英国的房地产评估业做为一个单独的领域逐渐发展趋势起源于1902年，因而它刚渡过了100岁生日。回望近百年历史时间，英国房地产评估业在定价基础理论的快速发展和工艺的运用上得到了许多次大的发展，而每一次发展都和一些地产界的知名经济学家和践行者联络在一起。在这儿使我们回望一下她们的杰出奉献，与此同时也就看到了房地产评估基础理论和办法的发展趋势之途。

　　大家将房地产评估业的发展趋势分成四个阶段：“三方式”阶段、基础理论健全阶段、新方式和工艺发展趋势阶段、个人计算机／互联网／实时数据阶段。下边将阶段性阐述之。

　　一、“三方式”阶段——房地产评估做为学术研究方面的逐渐（20新世纪初至20新世纪40时代）

　　“三方式”指的是市场比较法、收益法和成本法，这三种主要的定价方式在这个阶段逐渐发展趋势，最开始的房地产业学术研究文化教育也起源于这一环节。在这个阶段有很多房地产业专家学者对定价基础理论进行了很大的奉献。

　　*杰弗里。赫德（Richard Hurd）

　　杰弗里。赫德（1865-1941）在1903年创作了《城市土地价值原理》（Principles of City Land Values）一书，此书是第一本阐述大城市土地估价基础理论的经典著作。在书里赫德剖析了危害大城市中物业管理使用价值的要素和经济发展能量。赫德在这本书中引进了二种类型的使用价值定义：内在价值（intrinsic value）和交换价值（exchange value）。内在价值就是指物业管理所得到房租的无形资产使用价值；交换价值就是指销售市场买卖的均值使用价值。因而，赫德所提起的“交换价值”便是大家如今常说的“公平公正价值”的原型。他觉得内在价值有可能与交换价值造成差别，这与一个物业管理所在的实际自然环境相关。可是这两个使用价值是相辅相成的，交换价值在长期性是紧紧围绕内在价值起伏的。赫德也是明确提出“最大运用”（Highest utilization）的第一人，这一定义是大家如今常说的“最大最好应用”（Highest and best use）。

　　*欧内斯特。费希尔（Ernest Fisher）

　　欧内斯特。费希尔（1893-）是20新世纪20时代房地产业行业发生的知名专家学者。1924年他出版发行了《房地产实务原理》（Principles of Real Estate Practice）一书，之后此书变成了房地产专业的教材内容，那时候房地产专业文化教育才刚才发展。20世际30时代初，费希尔是密歇根大学商业经营管理学校的房地产业专家教授。1932年他帮助巴布科克创作了《房地产估价》（The Valuation of Real Estate）一书，而此外的一个知名房地产业专家学者杰弗里。拉特克利夫（Richard Ratcliff）便是费希尔在密歇根大学的博士研究生。

　　*弗雷德里克。巴布科克（Frederick Babcock）

　　弗雷德里克。巴布科克（1897—1983）是英国第一本房地产评估技术专业经典著作的创作者，1924年他出版发行了《房地产估价》（The Appraisal of Real Estate）一书，在书里巴布科克例举了定价的八种方式（第二版改成七种），并强调务必依据业主的不一样种类挑选适宜的方式。比如，针对商业服务物业管理和住房物业管理就应当应用不一样的定价方式。巴布科克的第二本书更为知名，这就是1932年版的《房地产估价》（The Valuation of Real Estate）。这本书第一次尝试将房产评估的各类方式和技术性统一在一起。巴布科克在文中阐述了在评定以前精确定义评定需求的必要性，他是了解到务必依据分析的挑选适宜的评价方法的第一人。与此同时，他强调评定目地还会继续危害评定的結果。那样，使用价值就不会是唯一的一个值，反而是取决于所界定的评价目地。选购、市场销售、偿还债务、开发设计、回收、商业保险、赔付和质押便是不一样的评价目地，很有可能造成不一样的评定值。

　　在《房地产估价》（The Valuation of Real Estate）一书里，巴布科克将评定的目地区划为两类，一类是为开展与物业管理相关的管理决策而实现的评定，比如市场销售、选购和投入等；另一类是为某类个人行为求得一个价钱数量，比如物业税评定、政府部门回收、灾难赔付等。

　　他与此同时区别了使用价值和价格行情这两个定义，觉得价格是理论上的，而价钱是实践活动中的。价格行情是根据市场销售的真正价钱，而使用价值务必进行定义。巴布科克例举了定价的七种方式，将他们归到三类：市场比较法有一种；收益法有四种；成本法有二种。他觉得收益法是较好的一种方式，只需有可能就需要应用这些方式。他直接明确提出选用切分的资本化率，将收益流区划为两一部分（土地资源一部分和房屋建筑一部分），针对不一样的部位选用不一样的资本化率各自测算其使用价值。

　　别的三位知名的房地产业专家学者霍伊特、韦默和拉特克利夫都能够被看做是费希尔和巴布科克的徒弟。

　　*霍默。霍伊特（Homer Hoyt）和阿瑟。韦默（Arthur Weimer）

　　霍默。霍伊特（1895—1984）在1918年和1933年各自得到芝加哥大学的法学硕士和社会经济学博士研究生。阿瑟。韦默（1909-1987）1934年得到芝加哥大学的博士研究生。霍伊特最广为人知的经典著作是《城市房地产原理》（Principles of Urban Real Estate与韦默协作）。在书里，俩位创作者明确提出收益法是明确物业管理使用价值的最安全可靠的方式，由于该方式“根据对将来盈利的预测分析，运用适合的资本化率将这种预测分析体现到当今使用价值中”。她们觉得部位、销售市场、法律法规、政府部门及其物业管理自身的特点是危害物业管理使用价值的主要要素，而区位优势和销售市场要素是最重要的。

　　二、基础理论健全阶段（20世际50时代至20世际60时代上半期）

　　在这个阶段，房地产评估基础理论被诸多专家学者剖析和探讨，进而持续获得拓展和健全。

　　*利昂。埃尔菲尔德（Leon Ellwood）

　　利昂。埃尔菲尔德（1896-1974）从没得到过博士研究生，但他则是房地产业操作实务界知名的教育家。他1959年出版发行了《房地产评估和金融中的Ellwood表格》（Ellwood Tables for Real Estate Appraising and Financing），引进了负债——利益剖析技术性，在其中资本化率是根据贷款政策、预估持有期和预估增值率测算的。Ellwood方式的核心内容就取决于充分考虑负债和利益全部现金流量的具体产生時间，并为二者明确适宜的资本化率。

　　*杰弗里。拉特克利夫（Richard Ratcliff）

　　杰弗里。拉特克利夫（1906-）是开创当代房地产评估规范和工艺的最重要人物之一。他是传统式房地产评估架构（由赫德、费希尔、霍伊特和巴布科克创建）的变革者。拉特克利夫是一个繁殖的文学家，他的经典著作包含《城市土地经济学》（Urban Land Economics，1949）、《现代房地产估价》（Modem Real Estate Valuation：Theory and Application，1965）和《房地产决策评估》（Valuation for Real Estate Decisions，1972）。

　　拉特克利夫在他的一篇重要文献“净收益不可以被切分”（Net Income Can‘t be Split）中对巴布科克所确立的将盈利流溶解为土地资源和房屋建筑两一部分的方式明确提出了质疑。他觉得因为资本化率体现了全部项目投资的风险性水准，而全部项目投资包含了农田和房屋建筑，因而现金流量应当用一个统一的资本化率来开展递延所得税。拉特克利夫还加入了一个新的价值定义，称之为“最很有可能售卖使用价值”（most probable selling price）。这一定义包括2个含意：第一，在定价全过程中鉴定师是根据所定义的情况对物业管理可以在销售市场上所售卖的价钱开展预测分析；第二，这一预测分析是最很有可能完成的使用价值，但并并不是一定能完成的使用价值。因而他觉得评定的操作过程是寻找一个最很有可能市场价的全过程。

　　三、新方式和工艺发展趋势阶段（20世际60时期下半叶至20个世纪80时代初）

　　在这个阶段里，房地产评估的三种方式再次获得改善和提升，与此同时一些新的方式（尤其是DCF（现金流量现值）方式）逐渐运用于房地产评估。

　　*韦德。温特（Paul Wendt）

　　韦德。温特（1908-2000）是房地产评估操作实务界很知名的点评家。Wendt最广为人知的经典著作有《房地产估价：理论和时间的评论分析》（Real Estate Appraisal：A Critical Analysis of Theory and Practice）和与莱纳？瑟夫（Alan Cerf）合写的《房地产估价：回顾与展望》（Real Estate Appraisal：Review and Outlook）。他在这种经典著作中力荐DCF方式，觉得传统式的收益法通常都通过不实际的假定。

　　*勒布朗詹姆斯。阿若德。格蕾丝耶稣布（James Arnold Graaskamp）

　　格蕾丝耶稣布（1933-1988）的分析十分侧重主要用途，他觉得真真正正有價值的物品通常全是“简易的真知”，不太喜欢将专注力都聚集在关键点上。Graaskamp的首要工作任务是使房地产业剖析专业化和结构型。大家广泛认为格蕾丝耶稣布是房产开发中所运用的项目可行性方式的创建者。在定价基础理论层面格蕾丝耶稣布并未开创新的基础理论，但他在健全DCF方式层面干了很多的工作中，他觉得DCF方式是一种更快的定价方式，因为它可以把危害物业管理使用价值的许多繁杂要素融合在一起。格蕾丝耶稣布觉得“最大最好应用”是一个不实际的术语，通常必须许多的假定标准，用许多的時间去剖析，这在一般的定价工作上是难以保证的。他趋向于应用更为实际和非常容易实现的“最有可能应用”（most probable use）一词。

　　*约翰。科尔维诺（Peter Colwell

　　约翰。科尔维诺（1943-）是伊利诺斯高校房地产业研究所的负责人，他对房地产评估作出的奉献主要是汇总和健全了收益法定价管理体系。他详尽汇总了当今全部的收益法定价方式，包含DCF方式，并较为了他们相互间在假定上的区别，及其应怎样在运用时保持一致。这种科研成果都汇聚在他的一篇知名毕业论文《房地产评估中收益法的统一理论基础》（A Unified Field Theory of the Income Approach to Appraisal）中。到迄今为止，科尔维诺的针对收益法基础理论的奉献还没人可以超过。

　　四、个人计算机／互联网／实时数据阶段（20个世纪80时代初至现阶段）

　　在这个阶段，房地产评估基础理论的革新已不常见，而主要是定价方式和工艺层面的发展趋势。尤其是“多元线性回归方式”的发生和运用。

　　*Hedonic定价实体模型（多元线性回归方式）

　　Hedonic定价实体模型的运用是这一阶段定价方式的一大发展趋势。该实体模型将房子使用价值和房子的很多种多样特性创建一个线性方程，房子的特性包含总面积，卧房数量、楼龄、区位优势、自然环境这些。往往称之为“多元线性回归方式”，是由于方程式的自变量是房子使用价值，变量是好几个特性自变量。如今用Hedonic实体模型开展定价通常都是在有着许多房子数据信息的数据源上实际操作。其理论依据可以用这一方程式表明：

　　其基本上方式是获得很多房子的市场价与空间数据，带入上边的方程式开展重归，可能指数a、b1、b2、……bn.在其中特性值可以是具体值（比如总面积），还可以是具体值的对标值。求得到指数以后，就可将总体目标物业管理的特性值带入，获得总体目标物业管理的价钱预测值。现阶段许多资产评估机构多选用大数据技术（GIS）来搜集总体目标物业管理周边相比物业管理的那些数据信息，这类实时数据可以在较大水平上提升测试的精确性。

　　许多抵押借款组织，比如Freddie Mac，都很喜欢运用这类评价方法，由于Hedonic定价方式的结论是无偏的。此外，Hedonic定价方式具体使用在住房物业管理，而商业服务物业管理的评定通常还取决于收益法，在其中DCF方式运用得更加常见了。

　　从上应对英国房地产评估基础理论和方式发展史的回望我们可以见到，这种发展趋势都并非独立的，后代的工作中通常是构建在先人的奉献以上，并且专家学者中的互相配合十分关键。现阶段房地产评估层面的创新理论和工艺发展趋势关键还集中化在香港等欧美国家，在我国的房地产评估领域发展比较晚，现阶段还滞留在引入西方国家基础理论与工艺的环节。坚信伴随着在我国房地产评估业的不断进步和房地产专业文化教育的逐步推进，在我国的房地产评估专业人员也可以为定价基础理论的进步产生一些奉献。