一、对房屋拆迁补偿评定机制的定义
在中国，各地区依据国务院办公厅有关规章的精神实质，融合各地具体，对大城市房屋拆迁补偿中的房产评估方式作出了不一样的要求。
依照评价方法偏重于标准不一样，目前的房屋拆迁补偿评定可以关键区划为三种方式：一是与行业市场对接对被动迁房子依照市场比较法来明确被动迁房子的分析价钱，即销售市场较为动迁评定方式；二是由政府部门制订动迁评定参考价，再依据被动迁房子的情况，来明确被动迁房子的分析价钱，即政府部门具体指导动迁评定方式。
销售市场较为动迁评定方式，关键由房产评估组织依照住建部《房地产估价规范》对被动迁房子开展价值评估；在鉴定使用价值基本上，为了更好地确保被拆迁方中的一部分群体的权益，政府部门给予＿定的补助。这类办法是使政府部门个人行为和销售市场评定个人行为分离，依照分别职责运行。选用这些办法的有上海市、天津市、重庆市等地。
政府部门具体指导动迁评定方式，关键参考销售市场评定方法，融合政府部门对被拆迁方中的一部分群体的确保现行政策，对销售市场评定方法开展实际要求，以提升动迁房子的销售市场评定价钱，换句话说政府部门的确保现行政策根据房产评估组织的评定来完成。选用这些办法的有北京市、浙江省等地。
二、不一样动迁评定机制的详细应用
（一）销售市场较为动迁评定方式——以天津为例子
现阶段关键选用销售市场较为动迁评定方式开展动迁评定的有上海市、天津市、重庆市等地，下边以天津为例子，看来﹁下怎样实际明确房屋拆迁补偿额度。
1.最先明确房地产业评定价钱
计算方法为：
V1=KtKfKmVoA （a）
式中：V1一房地产业评定价钱；Vo——评定基价；A—被动迁房子总建筑面积；Kt——房子成全新水平修正系数；K0一楼房修正系数：Km——房屋朝向修正系数。
公式计算（a）适用一片房屋拆迁补偿，由资产评估机构选择典型性样版开展评定，其定价結果做为此类房地产业的评定基价（Vo），再依据类似房地产业个人的不同开展成全新水平、楼房、房屋朝向的调整，得到动迁房子的房地产价钱（V1）。区位优势、主要用途要素已在评定基价中考虑到。室内装修、设备要素在评定基价中按一般水准开展评定，被动迁房子个人的室内装修差别一般状况不会再予以考虑。
2.房子房屋拆迁补偿额度的明确
V=mV1 V2 （b）
式中：V——房子房屋拆迁补偿额度；m—非市场要素修正系数；V2——别的赔偿及奖赏费。
公式计算（b）中m数值房子l～1.9，农村平房1—2；V2包含搬新家补助金（300元）、拆迁福利费（300-500元）、电話迁移费（200元）、一户一表迁移费（240元）、有线数字电视迁移费（100元）等。
（二）政府部门具体指导动迁评定方式——以北京为例子
1.房子重设成全新价钱的明确
最先入户调查备案《房屋条件登记表》，随后融合妇匕京市房子重设成全新价评定标准规范》中的数据信息，定编出计算表，测算出被动迁房子的重设价钱，并填写评估房价表。
计算方法为：
房子及附着物重设成全新价={[平屋面成绩 钢屋架成绩 顶篷成绩 路面成绩 （墙身份数十窗门成绩）×柱高差率]×标间数×成全新折余率十室内装修成绩×成全新折余率 机器设备成绩×成全新折余率 附着物成绩×成全新折余率}×得分 附着物按实定价。
2.房子房屋拆迁补偿额度的明确
房子房屋拆迁补偿额度=（基准地价×K 标准房子价格）×被动迁房子总建筑面积 被动迁房子重设成全新价
基准地价，就是指在一定的时间和一定范围内，普通住房商住楼的楼面地价平均：标准房子价格，就是指一定的时间和一定范围内，普通住房商住楼均值基本建设综合性出厂价和被动迁房子均值重设成新价的差值。住房房屋拆迁补偿的基准地价、标准房子价格和土地级别范畴，由政府部门主管机构制订并按时发布。
K为建筑容积率修正系数，依照《房屋拆迁容积率修正系数表》明确。
三、从方式较为看存在的问题
1.销售市场标准和非销售市场原则性问题
从两大方式较为看来，较大的差异是是不是以销售市场标准为评定具体指导标准。比如，在天津的事例中，房子房屋拆迁补偿额度关键由V1—房地产业评定价钱来决策，而其关键Vo—评定基价，由资产评估机构选择典型性样版开展评定，关键考虑到销售市场标准。而在北京的事例中，房子房屋拆迁补偿额度的一部分由房子本身重设成全新价钱组成，一部分由基准地价和标准房子价格组成，而基准地价和标准房子价格全是由政府部门主管机构制订。很显著，非市场标准将愈来愈不宜在我国日益完善的销售市场经济结构。
2.基价明确难题
以上方式必须使用评定基价、基准地价和标准房子价格，而且这种将组成房子房屋拆迁补偿额度的关键。因而，这种基价精确是否，最后关联到房子房屋拆迁补偿额度精确是否。而从现阶段实际操作看来，最先，政府机构难以立即精准地制订基准地价和标准房子价格，比如北京的基准地价从1993年初次公布基准地价，直至2002年才修定了一次。次之，即便是由资产评估机构开展评定基价的计算，也是先由中央政府来评定定价组织，后由该组织来计算，再由政府部门会与相关部门来确定其计算結果，事实上还解决不上政府部门的干涉，还并不是彻底的销售市场个人行为，不可以精确体现销售市场房子价钱转变。
3.区位优势土地价格难题
以上二种方式都很显然的侧重“房子”房屋拆迁补偿，而大家细究房屋拆迁补偿的本质，实际上是该房子所处地区的区位条件发生了转变，以上房子的用地性质早已不适感用以现阶段该地区的区位条件，即依据现阶段该地区的区位条件，应当选用此外一种主要用途，才可以做到该土地资源的最有效应用，因而才对现况房子开展动迁。从这种角度观察，动迁使用价值的明确，应当具体考虑到动迁区位优势土地资源使用价值难题。
4.其他修正系数、主要参数难题
现阶段动迁评定上都必须使用很多修正系数、主要参数，比如天津市的房子成全新水平调整、楼房调整、房屋朝向调整、非市场要素调整，北京市的建筑容积率调整等，也包含在基价中对区类、级别等技术参数的明确。最先存在的不足是这种指数、主要参数多少精确度上体现不一样类型间的差别？比如大家见到有一些差别是几何图形加倍增长的、有一些差别是按等差转变的，具体中是这般有规律性？另一个现象是这种指数、主要参数大部分自身还出现一个范畴，还必须评定工作人员“造型艺术地”挑选。而当这一范畴非常大的情况下，这类挑选便会越来越非常艰难。
四、根本原因及防范措施提议
1.销售市场标准优先选择，尽早衔接
不容置疑，伴随着在我国销售市场经济结构日益完善，在动迁评估报告中应主要选用销售市场标准。充分考虑方案的连续可靠性，在一定阶段内很有可能容许慢慢衔接。但只需销售市场标准容许，应当尽早衔接。现阶段在国务院办公厅拆迁条例中早已确立，应该是价值规范，但是应当选用公开市场操作使用价值规范，或是存有着一些异议。有的觉得动迁定价应当彻底依照公开市场操作使用价值规范：有的觉得因为动迁的危害，房地产业使用价值会产生变化，应当依照转变之后的价值；还有一些觉得因为动迁是是非非自行的，被动迁入应当获得越来越多的赔偿，因而应当比公开市场操作使用价值规范要高一些。大家觉得动迁尤其是一片动迁牵涉到较多的社会问题，应当在价值上添加一定的调整。
2.完善销售市场保障机制，健全“基价”这一关键
前已述及，在评价方法中要用到的评定基价、基准地价和标准房子价格是组成房子房屋拆迁补偿额度的关键，但现阶段这些方面还存有较多难题。剖析其缘故，主要是因为要精确开展基价的评定，必须大批量的房地产业买卖材料，但现阶段有一些大城市各种类房地产业成交量少，欠缺此类房地产业信息内容材料；此外房产交易信息内容还很不标准，仅把握在有一些单位手上，很不通畅，房地产业信息化管理管理体系还没有彻底创建。因而，提议地市政府及主管机构尽早不断完善销售市场保障机制，而且充分运用领域学好、工会的作用。与此同时基价的制订也应当公布、全透明，提议采用包含房地产业房地产商、一般住户和土地资源、房子等单位技术专业工作人员以内的听证制度方法；基价也需要确保按时修定，房子价格转变迅速的地域可大半年修定一次，一般地域应每一年修改一次，使“基价”这一关键尽早健全。
3.从“土地资源最有效应用”考虑，高度重视土地资源使用价值
针对房地产业的评定，一个关键定义换句话说指导方针便是“土地资源最有效应用”。动迁评定应对的基本上是陈旧房子，土地资源使用价值更显关键。因而提议各省在明确评价方法中高度重视地价或区位优势价钱的评定，而且从而高度重视基价的有效明确。与目前情况对比，提议基价应当更为优化，突显不一样区位优势的差别，而且不必仅滞留在比较大选值范畴内。
4.提升基本工作中，创建更科学研究的修正系数指标值
评定工作的是科学研究和造型艺术的融合，但现阶段动迁评估报告中使用很多修正系数、主要参数，主观、经验性明确的成份过大。提议各单位包含学术研究组织参加进去，对各种各样修正系数、主要参数做科学合理的科学研究，明确切合实际的规范，而且依据具体情况的变动适时调整，使这一基本工作中更具有合理性。