房地产评估中的市场比较法，是指与定价时段最近有买卖的相近房地产业开展较为，对这种相近房产的已经知道价钱作适度的调整，为此估计定价人的客观性有效价钱或使用价值的方式（见《房地产估价规范》（GB/T50291-1999））。市场比较法又被称为市场价法，它是一种非常简单、合理的方式，是由于定价全过程中的材料立即来自销售市场，与此同时又为将要产生的财产开展定价。因而，在《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）第5.14条强调：有标准采用市场比较法开展定价的，应以市场比较法为关键的定价方式。由此可见，市场比较法在房地产评估方式中的必要性，与此同时，也是应用较多的定价方式之一。

　　自然，采用市场比较法，务必的必要条件是：1 、必须一个充足生长发育活跃性的房地产业。房地产业上，房产交易越经常，与定价目标相相近房产的价钱越非常容易得到；2 、参照及定价目标可较为的指标值、性能参数等是可以搜集到的。应用市场比较法估计定价人的价钱或使用价值，关键是可以寻找与定价目标同样或类似的参照。与定价目标完全一致的参照是不太可能寻找的，这就规定对相近房地产业参照开展修改调节，其调整调节的指标值、主要参数等材料的获得和精确性，是决策市场比较法应用是否的重要。

　　伴随着在我国房地产行业的发展趋势，房地产业日趋活跃性，买卖越来越经常，为市场比较法应用确立了基本。可是，因为市场信息的不一样而产生的相对性堵塞，定价工作人员立即、立即获得全新交易量实例的机遇相比较难；买卖状况、买卖内情的不全透明，这二种状况牵制了市场比较法估计定价人的价钱或使用价值的股票价格精密度。因而，假如定价工作人员的缺乏经验，挑选的参考实例不可以全方位体现对价钱或使用价值的危害、对房地产业的发展趋向分辨禁止、对类似房地产业的特点掌握不详细而不区分调整要素的次序、不依照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）对市场比较法的技术标准实际操作等，便会危害定价精密度而导致股票价格結果的偏移。

　　为了更好地精确体现定价人的价钱或使用价值，提升定价結果的精密度，我觉得应：

　　一、提升定价工作人员的标准观念、全方位了解和掌握《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）精神实质。

　　《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）做为房地产评估的实际操作技术标准，是房地产评估工作人员在开展房地产评估的整个过程的行为规范和技术应用具体指导。我们要深刻领会和掌握正确的含义、精神，从进到房地产评估这一领域逐渐，在筹办业务流程进行到股票价格汇报出示、定价底稿存档，都务必严格遵守标准；平常进一步学习、沟通交流，提升从业水准。

　　二、定价步骤标准

　　在筹办业务流程后，定价工作人员应严苛依照定价程序流程，对定价人的房产证等材料进行需要的评定，两位或多位定价工作人员（一名则在工作经验或掌握不全方位时易于造成偏差；多位则可以分工合作，一人疏忽的别人可以填补）到定价目标当场开展勘测，开展全方位、细腻的市场调研。材料归纳、用心剖析，掌握对价钱或使用价值危害的次序要素，明确调整调节指数，內部审批，必需时开展研讨，将偏差降至最少。

　　三、开设专业的数据材料单位

　　开设专业的数据材料的单位，承担搜集市场信息、房产交易材料，开展现场查询，核查交易量的真实有效；对材料开展归纳、剖析、梳理，以把握行业动态和发展趋向，为定价单位给予详实、精确、立即的成交实例，进而提升参照实例的相比精密度。

　　四、恰当选择实例，开展指标值、性能参数的调整

　　市场比较法的要旨：选择的参考实例应具备对比性，指标值、性能参数调整具有必要性、精确性和时效性。定价全过程要把握住危害价钱或使用价值的要素，要异中二者、同中异中。例如：定价目标与参考实例的交通条件不一样（但离市区和关键购物广场间距非常），别的状况基本一致，且均为定价时段前一周内交易量而且价钱无显著起伏。成交价各自为：A －1020元/ 平米（两根交通路线）、B－1040元/ 平米（三条交通路线）、C －1000元/ 平米（一条交通路线）；定价人的有三条交通路线。通过调研分析，类似房产交易中，交通条件不一样其成交价也不一样：交通条件越好，价钱越高。那样，我们可以评定：交通条件是危害价钱的一个主要要素，对使用价值或价钱的危害水平为2 ％/1条交通路线。

　　在调整时，以定价目标为100 ，则参考实例的调整后各自为98、100 、96；调整后参考实例的价钱各自为1041元/ 平米、1040元/ 平米、1042元/ 平米，在前述标准夏，定价人的估计价钱为1041元/ 平米（简易算数平均值法）。

　　显而易见，这一結果与具体极其贴近，因而可以做为此次定价結果。

　　在举例说明中，可以看得出：参考实例的对比性是基本，它将同时危害定价結果。

　　因而，在选用市场比较法估计定价人的价钱或使用价值时，应关键留意参照实例的对比性。如下列状况就不适合做为参照实例：

　　1 、時间超出2年；价钱起伏过大的情形下（如±15％）时，参照实例交易量時间超出大半年。

　　2 、特殊情况下的成交实例。

　　3 、超出《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）要求的单项工程调节超出20％、综合性调节超出30％的成交实例。

　　4 、不一样区位优势（或供求圈里）的成交实例。

　　5 、不一样主要用途（如定价目标为住房，则参考实例不适合选大型商场主要用途的房地产业）。

　　五、参考实例的调整

　　1 、调整方式。依据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）第5.2.9 条，可以选用百分数率法、差值法或回归分析法。可是对难于量化分析的要素开展定性研究，明确其对价钱或使用价值的危害相识和水平，在调整时给予一定的权重值，进而更精确体现定价人的价格行情或使用价值。

　　2 、调整程序流程。应严苛依照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）开展。

　　3 、指标值。性能参数选择。综合分析参考实例、有效量化分析价钱或使用价值危害指标值，明确修正系数。

　　4 、留意难题：①、调研参考实例的具体材料，找到价钱差别要素；②、定价工作人员对全部房地产业及同一供求圈的市场行情及发展趋势整体掌握；③、剖析要素要全方位，选择关键要突显、次序要明晰；④。调整应用的要素标准表明表、较为要素标准指数值等配对相匹配；⑤、量化分析得分要有效，开展需要的认证等。

　　市场比较法的含义丰富多彩，应用方法很重要。在应用中，应严苛依照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）实行，融合定价工作人员工作经验，熟练掌握，严苛定价全过程，严格把关定价結果，提升定价結果的估计精密度。