一、回报率的求得

　　回报率的求得方式有销售市场获取法、累加法、投资回报率排列插入法、抵押借款与自筹资金的组合原理、土地资源与房屋建筑的组合原理等。回报率的求得至关重要的问题是盈利额的测算规格与回报率的测算规格要保持一致。这儿，就评定操作实务中选用较多的销售市场获取法和累加法开展论述。

　　1.场获取市法。销售市场获取法共有二种构思，即净收益选用营业利润和选用净现金流。

　　（1）净收益选用营业利润在这样的情形下，每一年获取的折旧率在建筑的使用寿命期终可以重设，事实上是一种盈利无期限的方式，即V=a/r，r=a/V.以租赁运营为例子，一般的见解是，净收益为年全年收入扣减年折旧、维修费用、服务费、相关税金、利息支出、保险费用等的账户余额。这儿的折旧只指房屋建筑的折旧费，这在土地资源无期限应用的条件下是可用的。可是现阶段在我国采取的是有期限转让农村土地政策，土地资源的使用价值伴随着使用年限的提高而减少，因而这儿的折旧是理论的，还理应包括土地使用权证使用价值摊提费。针对利息费用和花费，在求得回报率时，一般假定收益、花费产生在年底，而具体并不是这样。如具体房租收益产生在期终，花费在期内匀称产生，这时候应考虑到期内产生花费的贷款利率；如具体房租收益产生在初期，或存有保证金收益，这时候还应按照房租收益或保证金收益的存款利率做为收益。

　　（2）盈利选用净现金流。即前边构思中老年全年收入不扣减折旧，这类情形下，事实上是一种盈利有期限的方式，即V=a/r[1-1/（1 r）n]，将已经知道量带入求得r.理论上只需盈利额的测算规格与回报率的测算规格保持一致，年净收益选用纯利润和净现金流全是行得通的，可是现阶段在我国采取的是有期限转让农村土地政策，存有土地使用权证使用价值摊提的难题，即要明确房屋建筑和土地使用权证的重置价值，操作过程起來难度系数很繁杂。更何况租用方关注的是净现金流，非财务会计纯利润，小编觉得用收益法评定房地产业，净收益选用净现金流的作法较为适合。

　　（3）累加法。累加法又被称为安全性年利率加风险性调节值法，是评定操作实务中选用较多的一种方式，其一般公式计算为：房地产业回报率=风险溢价 风险性收益率以上公式计算相匹配的净收益规格应该是财务会计纯利润，依照净收益选用净现金流的作法，应当考虑房屋建筑折旧和土地资源摊提费难题，有看法觉得，房子的回报率=风险溢价 风险性收益率 贬值率。小编觉得，将房子房屋建筑贬值率或土地资源摊提率简易求和不是稳妥的。假定以国债利率做为风险溢价，由于本钱是在国债发行期终一次取回，这类情况可假定本钱在经济发展使用寿命期限内等额本息取回，则假定房地产经济使用期限50年，2003年2月份发售的五年期国债利率为2.62%，则其年利用率为（A/F，2.62%，50）=0.99%，这与贬值率1/50=2%差别是挺大的。即与净现金流相匹配的累加法收益率公式为：房地产业回报率=风险溢价 风险性收益率 本钱等额本息利用率（股票基金年存指数）

　　二、收益法

　　收益法的应用关键是盈利额的测算规格与回报率的测算规格要保持一致，相关见解已在前面回报率的求得作了论述。现就土地估价师职业资格考试及有关教材内容中练习题餐以及见解，论述一下收益法的应用。

　　（一）用收益法评定房地产业某教材内容实例如下所示：1.委估目标概述委估目标为二层楼大型商场，钢混结构，总建筑面积2180平米，占地总面积1250平米，商业行为。

　　2.定价技术性构思方式与定价全过程依据委估目标为大型商场的特性，再依据分析原则及市場要素，选用收益法来计算委估目标在评定标准日的使用价值。

　　（1）测算总盈利依据大型商场店面所在的所在位置及附近类似店面的房租水准，经市场比较法计算，大型商场店面的房租为4.4元/平米。日。大型商场店面均值出租率为75%，每一年按365天计，则租金全年收入为1964×4.4×365×75%=2365638 元。

　　（2）测算成本费①年折旧。大型商场店面为钢混结构，使用年限为50年，因而房子使用寿命取50年，残值率取2%，盈利期限取50年。依据工程预算市场行情，此类房子工程造价为900元/平米，则：年折旧=建筑物工程造价×（1-残值率）/使用年限=900×2180×（1-2%）/50 =38455元②年服务费。按租金的3%记提，年服务费为70969元。

　　③年维修费用。按建筑物工程造价的1.5%记提，年维修费用为29430元。

　　④年保险费用。按建筑物工程造价的2‰记提，年保险费用为3924元。

　　⑤年交纳税金。增值税及额外按租金的5.565%记提，年增值税及额外为131648元；房地产税按租金的12%记提，年房地产税为283877元；土地税以5元/平米。年测算，年土地税为：5×1250=6250元；年税金累计为421775元。

　　⑥年息。按房子房屋建筑工程造价的6.93%记取，6.93%为一年期的定期存款利率，设资产在一年基本建设期限内匀称资金投入，年存款利率67983元。

　　之上六项花费累计为632536元。

　　（3）测算年净收益年净收益为年总盈利减掉年花费总额为1733102元。

　　（4）明确复原年利率复原年利率以一年期银行贷款利率6.93%，再加上3%的风险性年利率求整为10%.（5）测算房产价格房产价格=1733102×（P/A，10%，50）=17183360元。

　　小编觉得，以上评定构思存有如下所示难题：最先是折旧的解决。该练习题盈利额的测算选用营业利润，只对房屋建筑计提折旧，未对土地使用权证所有权问题开展表明，按在我国现阶段的土地交易现行政策，解决土地使用权证使用价值开展摊提，不然获得的是一种不充分的营业利润，事实上跟用加和法获得的复原年利率规格不是一致的。

　　第二是复原年利率的明确。该练习题选用累加法明确复原年利率，银行贷款利率是一种带有风险性的年利率，在这儿做为风险溢价显而易见不是稳妥的。

　　第三是利息支出。该练习题按房子房屋建筑工程造价计提利息花费不是稳妥的，由于房子房屋建筑工程造价事实上是房产使用价值组成的一部分，评定求得的恰好是房地产业使用价值，其贷款利息恰好是房地产业运营要收获的净收益里最本质的一部分，这儿做为花费扣减显而易见是不科学的。小编觉得，若收益、花费产生的时长和其现值期一致，不应该考虑到利息支出，如同假设开发法中的现值法公式计算中不会有项目投资贷款利息和开发设计盈利一样，因为它正以适当的回报率，适当的现值期现值到评定标准日中了。收益法评定通常假定收益花费产生在某一个时段，具体产生時间与这类假定有误差，那样才可以用利息支出作调节。如客观性房租收益产生在期终，花费在期内匀称产生，而评定时假定收益花费产生在期终，这时候应考虑到期内产生花费的贷款利率。如客观性房租收益产生在初期，花费在期内匀称产生，而评定时假定收益花费产生在初期，这时候应考虑到期内产生的成本开展现值。收益法事实上是一种动态性法，而考虑到利息支出是一种静态数据法，将二种方式混在一起，看起来不认真细致。因而小编提议，应用收益法要尽可能将收益、花费产生的假定時间与其说权重计算现值期一致，而无须再考虑到利息支出。

　　第四是收益和花费的产生的時间。用收益法评定房地产业，一般假定收益、花费产生在期终，而具体情况是房租收益一般产生在初期，花费一般在期内匀称产生。小编觉得假设收益、花费的产生时段，一定要与评定时采取的客观性房租、花费有時间相符合，净收益产生在初期和期终评定結果相距一个回报率，这类差别是挺大的。

　　（二）用收益法评定土地使用权证2002年全国各地土地估价师资质考试辅导教材内容《土地的估价理论与方法》中，用收益法评定地价的要点为：最先根据收益法之外的方式求取房屋建筑的价钱，随后从待估房产的纯收益中减去归属于房屋建筑的纯收益，获得土地资源的纯收益；再以土地资源复原年利率复原，就可以获得土地资源的价钱。其计算方法为：L=[a-B（r2 d）]/r1=a1/r1式中：L：地价；a：房屋建筑以及相对应范畴的土地资源造成的纯收益（a若为折旧费后盈利则除掉d）；B：房屋建筑的价钱；r1：土地资源复原率；r2：房屋建筑复原率；d：房屋建筑的贬值率；a1：土地资源的纯收益。

　　按该教材内容的见解，式中房屋建筑的价钱B为重设价扣减折旧费后的基金净值，那样伴随着使用年限的提升，房屋建筑造成的净收益是逐渐降低的，而若不考虑到物价水平变化要素，事实上年纯收益a是基本上维持不会改变的，这般，土地资源的纯收益a1便会逐渐提升，而r1是基本上保持一致的，便会发生土地资源的评定值L伴随着评定時间的延递而逐渐提升的状况，这显而易见不是切合实际状况的。小编觉得，房地产业年纯收益是一种房产投资的期待盈利，是由全新升级情况的房地产业使用价值决策的，一经明确，若不考虑到物价水平变化要素，便基本上保持不会改变，房屋建筑的纯收益和田地的纯收益也是这般，因而以上公式计算中的B应是房屋建筑的重置价值，并非扣减折旧费后的基金净值。

　　三、  假设开发法

　　2003年我国房地产评估师从业资格考試特定指导教材内容《房地产估价理论与方法》强调，假设开发法最主要的公式计算分成下列二种：1. 传统式法待开发设计房地产业的使用价值=开发设计进行后的房地产业使用价值-项目成本-期间费用-项目投资贷款利息-市场销售税金-市场销售税金-开发设计盈利-投资人选购待开发设计房地产业应压力的税金2. 现值法待开发设计房地产业的使用价值＝开发设计进行后的房地产业使用价值-项目成本-期间费用-市场销售税金-市场销售税金-投资人选购待开发设计房地产业应压力的税金按《房地产估价规范》5.5.6条要求：“应用假设开发法定价务必注意资产的资金时间价值。在操作过程中容易选用现值的方式；无法选用现值方式时，可选用测算贷款利息的方式。”

　　小编觉得应用该方式需注意意2个难题：第一是房产开发回报率和房地产业运营回报率的不一样。在2003年我国房地产评估师从业资格考試特定指导教材内容《房地产估价理论与方法》教材内容中，资本化率与贴现率是两种不一样的定义（如该教材内容P248例7～4），资本化率是将房地产业的净收益转化成使用价值的比例。而对假设开发法中的现金流现值法中的贴现率，教材内容上说，与收益法中的资本化率基本原理同样，实际应相当于同一销售市场上相近房产开发新项目所规定的均值回报率，它包括资产的贷款利息和开发设计盈利两一部分。小编觉得，教材内容中常说的贴现率本质便是房地产业回报率，只不过是房产开发的回报率有别于房地产业生意的回报率罢了，因而称房产开发回报率和房地产业运营回报率，更能体现其实质，更强了解。即房产开发回报率应用于开发设计进行后使用价值和开发设计成本的现值，房地产业运营回报率应用于根据租赁承包方式对房地产业使用价值的求得。

　　第二是以上公式计算在具体付工程进度款以及他应交费用与形象进度一致的情形下可用，但具体付工程进度款及其他应收款与形象进度通常一致。按目前的相关相关法律法规，冲减工程进度款具备优先受偿权，因而评定在建项目的使用价值时，应将具体付工程进度款及其他应收款与形象进度的差值纳入尤其注意事项表明，或在抵押借款评定时立即扣减。

　　四、成本法

　　现阶段各种各样教材内容对用成本法对房地产合一新项目的评价方法并不是很确立，如2003年我国房地产评估师从业资格考試特定指导教材内容《房地产估价理论与方法》P149页，适用旧房地产业的基本上公式计算：老房地价钱=土地资源的再次获得价钱或再次项目成本 房屋建筑的再次购建价钱-房屋建筑的折旧费以上公式计算存在的不足是，如今土地交易是有时限的，缺乏剩下使用年限调整；而且土地资源的再次获得价钱或再次项目成本就是指土地规划进行后的使用价值，而房地产合一新项目土地资源的重置成本应该是到全部房产开发新项目开发设计进行后使用价值，包括工程施工工期贷款利率和开发设计盈利。

　　操作过程中，有那样一种计算方法：老房地价钱=（土地资源的重置成本 房屋建筑的重置成本）×成新率以上公式计算存在的不足是，把土地资源剩下使用年限调整相当于房屋建筑的成新率，也不是稳妥的。

　　小编觉得，改成如下所示公式计算更确立：老房地价钱=土地资源的重置成本×剩下使用年限修正系数 房屋建筑的重置成本×成新率=（土地资源获得价 附设花费 相关税金 工程施工工期贷款利率 开发设计盈利）×剩下使用年限修正系数 （前期工程费 工程预算 工程项目额外开支 配套费 工程施工工期贷款利率 施工单位服务费 开发设计盈利）×成新率必须表明的是，以上公式计算中土地资源剩下使用年限修正系数K=[1-1/（1 r） n] /[1-1/（1 r） N]，在这儿N并不是土地使用权证的转让期限，而应该是土地使用权证的转让期限扣减新项目有效开发设计过后的剩下使用年限，这也是具体应用时一个非常容易忽视的难题。

　　房地产业使用价值随使用年限转变的状况用图1来表明，曲线图I为房子房屋建筑的使用价值的变化状况，曲线图Ⅱ为土地使用权证的使用价值的变化状况，曲线图Ⅲ为房地产业的使用价值的变化状况。（见图一）

　　五、比较分析法

　　房地产评估职业资格考试教材内容中，一般的比较分析法修正系数连乘公式为：定价目标价钱=相比案例价钱×买卖状况修正系数×买卖日期修正系数×地区要素调整×某些要素调整小编觉得剩下使用年限可从某些要素调整中公司分立出去，独立做为一个年限调整要素。由于房产价格本质是房地产业利益的价钱，房地产业利益是有期限的，如法律规定期限或经济发展使用寿命期限，每一年的利益是可以量化分析的，可以选用收益法中不一样期限的价钱换算公式：Vn/VN=[1-（1 i）-n] /[1-（1 i） -N]，对于因多种要素导致的建筑物损坏和维修保养状况差别，可以在某些要素中列项“新老水平”开展调整，具体就变成了图中曲线图Ⅲ的方式。

　　这般，比较分析法修正系数连乘公式为：定价目标价钱=相比案例价钱×买卖状况修正系数×买卖日期修正系数×地区要素修正系数×某些要素修正系数×剩下使用年限修正系数