自然环境是大家日益关心的聚焦点，大家都不愿意日常生活在有破坏的条件中。空气污染对房地产业使用价值会产生一定的危害，处在极端条件中的房地产业与处在良好环境中的房地产业有不等同于的使用价值，即便他们的住宅建筑规范、建筑质量、建筑装饰材料等标准是一样的。空气污染和自然环境标准对房地产业使用价值的影响力究竟有多大，如何评定房地产业使用价值降赔水平，现阶段，在我国绝大多数的房地产评估汇报对于此事涉及到的非常少。文中就房地产评估与环境危害点评彼此的问题做一简易阐述。

　　一、在我国现阶段房地产评估中环境危害评定现况

　　环境危害评定在中国房产评估操作实务中都还没运用和进行，只是是在定价汇报中叙述定价标底所处自然环境的情况和特性。但伴随着定价基础理论和定价操作实务的快速发展和深层次，生态环境保护政策法规的完善，及其房产使用者关心环境要素对房产使用价值的危害，在我国的定价管理方法单位和定价组织可以在环境危害评定层面作出一些探究性学习的工作中。

　　（一）环境危害评定的含义

　　环境要素对房地产业使用价值会造成危害，一些人早已意识到这个问题。这儿的自然环境并不是指自然环境，专指地球空间范畴内的环境空气，土地质量，水环境治理等地理环境和人力标准产生的环境要素。环境危害评定 （environmental impact assessment）便是对危害待估房地产业使用价值的全部当然和人为因素标准所构成环境要素开展的综合考核。一切因素的存有，都是会危害房地产业的使用价值。环境要素对房地产业使用价值的掉价性危害不仅包含空气污染要素，也包含因为自然条件的限定，不利房地产业使用价值的充足完成，造成的房地产业使用价值的掉价。

　　自然条件包含水源地、湿地公园或濒临灭绝动物与植物自然保护区等。如在水源地基本建设建筑项目，人类活动就需要受限制，那麼房地产业的使用价值也就不可以完成。经典案例便是湖北武汉在湘江防汛墙里开发设计高档服装住房，虽然商品住宅享有到湘江的美丽风景，但鉴于其伤害了湘江防汛的安全性，而必须将其摧毁，财产损失超出2亿人民币。人为因素标准可以是在自然环境中的存有物理学放射线、有机化学中药制剂、噪声、石绵、聚氯联苯或其他有害物。如化工企业的工业土地，很有可能因为工业化生产，导致有害物对土壤层、地表水的渗入，导致一定的环境污染。假如在没开展合理的更新改造前，将工业土地立即变化为非工业土地，如修建民用型住房，因为污染物质的存有，有可能使住房的使用价值掉价。

　　（二）环境要素对房地产业使用价值导致不良影响的经典案例

　　在我国在一些房地产业层面的诉讼案中，早已涉及到到环境危害评定。仅仅因为在我国沒有实际的安全操作规程和标准，促使环境要素对房地产业使用价值的危害沒有定量分析的分析报告。比如，北京市某开发公司开发设计的一宗建筑项目，因为冬天施工导致的居房间内氨环境污染，使小区业主的身心健康导致危害。因而，小区业主到人民法院就环境污染难题开展提起诉讼，人民法院审理了本案。经相关部门检验，在高层建筑内数十户小区业主的卧室里，空气中氨的浓度值高于相关规范的十几倍乃至几十倍，其根本原因是冬天施工时在混泥土中添加含尿素溶液的防冻液导致的。事情产生后，房地产商曾采用增添空气过滤设备、公布致歉等对策，并可没有理由按售价退房流程并二倍贷款利息向小区业主开展赔付，但消费者并不同意，由于小区业主以较低的预售房价钱选购，而如今房子增值近20%.彼此对房产的商品的价值存有异议，那麼这宗房产的商品的价值究竟多少钱，必须公平的评定。这是一个典型性的因为房产遭受环境污染，而使被告方对房产商品的价值造成问题的实例。

　　2003年《中国消费者报》刊出了一宗顾客因住宅遭受电磁波环境污染而起诉的实例。北京当地一个房地产业住房开发设计新项目，因为其位于四环路的园林绿化隔离栏周边，又与东三环的燕莎商业圈间距很近，因此很多人都选购这儿具备增值潜质的房地产。但搬进去后没多久，许多小区业主觉得失眠症、头痛，数据信号薄弱。经相关无线通信检验单位检验，发觉该居民小区内的电磁波比较严重超出平常人能承担的范畴，缘故是间距该新项目很近的地区有一坐北京某新闻广播的信号发射塔。许多小区业主规定依照增值后的价钱给与退房流程。

　　20世际60时代，在国外的五大湖地区曾有一个垃圾处理场，因为住宅用地的必须，政府部门决策在垃圾处理场上修建住房，并售卖给本地住户，产生了一个定居小区。因为地底垃圾处理场中产生的有机化学环境污染，根据地表水和土体渗入，对住户导致身心健康威协，很多人得病，并搬离了这一小区。政府部门迫不得已一声令下停用这一居民小区，并耗费数百万美元来消除日本的空气污染。居民小区彻底被闲置，住房使用价值基本上为零。

　　相近实例也有许多，如因轻轨站和高速路全线通车导致的噪声污染，使路面两边的房地产行业主在夏天没法室内通风，房地产商迫不得已为其安裝隔音玻璃窗。安裝防噪声设备仅是清除环境污染的成本，但房地产业存有掉价的概率。那样的房屋假如到金融机构开展抵押借款，金融机构在评价其使用价值时，务必要考虑到污染物对将来房产使用价值的危害，不可以光凭房产的建筑质量和地区优点评定房产使用价值，不然，当小区业主在质押期内乏力还贷时，金融机构得到的是使用价值降赔的房产。因而，在开展建筑项目开发设计项目投资或项目投资选购一宗房产以前，务必请技术专业机构或人员对该房地产业周边地域的环境要素开展评定。

　　（三）在我国现阶段房地产评估中环境危害评定的现况

　　1.环境危害评定应遵循的生态环境保护层面的相关法律法规

　　在我国在环保层面早已根据了一些法律法规和规章，如《海洋环境保护法》（1982年）、《建设项目环境保护设计规定》（1987年）、《中国人民共和国环境保法》（1989年）、《固体废物污染环境防治法》（1995年）、《水污染防治法》（1996年）、《环境噪声防治法》（1996年）、《建设项目环境保护管理条例》（1998年）、《大气污染防治法》（2000年）等多种法律法规和政策法规。2002年10月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次大会经过的《中华人民共和国环境影响评价法》，强调环境危害点评就是指对整体规划和项目建设执行后很有可能导致的环境危害开展剖析、预测分析和评定，明确提出防止和缓解欠佳自然环境作用危害的防范措施和对策，开展追踪检测的方式 和规章制度。定价组织在开展环境危害评定时，最先要根据我国这种有关生态环境保护的相关法律法规，确定哪些方面归属于空气污染或该是被维护的范畴内。

　　2.当今房地产评估中环境危害评定的现况

　　对房地产业价格开展环境危害评定，在我国沒有非常确立的技术性要求和安全操作规程。在我国质量监督局和我国住建部协同发表的《房地产估价规范》（1999年2月12日）的第四一部分第五条要求：“定价工作人员务必到定价目标当场，亲自体会定价人的部位、周边环境、园林景观的好坏， ……，对定价目标以及周边环境或临路情况开展照相等。”从这一条标准可以看得出，定价标准对定价工作人员到当场现场勘查的具体内容做好了要求，但对“周边环境”的含义沒有进一步表述，仅仅规定评估师对定价标底周边环境开展照相，亲自体会定价人的周边环境和美景的好坏，产生评估师对定价人的主观性分辨。大部分定价汇报和评估师沒有对房产担保物周边污染物质和污染物开展现场勘查，在定价汇报中也不包括空气污染对房产使用价值危害的计算和清除污染物质的干扰而应当耗费的成本费预测分析。

　　针对处在环境污染中已完工的房产，定价单位和评估师都还没对应的实际条文和应用程序开展环境危害剖析，并依据环境污染水平对房产的使用价值危害作出分辨。群众对于此事都没有意识到在房产遭受空气污染的伤害时，应当请资产评估机构和评估师对房产的使用价值开展评定，并向导致空气污染的责任者明确提出赔付要求。

　　二、对在我国房地产评估中创建环境危害评定规章制度的提议

　　（一）确立房地产评估中环境危害评定的应用领域

　　因为现代化和都市化的迅速发展趋势，大城市和大城市周边的生态环境保护遭受了非常大的毁坏，化工废水、有机废气、尾气排放、城市热岛效应、噪声、环境污染等使大城市定居和办公环境越来越差了许多。大家也更关心生活条件的身心健康舒服和安全性。环境要素对房地产业导致的使用价值降赔，一般普通百姓很有可能因为没有专业技能，在选购房地产业时，通常不可以事先了解。仅有当搬入后，发生了如人体层面的病症，定居自然环境不安全健康等情况时，想转让卖出房屋，才意识到房屋早已掉价了。因而，房地产评估监督机构，应当科学研究房地产评估中的环境危害评定难题，确立一些种类的房地产评估汇报或房产开发项目分析报告务必要开展环境危害评定。

　　1.房产开发项目分析报告。房产开发新项目在没开展开发设计前，有一些开发设计企业要授权委托房地产评估组织做开发设计可行性分析项目分析报告。在汇报中一般较为高度重视对地区房地产业科学研究、新项目的会计可行性分析等內容，而对新项目开发设计地的空气污染状况的勘查和剖析不足技术专业，有一些乃至省去了此项內容。从而很有可能导致新项目周边掩藏的一些环境要素导致对房地产业使用价值的不良影响。

　　2.签署房地产业买卖协议前做环境危害分析报告。被告方开展房地产业交易时，或是因为一方的有意个人行为，或是是不知道，被告方购到的房屋有可能是处在感染的自然环境，其使用价值早已降赔了。如前边提到的实例，假如小区业主将受环境污染的新房卖给别人，假如购买者是以别的地域来当地选购房屋的，对本地销售市场不了解，那麼就非常容易上当受骗。因而在签署房地产业买卖协议前，房地产评估组织提示或告之被告方要做环境危害分析报告。

　　3.房产抵押借款合同。前边就剖析了空气污染对房地产业使用价值造成的负外部性功效，使处在受环境污染地域的房地产业使用价值降赔。在金融机构的房产抵押借款合同中，金融机构最担忧的是借款者不能偿还借款，金融机构获得的是使用价值降赔的质押物。假如金融企业有这些方面的要求，签定房地产业借款合同以前，可以授权委托定价组织开展房地产业环境危害评定或是地址周边环境点评。

　　（二）制订房地产评估中环境危害评定的安全操作规程

　　在房地产评估中开展环境危害评定，重要要在定价程序流程中给与确立，并在定价技术规范中创建环境危害评定操作流程和实际标准，把房地产评估与环境危害评定沟通交流起來。在这些方面我们可以参考英国房地产评估中环境危害评定的一些工作经验。

　　1991年，英国根据的《职业估价实务通用标准》对环境评价拥有要求和规定。评估师依据自然环境层面的法律法规对危害定价担保物使用价值的环境要素开展调研和剖析，并将其体现在房地产业使用价值预测值上。评估师的功效和义务包含勘察、考量及考虑到危害房产使用价值的自然环境标准，但仅限于自身专业技术人员专业知识。评估师可以有效地选用自然环境权威专家对于清除环境污染的纠正措施以及花费成本费可能层面的结果与建议。为了更好地有利于评估师纪录所了解到的很有可能危害担保物的自然环境的要素，英国估价师协会于1995年制订了《不动产观察核检清单》，这一明细是一个恢复出厂设置、便于应用（包含很有可能范畴）及约束性义务的手册。

　　美国房地产使用价值环境危害评定涉及到的专业调查分三个环节，第一阶段侧重于调研潜在性环境污染的直接证据，如到实地考察噪声、有害的味道或有机化学中药制剂引起的枯萎的树叶等；第二阶段检验并决策行为环境污染是不是存有，提取样版开展剖析。如开展土壤层和地表水的环境污染样版剖析；第三阶段叙述环境污染水平，制订降低环境污染水平的准备和预测分析消除环境污染的花费。实际上，环境危害评定的功能取决于评估师向房产交易的交易双方、金融企业、金融机构和车险公司等买卖参加者，给予生态环境问题和与环境污染问题相关的信息内容，使多方在买卖中保证信息对称。

　　在我国在1999年施行的《房地产估价规范》，对具体指导和标准全国各地的房地产评估工作中具有了非常大的功效，但伴随着房地产业的生长发育，对房地产评估明确提出了更好的规定，应当适时地升级并添加新的內容。小编提议进一步优化房地产评估程序流程，对房地产评估目标的周边环境叙述和口碑做更系统软件和规范化的要求，确立勘测程序流程，使评估师尽可能依照统一的规范和文件格式实际操作。把现阶段要求的评估师对周边环境亲自感受变成客观性度量，降低评估师的主观性分辨，量化分析环境要素对房地产评估目标使用价值的危害。

　　（三）明确环境危害评定是民用型住房价值评估程序流程中的可选择程序流程

　　都市化早已成为了我国实现了智能化的主要发展战略之一，这代表着愈来愈多的人从乡村进到大城市或是自小大城市聚集到大都市中，大城市的范围有进一步扩张的发展趋势。可以使城镇居民有一个安全性、身心健康、舒服的生活条件是十分关键的。在住宅建设规划和研发流程中，房地产评估中的环境危害评定饰演十分特别的人物角色。

　　因为受专业知识或技术专业的限定，一般群众虽然掌握空气污染对身心健康有危害，很有可能知道有一些损害是以每天定居的新房中造成的，不清楚在房地产评估中可以授权委托评估师开展环境危害评定，以确定是不是选购某点房地产。因而，房地产评估监督机构应当将环境危害评定做为民用型住房交易价值评估的可选择程序流程。假如评估师为了更好地促使一宗买卖的进行，出示了虚报的环境危害数据分析报告，评估师应当承担社会道德和经济发展义务。从普通百姓的方向考虑，很有可能因授权委托评估师做环境危害评定会多付款一些花费，但定价花费与选购房地产业的高额开支对比，或是无足轻重的。

　　总的来说，不但群众要有环境保护意识和维护中国公民资产没受损害的法律法规意识，也是期待政府机构创建环境危害评定的技术标准，使中国的房产评估更深层次和优化。为了更好地维护房地产业产权人，提议房地产评估监督机构，积极主动参考其他国家有关环境要素对房地产业使用价值危害的评价指标和标准基本上，调节现阶段的《房地产估价规范》。根据在房地产评估与环境危害评定中间创建公路桥梁，恰当可能环境要素对房地产业使用价值的危害，可以进一步提高在我国房地产评估水准，融入大家对环境要素对房地产业使用价值危害量化分析的客观性要求。