人和受托人之外的相关汇报使用人

此次资产报告评估个人行为的委托人为新和县塔木托盘坦斯克乡民家乐农户农业合作社，财产占据方(或产权年限持有人、被评定企业)为新和县塔木托盘坦斯克乡民家乐农户农业合作社*。

(一)受托人概述

1、公司信息：

企业名字：新和县塔木托盘坦斯克乡民家乐农户农业合作社

许可证号：110104001503810

居所：新和县塔木托盘坦斯克乡塔木托盘坦斯克村

法人代表：安*尔?热合曼

注册资金：58.2万余元

创立时间：2012年8月12日

企业类型：有限责任公司企业(合作经营项目投资)

2、业务范围：

批准经营范围：无。

一般经营范围：农副食品栽种，市场销售，储藏，畜牧业养殖与市场销售农牧业生产要素的选购(化肥以外)农机车市场销售，农机车新技术应用，农业技术数据服务。

(二)财产占据方概述

1、公司信息：

企业名字：******(下称“***************”)

公司注册地址：**************工业生产经济开发区

法人代表：************

注册资金：5000万RMB

资本公积：5000万RMB

经营性质：别的有限责任公司企业

运营限期：1996年10月23日-2049年10月22日

2、业务范围：

批准经营范围：无。

一般经营范围：*****************。

许可证号：****************

建筑行业公司资质证书号：****************

工程建筑企业资质等级：建筑物工程项目工程总承包**级

3、企业介绍

******(原北京市************有限责任公司)坐落于北京***********工业生产经济开发区。评定基准日公司投资人注资及占股占比如下所示：

编号出资人名字认缴出资额(万余元)占股占比%

1北京市******有限责任公司563.2311.26

2******员工持股会1,446.7728.94

3北京********开发设计公司总部1,050.0021.00

4**********(北京市)项目投资有限责任公司854.0017.08

累计5,000.00100.00

******是我国资质证书一级建筑工程施工公司，可担负制造业与工业建筑、钢架结构、城市道路、高級装修装饰、智能化、弱电集成等建设工程工程施工。******自自主创业至今，借助科学研究的组织协调、一流的人才团队、深厚的资产整体实力和超前的的战略定位，在白热化的行业竞争中出类拔萃，并不断发展壮大，获得了上级部门及各界人士的普遍称赞。企业秉持“求实创新，营造精典”的运营服务宗旨，视品质为性命，以应用精细化管理、全方位质量控制、系统软件的目标管理、互联网技术水平的管理等科学研究方式，依次完工了首都国际机场候机楼、北环核心、时期风帆商务大厦、北京奥运村选手公寓楼、**包裝厂房(德国)、**科工业厂房(日本国)、党中央参考文献档案室、山东泰山餐馆康会核心、万商商务大厦、北科大留学人员住宿楼、北苑居民小区、易亨商务大厦、河南省很多中功国家粮食储库、龙腾嘉苑住宅小区等数十项我国、北京重大工程项目、外资企业工程项目，获北京高品质工程项目奖、市高品质人群工程项目奖、构造“万里长城杯”和完工工程项目“万里长城杯”及鲁班奖等我国、省份高品质工程项目奖多种。

企业目前员工889人，管理者有经济与管理和技术专业专业技术人员602人，在其中，中高级职称评审202人，企业组织架构如下所示：

评定基准日******的长线投资公司及占股占比如下所示(额度企业万余元)：

长线投资公司名称注册资金资本公积认缴出资额占股占比

北京市************有限责任公司

北京城建********有限责任公司

北京市********有限责任公司

北京市*********有限责任公司

北京市********有限责任公司

北京市*******有限责任公司

北京市*******有限责任公司

北京市********有限责任公司

4、公司资产、债务及经营情况

截至评定基准日20**年12月31日，新和县塔木托盘坦斯克乡民家乐农户农业合作社的总资产为58.2万余元，资产总额58.2万余元，******评定基准日财务会计报表由安衡(北京市)会计**所有限责任公司公司审计。

2007~2008年及评定基准日的财产及经营情况如下所示表所显示。

******财产及财务状况表

企业：RMB万余元

新项目2007年2008年截至2009年12月

资产总额43,897.0688,440.1687,861.50

债务34,573.3876,686.5480,229.67

资产总额9,323.6811,753.627,631.82

主要经营的业务收益53,849.2962,974.35104,030.11

资产总额627.77816.12-112.21

纯利润428.39583.82-140.36

5、关键会计制度

1)企业会计制度：企业实行国家财政部授予的公司企业会计准则和《企业会计制度》以及补充规定。

2)会计期间：1月1日起12月31日止为一个会计期间。

3)记账本位币：以RMB为记账本位币。

4)做账基本和计费标准：财务核算以收付实现制为做账基本，财产以公允价值为计费标准。

三、评定目地

本次评定的目的是明确新和县塔木托盘坦斯克乡民家乐农户农业合作社所持股的100%的股东权利的投资性房地产，为受托人新和县塔木托盘坦斯克乡民家乐农户农业合作社出让王*东股份给予使用价值参照。

四、评定项目和评定范畴

评定的对象为新和县塔木托盘坦斯克乡民家乐农户农业合作社所持股的100%的股东权利使用价值。本次评定范畴为经安衡(北京市)会计**所有限责任公司公司审计的******截至2013年12月31日总体财产、债务，清单见下表：

新和县塔木托盘坦斯克乡民家乐农户农业合作社负债表

RMB：元

编号学科帐面价值编号学科帐面价值

1流动性资产合计812,321,934.8012流动性负债合计802,296,711.91

2流动资产97,622,137.4613短期贷款20,000,000.00

3应收帐款350,672,440.7714应付款506,139,339.92

4预收账款56,808,102.3615应收帐款123,201,607.06

5其他应收款136,255,454.0616冲减工资薪金3,962,316.59

6库存商品170,963,800.1517应交税金9,372,720.62

7非流动资产累计66,293,022.3118应付股利12,929,357.33

8长期性股权投资基金25,034,811.6419其他应收款126,691,370.39

9固资32,295,252.02

10无形资产摊销8,962,958.65

11财产累计878,614,957.1120负债合计802,296,711.91

列入评定范畴的财产、债务以******给予给北京市*****资产报告评估有限责任公司的“资产清查评定统计表”为标准。

五、使用价值种类以及界定

此次评定采用的市场价值种类为价值。

现行标准价值就是指自行买家和自行卖家在分别客观做事且未受一切逼迫抑制的情形下，某种财产在基准日开展一切正常正当竞争时需主要表现的使用价值。交易双方对委估财产及销售市场，及其危害委估财产使用价值的有关要素均有有效的专业知识环境。有关买卖方将在没有受一切外在工作压力、威逼下，独立、单独地决策其买卖个人行为。

六、评定基准日

评定基准日是确定财产、评定价钱的标准時间，此次测评的做价规范均为评定基准日已经实行或合理的价钱规范。明确此次评定基准日的原因为：

(一)在征询受托人及产权年限持有人建议的根基上，依据本次经济发展个人行为的特性，以有益于确保评定結果合理地服务项目于此次评定目地，尽量避免和防止评定基准日后的调节事宜为标准而选中的。

(二)在资产报告评估中所运用的价钱均以评定基准日的现行标准账面价值价格行情做为取价规范。该基准日后，RMB存款基准利率无变化，费率和中国cpi指数稳定，国家新政策或领域现行政策没有大变化，国际性国内的政治经济学局势基本上平稳,因而明确该评定基日对评定結果无显著危害。

(三)本新项目所选择的评定基准日为一特殊会计年度的停止时段，可以较全方位体现评定目标的状况，尽量贴近评定需求的完成。

此次资产报告评估基准日是二○一三年十二月三十一日。

七、评定根据

在此次资产报告评估工作上所遵循的相关法律法规及其参照的文档材料关键有：

(一)个人行为根据

授权委托评定协议书

(二)政策法规根据

1、《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日第十届全国人大常委会第十八次大会修定);

2、国务院办公厅[1991]91命令《国有资产评估管理办法》;

3、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》;

4、原国家国有资产管理局国资办发[1996]23号文《资产评估操作规范意见(试行)》;

5、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发[2001]102号，2001年);

6、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资公司产权年限[2006]274号);

7、中国注册会计师协会关于做好《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通告(会协[2003]18号);

8、《企业价值评估指导意见(试行)》;

9、我国资产报告评估规则(2007);

10、《企业会计准则》(2006)。

(三)产权年限根据

1、《产权持有者关于资产产权声明》;

2、机器设备购买税票、关键财产购买合同书或凭据;

3、别的相关委估财产的房屋产权证明文档。

(四)取价根据

1、受托人(产权年限持有人)给予的各种《资产评估清查申报明细表》;

2、受托人(产权年限持有人)给予的初始财务会计报表、初始会计记账凭证、会计运营层面的材料、公司带来的银行对帐单及余额表，及其相关协议书、协议书、税票等会计材料;

3、国家相关单位公布的统计数据和标准规范材料及价钱信息内容材料，及其本组织平常所累积的市场信息和取价主要参数材料等;

4、国务院令[2000]第294号《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》;

5、原国家经济贸易委员会国对外经济贸易[1997]456号“机动车报废规范”;

6、原国家经济贸易委员会国对外经济贸易贸資源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》;

7、我国**电子工业出版社出版2009年《中国机电产品报价目录》;

8、我国国库券利率、金融机构银行贷款利率等价钱材料;

9、《慧聪商情》办公系统市场报价;

10、《资产评估手册》、《资产评估常用数据与参数手册》。

八、评价方法

依据国有资产处置评定的相关政策法规和《企业价值评估指导意见》(实施)，根据此次评定原则及委估财产种类，融合******近些年经营状况挑选评价方法。

该公司属未上市企业，现阶段类似公司也无买卖材料产考，故没法选用市场法开展评定;******运营成效可以计量检定和预测分析，故可选用收益法评定;被评定公司有完善的财务管理材料，故可使用成本法开展评定。此次评定挑选成本法和收益法对******总体财产开展评定。

(一)收益法

本次评定工作上，大家选用收益法对******的股权价值开展评定，就是以将来多个本年度内的公司股份自在现金流做为根据，选用适度贴现率现值后加总测算得到股份自在现金流折折现率，随后再再加上溢余财产使用价值、非营利性财产使用价值得到公司股东所有利益使用价值，用公司股东所有利益使用价值乘于拟出让股份占比则得到公司股东一部分利益。此次收益法评定实体模型采用公司股份自在现金流实体模型。

在股份自在现金流现值法实体模型下，公司股东所有权益资产使用价值的计算方法为：

公司股东所有权益资产使用价值=生产经营性财产使用价值 溢余财产使用价值 非营利性财产使用价值

在这里实体模型下，生产经营性财产即是公司将来各期股份自在现金流的折折现率之和。

(二)成本法

成本法的理论依据是以资金投入的视角，即从财产购建的视角将被估公司视作一个规模经济的截交线，在对各类资产清查核查的根基上，逐一应用不一样的办法开展评定，最终加和确定为评定結果。

******各类财产包含速动资产、固资、无形资产摊销，债务为营业利润。

1、速动资产

速动资产包含流动资产、应收帐款、预收账款、其他应收款、库存商品。

(1)流动资产

对流动资产，评定工作人员对货币资金开展汇总，依据汇总后现钱额度和现钱进出库纪录，倒算评定标准日货币资金账户余额，以核查准确后的额度确定为评定值。对存款帐面价值开展核查，并融合银行对帐单额度和余额调节表，以核查准确后的额度确定为评定值。

(2)应收帐款

应收帐款：评定工作人员在对应收帐款项核查准确的根基上，凭借历史文献和如今调研掌握的状况，深入分析金额、借款時间和缘故、账款回收利用状况、借款人资产、个人信用、运营管理现况等。依据各部门的详细情况选用某些评定法，对评定风险性损害开展可能。以账目值减掉评定风险性损害做为评定值。

(3)预收账款

评定工作人员在对预收账款核查准确的根基上，凭借历史文献和如今调研掌握的状况，深入分析金额、借款時间和缘故、账款回收利用状况、借款人资产、个人信用、运营管理现况等。依据各部门的详细情况选用某些评定法，对评定风险性损害开展可能。以账目值减掉评定风险性损害做为评定值。

(4)其他应收款

其他应收款：评定工作人员在对应收款项核查准确的根基上，凭借历史文献和如今调研掌握的状况，深入分析金额、借款時间和缘故、账款回收利用状况、借款人资产、个人信用、运营管理现况等。依据各部门的详细情况选用某些评定法，对评定风险性损害开展可能。以账目值减掉评定风险性损害做为评定值。

(5)库存商品的评定

列入本次评定范畴的库存商品关键包含工程建筑原料、库存商品-在商品(建筑施工)及其易耗品，遍布在各新项目地。

评定工作人员核查各种各样花费排查评价统计表与明细分类账账户余额是不是一致，获得初始进账凭据，在核查准确无误的根基上剖析库存商品使用价值。

2、固资

列入本次评定范畴的固定资金包含房子房屋建筑、机械设备、电子产品和输送设备。

评定工作人员依据公司授权委托评定的财产范畴和资源种类，确立评定标准和目标，拟订评定工作规划和实施意见，制订评定实施方案;依据受托人给予的评定申报单及相对应的所有权原材料，明确实际的分析计算方式，分财产种类开展剖析，明确可用的评价方法;与受托人的专业技术人员、财产管理者，深层次当场现场勘测、评定，掌握把握现实情况;将勘测评定結果详尽计入鉴定材料中做为评定测算的重要环节。审查财产帐面价值，保证帐表相符合，账实相符，向企业管理者调研掌握基本建设基本情况，查看并搜集有关所有权、合同书材料。梳理归纳，编写评定状况详细描述并梳理工作底稿。

3、无形资产摊销

******现拥有二块土地资源。在其中***办公室产业基地未办土地使用权证证，该土地资源系******与本地*****签订合同租用所得的、*******已申请办理土地使用权证证。土地使用权证证号：*****(***出)第**号。

对无形资产摊销排查核查，评定人员调查了解了无形资产摊销的主要内容，帐面价值组成因素，核查会计的进账额度和其它相关的财务凭证，审查财产帐面价值，保证帐表相符合，账实相符，查看并搜集有关所有权。梳理归纳，编写评定状况详细描述并梳理工作底稿。

4、长期性股权投资基金

长期性股权投资基金就是指根据项目投资获得被项目投资部门的股权。公司对别的企业的股权投资基金，一般是为长期性拥有，及其根据股权投资基金做到操纵被项目投资企业，或对被项目投资企业增加重要危害，或为了更好地与被项目投资企业创建密切相关，以分散化运营风险。

评定人员调查了解了长期性股份的主要内容，对被项目投资企业开展了资产清查，并对被项目投资企业开展了资产报告评估。用被项目投资部门的所有利益使用价值乘于所持股份占比则得到长期性股权投资基金利益使用价值。

5、营业利润

对公司债务的评定，主要是开展核查核查，以未来应由评定目地完成后的产权年限持有人具体担负的债务额度做为债务的评定值，针对未来并不是应由评定目地完成后的产权年限持有人具体担负的债务新项目，按零值测算。针对营业利润新项目中的应付款、其他应收款、应交税金等工程的评定，依据公司带来的各类统计表，以产权年限持有人具体担负的负债做为其评定值。

九、评定程序实施全过程和状况

我企业接纳评定授权委托后，即下派评定工作人员于2010年3月17日逐渐项目前期，相互配合公司开展评定早期准备工作，制定资产报告评估工作规划，接着入驻当场并于2010年4月30日进行当场勘测工作中。自此，评定工作人员历经2个半月的询价采购、估计工作中，于2010年6月10日出示了资产报告评估报告。

大家依据资产报告评估的相关标准和要求，对评估范畴内的财产开展了评定，全部评定工作中划分为四个环节：

(一)早期提前准备环节

1、对授权委托新项目开展早期调研，征求受托人有关被评定财产的范畴、类型、评定的目的和时间进度规定的详细介绍，并深层次当场，对委估财产做基本掌握，在这个基础上，与受托人商谈评定标准日并签署资产报告评估业务流程承诺书。

2、依据资产报告评估业务流程承诺书，融合评定工程的详细情况，制订基本的评定工作规划，包含各种财产拟选用的评价方法、人员配置及日程安排进展，在这里与此同时，依据评定工作中的必须，报请受托人搞好资产报告评估前的各类准备工作，包含：资产清查核查、填好各种资产报告评估申报单及提前准备与评定相关的各种各样材料。

(二)当场评定环节

依据资产报告评估的相关标准和要求，对评定范畴内的财产开展了评定和产权年限定义，操作步骤如下所示：

1、征求相关工作人员对公司状况及其委估财产历史时间和现况的详细介绍;

2、依据委估财产的具体情况和特性，制定各种财产的主要评价方法;

3、将产权年限持有人带来的资产报告评估申请统计表与公司的会计账目开展核查;

4、核查机器设备总数、运作检修等状况，查看房屋产权证明文档如机器设备购买合同书、税票等材料;勘测实体财产的状况和所有权状况，查看和搜集相关材料，拟订实体资产报告评估构思;

5、掌握各类财产的特性、內容并查询搜集有关合同书、凭据和票据;

6、对碰到的情况与财务审计师及产权年限持有人沟通交流;

7、进行市场调查、询价采购工作中。

(三)鉴定估计

评定当场工作中完毕，转到鉴定估计环节。评定工作人员依据搜集的定价材料及每一项财产的实际特性，对债务类资产负债率关键根据核查、剖析等方式开展评定;对实体类关键选用成本法开展评定，依据把握的买卖案例等，测算各单项资产报告评估結果。

(四)归纳评定結果环节

关键工作中：对专业归类财产的基本评定报告开展归纳、剖析、调节并撰写分项目资产报告评估表明及关键资产报告评估实例，确定评定工作上沒有产生重评和漏评的状况。项目经理编写资产报告评估报告及资产报告评估表明，并按“三级核查”程序流程，逐步开展核查，依据核查建议，调整和健全评定成绩及汇报。

(五)递交汇报环节

关键工作中：拟定资产报告评估报告，向受托人递交评定报告原稿，与受托人深入探讨，开展需要的改动，经受托人确定后，向受托人递交宣布资产报告评估报告。

十、评定假定

此次评定是根据以下评定假定前提条件下实现的，仅有在下列评定假定下，评定结果即可创立。

1、权益行为主体变化假定

权益行为主体变化假定就是指资产报告评估以被评定财产权益行为主体变化为前提条件。

2、财产长期运营假定

财产长期运营假定就是指开展资产报告评估时，需要根据被评定财产按现在的用处和应用方法、经营规模、频率、自然环境等状况再次应用，或是在有一定的更改的根基上应用。

3、有效市场假说存有假定

有效市场假说存有假定就是指资产报告评估选择的做价根据和评定结果有一个合理的销售市场存有。

4、客观评定个人行为假定

客观评定个人行为假定就是指资产报告评估的被告方全是客观的，因此她们的测试个人行为也是理智的。

十一、评定结果

在执行了以上资产报告评估程序流程和办法后，******于评定标准日2009年12月31日的总体资产报告评估结果如下所示：

1、成本法結果

财产帐面价值累计为878,614,957.11元，评定数值878,999,395.04元，评定升值384,437.94元，增值率为0.04%;

债务帐面价值累计为802,296,711.91元，评定数值802,296,711.91元，评定升值0元，增值率为0%;

资产总额账目值累计为76,318,245.20元，评定数值76,702,683.13元，评定升值384,437.94元，增值率为0.50%。

学科名字帐面价值评定使用价值调整值增值率%

一、流动性资产合计

流动资产

应收帐款

预收账款

其他应收款

库存商品

二、非流动资产累计

长期性股权投资基金

固资

无形资产摊销

三、财产累计878,614,957.11878,999,395.04384,437.940.04%

四、流动性负债合计

短期贷款

应付款

应收帐款

冲减工资薪金

应交税金

应付股利

其他应收款

五、负债合计802,296,711.91802,296,711.91

六、资产总额76,318,245.2076,702,683.13384,437.940.50%

******整体股东权利使用价值为76,702,683.13元，在其中19,193,926.29元系准许销账的税金，记入“资本公积金—我国私有资本公积金”。(京国有资本[2005]***号)因为北京**区大城市总体基本建设开发设计公司拥有******21%的股份，则北京**区大城市总体基本建设开发设计公司拥有******的股权价值为：

(76,702,683.13—19,193,926.29)×21%=12,076,838.94(元)

求整1,207.68万余元

2、收益法评定結果：

******整体股东权利使用价值为78,984,382.23元，在其中19,193,926.29元系准许销账的税金，记入“资本公积金—我国私有资本公积金”。(京国有资本[2005]**号)因为北京**区大城市总体基本建设开发设计公司拥有******21%的股份，则北京**区大城市总体基本建设开发设计公司拥有******的股权价值为：

(78,984,382.23—19,193,926.29)×21%=12,555,995.75(元)

求整1,255.60万余元

北京**区大城市总体基本建设开发设计公司拥有******的股东权利使用价值为1,255.60万余元。

3、评定結果：

我们知道，成本法結果为单项工程资产投资的简易加和而未体现行业总体资金的综合性效应，而收益法結果表现为公司将来整体效益及运营期内盈利的完成，更能体现投资的意向，此外此次公司股权转让是以长期运营为前提条件，因而人们选用收益法結果为此次评定结果，即：

******88所持股的******21%的股东权利使用价值为1,255.60万余元。英文大写：贰仟贰佰伍拾伍万陆仟元整。

评定结果依据之上评定工作中得到。

之上便是集慧我给你讲解的有关股东变更资产报告评估的法律法规，里边的內容包括受托人、产权年限持有人和受托人之外的相关汇报使用人、评定目地、评定范畴这些內容，假如您有需要的话，可以认真阅读一下前文的內容，会出现一定的协助的。