一、浙江动迁评定条例全文简述
浙江于2002年6月28日宣布颁布了《浙江省城市房地产拆迁价格评估暂行办法》（下称《办法》），该方法要求，就一个动迁新项目，房屋拆迁补偿管理方法单位理应明确提出不少于俩家房产评估组织名册，并表明其资质证书、信誉度等状况，供被拆迁方挑选；动迁评定应由拆迁方授权委托，针对被动迁的房屋或安装用地的贷币赔偿额度，由房产评估组织以政府部门发布的贷币赔偿基价为主要根据，融合该房子实际区位优势、建筑构造、总建筑面积、成全新、层级、房屋朝向、室内装修以及它要素评定明确，其公式计算为：
被动迁房子贷币赔偿额度=[房子贷币赔偿基价×区位优势价差指数×（1 层级差价率）×（1 房屋朝向差价率）×（1 别的要素差价率）-类似房子的重设价钱 被动迁房子的重设价钱×成新率]×总建筑面积
安装用地评定额度=[房子贷币赔偿基价×区位优势价差指数×（1 层级差价率）×（1 房屋朝向差价率）×（1 别的要素差价率）-类似房子的重设价钱 安装房子的重设价钱×成新率]×总建筑面积
房子贷币赔偿基价由市、县房屋拆迁补偿管理方法单位会与价钱、国土规划、整体规划等行政管理学单位依照本地上一本年度类似地区、类似主要用途新创建房子的销售市场均价明确，报平级市人民政府准许，并在每一年3月底前发布。
上一本年度的各种房子的重设价钱及其房子实际区位优势、建筑构造、成全新、层级、房屋朝向等要素的明确方式或其变化力度，房子装修和附着物赔偿规范也由市、县房屋拆迁补偿管理方法单位会与相关部门制定，报平级市人民政府准许后执行。
针对不能用以上方式开展动迁评定的商业服务、办公室、工业生产以及他房子，可用市场比较法。因欠缺充足的销售市场交易量实例不可以选用市场比较法时，可用成本法。
二、杭州动迁评定现况简述
杭州于2002年逐渐执行新的《杭州市城市房屋拆迁管理条例》，并于2002年3月份发布了杭州市2002年度大城市房屋拆迁补偿住房房子贷币赔偿基价，可是因为浙江的《办法》至2002年6月底才颁布。因而，杭州对于《办法》的相关配套设施规范于2002年8月9日才宣布发布并逐渐实行。在该配套设施规范中要求了房子实际区位优势价差指数和别的要素差价率由房地产评估师在±10%力度内依据具体勘测测量，并与此同时发布了《杭州市房屋重置价格标准》、《房屋成新率标准》、《层次差价率标准》、《朝向差价率标准》和《附属物补偿价格标准》。因为动迁评定的落后，促使2002年动迁工作中相对应缓解，杭州（不包括杭州萧山区、杭州余杭两区）2001年全年度共审核大城市房屋拆迁补偿许可证书142件，拆卸房子总建筑面积154.28万m2，2002年授予大城市房屋拆迁补偿许可证书88个，拆卸房子总建筑面积110万m2，在其中包含企业改建、技术改造动迁50万m2.
杭州动迁公司办公室依据杭州的具体情况，规定在杭州从业动迁评定的资产评估机构有具有三级（包含三级）之上评定资质证书。自打2002年8月杭州市解放路拓宽扩宽更新改造动迁新项目初次推行新的动迁评定方法至2003年4月份，杭州早已总计动迁80万m2.
三、动迁评估报告中涉及到的土地价格难题
因为动迁工作中的多元性，根据一段时间的动迁评定实践活动，真切觉得不论是《办法》或是相关配置规范，有很多层面尚需再次健全和优化，与此同时，各定价组织和评估师对《办法》和配套设施规范的掌握和实行上也急待统一和标准，文中只对动迁评估报告中涉及到的土地价格难题开展剖析思索。
（一）住房动迁评估报告中的土地价格难题
在大城市住房（国有土地出让）动迁评估报告中，存有二种土地用途的房子，一种是土地用途为行政部门划转的住房，另一种是土地用途为转让的住房（转让土地上修建的住房和划拨土地上住房通过出让后土地用途更改为转让）。因为《办法》中贷币赔偿基价的的界定是：本地上一本年度类似地区、类似主要用途新创建房子的销售市场均价，而杭州从1995年之后，房产开发商业用地都采用转让方法供地，因而，贷币赔偿基价应该是一个土地用途为转让的房子价格，殊不知《办法》和配套设施规范上都沒有确立对土地用途为划转的住房的价钱调整，因而，在评估师中间存有是不是要对土地用途为划转的住房在评定时扣除土地出让的争执。假如要扣除，怎样扣除？如果不扣除，就存有两层面的疑惑：其一在二手房市场上，划拨土地住房买家必须补交土地出让，因而，土地用途为划转的住房和土地用途为转让的住房在二手房市场上其价钱有显著差别，那麼，在动迁评定时，二者同等对待，显而易见不科学；其二为假如统一依照转让土地资源价格评估赔偿，那麼房地产商就存有那样的疑惑，即然我依照土地交易特性对动迁的房子开展了赔偿，那麼依据我国土地使用权证转让和出让的法律法规，该土地剩下使用年限内的权利义务一并迁移，我国不应该再度扣除土地出让，较多补充更改主要用途、提升建筑容积率和增加土地资源使用年限中间的差值。
虽然评估师中间存有以上矛盾，可是因为群体效应与在资产评估机构挑选是由被拆迁方记名投票这类体制下，杭州对土地用途为划转的住房在动迁评定时也没有扣除土地出让。
（二）普通住宅动迁评估报告中的土地价格难题
在普通住宅的动迁评估报告中，土地价格关键涉及到下列难题：
1、不一样土地使用权证种类房屋拆迁补偿的土地价格难题
在杭州动迁评估报告中，国有土地出让关键反映为三种种类：转让、划转和租用。针对转让土地资源上的动迁房子，因为其收益权、支配权等较为确立，因而，评估师、拆迁方和被拆迁方中间了解较统一，依照市场比较法或别的评价方法评定其剩下使用年限内的价格行情就可以；针对划拨土地上的动迁房子，虽然其具体收益权（尤其是租赁盈利）、支配权与法律法规天差地别，但在特性评定上较为确立；矛盾较大的是租用土地资源上的动迁房子，依据土地资源租赁协议，租赁期一般在八年之内，且租用条文要求，租期期满，招标方（杭州国土局）有权利取回该土地的所有权，地面上建筑及附着物使用权也由建设单位依规获得，土地资源使用人应按照要求申请办理土地使用权证销户登记，交回土地使用权证。承包方（承租人）如需再次运行该土地，需要在满期之此前360日向建设单位明确提出续签申请报告，并在批准续签后明确新的租用期限和租金以及他标准，再次签署租赁协议，申请办理土地使用权证变更登记办理手续。因为这类状况绝大多数原来是行政部门划拨土地，之后由于改革、资产重组等产权年限变化或其它缘故，土地用途由划转变化为租用，在其中也是有一部分是根据竞拍商品流通方法获得整体规划旧城改造规划范畴内的房地产时签发的土地使用证。因而，被动迁方觉得应当依照划拨土地上的房地产业开展评定，而拆迁方觉得即然是租用土地资源，就需要依照剩赁土地资源，就需要依照剩 余土地租赁期限和房屋建筑以及他附着物折现率开展评定。通过向杭州国土局资询，回应如果不动迁，承租方可以持续租约，因此应当相当于行政部门划拨土地，这类表述与租赁协议约定的租期期满，招标方（杭州国土局）有权利取回该土地的所有权，地面上建筑及附着物使用权也由建设单位依规获得相分歧，不可以说动拆迁方。
2、划拨土地所有权种类房屋拆迁补偿的土地价格难题
针对划拨土地上的动迁房子，其动迁价格评估时，必须扣减土地出让，可是在实际扣减新项目上具有下列难题：
（1）扣减新项目
杭州土地价钱分为三大块：土地资源项目成本、大市政工程配套费和级差地租，各自占评定土地价格的45%、35%和20%，杭州要求，行政部门划拨土地变化为转让土地资源，必须补交大市政工程配套费和级差地租，因而，划拨土地房地产业在动迁评定时要扣减大市政工程配套费和级差地租基本上沒有质疑，但被拆迁方（也是有评估师）强调假如企业重组，只需补交级差地租就可以把行政部门划拨土地变化为转让土地资源，伴随着我国经济转型的逐步推进，只需长此以往，总可以享有以上现行政策，既然这样，拆迁方就要赔偿因为强行拆迁对被拆迁方导致的享有优惠政策层面的损害，也就是划拨土地房地产业在动迁评定时要只扣减级差地租。
（2）怎样扣减
从理论上讲，划拨土地房地产业在动迁评定时可以选用土地资源项目成本再加上房屋建筑折现率和先计算转让土地上房地一体的价格行情，再扣减大市政工程配套费和级差地租的方式，但难题是动迁评定目标的所在地难以用市场比较法等立即获得现况应用情况下土地在转让特性标准下的毛地土地价格，因而定价技术方案大多数选用先用市场比较法、收益法评定出土地资源为转让特性下的价格行情，随后按照剩下法计算转让特性下的土地价格，求出土地资源项目成本，再再加上房屋建筑折现率获得动迁评定价钱。在操作过程中，有下列哪种处理方法：
①立即扣除方法
先用市场比较法、收益法评定出土地资源为转让特性下的价格行情，随后立即乘于80%或70%等指数后获得的結果做为动迁评定价钱。其根据为杭州土地价格成本费为房子价格（转让土地资源）的36%-45%，因而，划转特性房地产业应扣除的大市政工程配套费和级差地租为：房子价格×36%×55%=房子价格×20%，动迁评定价钱=房子价格×80%.这类方法优势是简易便捷，但缺陷是房子价格中的房价成本费无法掌握，結果不光滑，精准度差。
②套入重设价钱规范扣除
依据公式计算：
房地产业总价格=土地价格 房屋建筑折现率=土地价格 房屋建筑重设价钱×成新率
土地价格=房地产业总价格-房屋建筑重设价钱×成新率
动迁评定价钱=（房地产业总价格-房屋建筑重设价钱×成新率）×45% 房屋建筑重设价钱×成新率
房屋建筑重设成本和成新率套入杭州房子重设价钱规范和房子成新率规范，该方法房地产业总价格中土地价格与房屋建筑折现率中间的区划显著不科学。
③用成本法倒算计算土地价格
依据成本法公式计算：
新创建房产价格=土地价格 房屋建筑修建成本费 期间费用 贷款利息 盈利 市场销售税金
房屋建筑修建成本费可优化为前期费用、建安费、住宅小区配套费、政府部门官费等。
因为期间费用、贷款利息、盈利、市场销售税金由土地价格和房屋建筑修建成本费二者一同造成，因而，以上新项目可细分化为期间费用1、贷款利息1、盈利1、市场销售税金1和期间费用2、贷款利息2、盈利2、市场销售税金2，各自意味着由土地价格和房屋建筑修建成本费造成的新项目，把他们之和记为A1和A2，则以上公式计算应写为：
新创建房产价格=土地价格 A1 房屋建筑修建成本费 A2
老旧的房产价格=土地价格 A1 （房屋建筑修建成本费 A2）×成新率
土地价格=老旧的房地产业总价格-A1-（房屋建筑修建成本费 A2）×成新率
动迁评定价钱=[房地产业总价格-A1-（房屋建筑修建成本费 A2）×成新率]×45% A1 （房屋建筑修建成本费 A2）×成新率
（*）在其中房地产业总价格是用市场比较法、收益法等评定获得的土地用途为转让的价钱。
四、健全动迁新项目中土地价格评定的思索
发生以上矛盾和问题的首要因素是房地产业动迁评定和土地交易价格评估中间的脱轨，假设开发法是房产开发商业用地转让中最重要的评价方法之一，用其评定获得的在新规划条件指标值下的毛土地价格，具体便是政府部门扣除的大市政工程配套费和级差地租，公式计算为：
新规划条件指标值下的毛土地价格=房产销售总价格-动迁成本费-房屋建筑修建成本费-期间费用-贷款利息-盈利-市场销售税金
动迁成本费包含动迁赔偿费和老旧的房屋建筑拆卸及场所清除花费。因而，不论是转让土地资源、划拨土地或是租用土地资源，只需动迁价格评估时需考虑到的新项目与土地交易价格评估中动迁赔偿费所包括的新项目相一致，则获得的动迁评定价钱是有效和公正的。因而，为了更好地健全动迁评定，应采用下列对策：
1、国土局机构土地规划、法律法规等有关领域的领导干部、权威专家对租用土地资源的特性开展商议，确立租用土地资源与行政部门划拨土地中间的不同点，并出文公示公告。
2、杭州国土局、房产管理局会与土地资源估价师协会、房地产业估价师协会对土地交易价格评估中动迁赔偿费所包括的新项目和动迁价格评估时需考虑到的工程项目开展标准确立，使二者内涵和外延相一致。
3、针对被动迁住房的贷币赔偿额度的评定，为了更好地反映评定的有效公平公正，应当区别土地用途为转让和行政部门划转的住房中的差别，划拨土地住房的分析价钱可以参考房改房上市买卖必须补交的土地出让规范开展调整。
4、针对土地用途为行政部门划转的普通住宅的评定，土地资源估价师协会、房地产业估价师协会可机构多个杰出评估师对不一样地区内（可以依照土地资源等级划分）不一样用处的普通住宅的土地价格/房子价格比开展计算，其結果报市人民政府准许后参照执行；或是依照③中的公式计算（*）测算。