房地产拆迁评估工作问题解析_集慧.为企业.更美好

房地产拆迁评估工作问题解析

2021-08-16 14:52

  【摘 要】新时期背景下,伴随社会经济速度不断提高,城市化进程也随之加快,城市布局更具现代化特征。为此,针对部分老旧房屋展开了房地产拆迁评估工作,以期为现代城市建设奠定坚实基础。本文将房地产拆迁评估工作作为重点研究对象,并阐述工作的难点,结合具体情况, 提出了具有针对性的应对措施。

  【关键词】房地产;拆迁评估;房地产评估;应对措施

  1 房地产拆迁评估概述

  所谓的房地产拆迁评估,具体指的就是拆迁补偿价格评估,而拆迁补偿价格评估则是在发布拆迁公告的基础上,具备相应资质的房地产价格评估机构,以房屋征收评估办法为参考依据,针对拆迁区域以内房地产做出准确价格评估的行为 [1]。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定要求,房屋征收评估的办法主要是国务院住建部负责并制定,并且向社会范围公开征求相关意见。

  2 房地产拆迁评估难点阐释

  1) 查勘难度大。一般情况下,房地产拆迁工作的主要范围就是城市旧城区,很多被拆迁住户因为不能够正确理解拆迁评估的内涵与作用,所以并不给予支持与配合的态度。大部分被拆迁户会以外地出差为由不接受拆迁评估,或者是老年人在门前阻拦,甚至还存在打骂评估工作人员的情况。由此可见,估价工作人员要想进门开展查勘工作具有极大的难度。

  2) 调查难度大。被拆迁房屋通常年代久远且维修效果差强人意,都是不规则棚户,所以在开展现场查勘与市场调查工作中,存在两大难点:

  ①房屋装修查勘难度大。通常,房屋的装修会涉及诸多细部,而且装修所

  含内容多种多样,所以各项装修都一定要详细记载,并获得被拆迁人认同。即便房屋面积只有 50 平方米,在房屋装修查勘方面也要花费半天时间, 所以对于经营性的物业来讲,因其装修更为复杂,所以查勘的时间更多 [2]。

  ②踩点调查难度大。一般被拆迁的房屋具有特殊性,可能一楼属于混合结构,但二楼就变成砖木结构,所以市场可比实例并不多见,增加了调查取样的难度,特别是在确定装饰材料价格方面难度不小。

  3) 测算难度大。在收集被拆迁房屋市场资料的过程中难度较大,所以在特殊的房地产现时价格以及装饰材料价格等方面会消耗大量精力。作为评估机构,要结合查勘结果对房屋的新旧程度、朝向以及楼层等相关增减系数进行确定,科学合理地选择使用评估的方法,选择最佳实例完成测算工作。通常情况下,房地产拆迁评估试算的次数在 2-3 次,如果拆迁评估难度较大,则需要进行 5-6 次的试算。如果地方拆迁办法和国家法律规定存在矛盾,评估机构在执行方面将面临严峻挑战。

  4) 答疑难度大。因为房地产拆迁评估与拆迁人、被拆迁人自身利益存在紧密的联系,所以咨询评估结果是不可避免的 [3]。但在实践过程中, 拆迁评估很容易受诸多因素影响,致使评估的结果存在误差。为此,客户的质疑也会随之增加,甚至要求评估机构作出详细地解答。根据相关调查数据显示,一宗拆迁业务有超过 90% 的客户有答疑的需求,甚至还有少数客户认为评估机构与拆迁人“勾结”而引发不良事件,对评估机构业务的开展产生了不利的影响。

  5) 结案难度大。拆迁所涉及的问题诸多,在拆迁补偿方面,需经过评估、谈判、重复评估与谈判,最终做出裁定。如果顺利可能控制在一周内,若出现上诉的问题,结案的时间都很长。

  6) 收费难度大。首先,在政府部门的干预之下,大部分拆迁项目都属于市政和基础设施,所以当地政府还会对评估机构施加较大的压力,使

  收费不断下降。其次,收费缺乏必要的保障,很多拆迁人会将评估机构作为“枪手”,对评估报告的利用不合理,并以此为由吓唬被拆迁人。在达到预期目的的情况下,会抛弃评估机构,且坚决不支付相应的评估费用 [4]。最后,收费难度大。通常,评估机构在开展工作前需要预收部分评估费用, 剩余的部分在完成拆迁以后才会支付。所以,一旦拆迁补偿的谈判不顺利, 那么在收取评估费方面就会面临极大的挑战。

  3 应对房地产拆迁评估问题的有效措施

  要想有效地解决房地产拆迁评估的问题,就必须采取具有针对性的应对措施,以下将展开重点阐述:

  3.1 始终遵循职业道德规范要求

  要想有效地解决房地产拆迁评估困难的问题,就必须在开展工作中始终保持客观公正的态度且诚信执业。其中,讲诚信指的就是评估工作人员工作要严格依法且符合规定要求,始终遵循操作的规程,按照职业道德要求,保证不唯上也不唯亲,进而获得拆迁人认可。

  3.2 积极沟通以消除对立情绪

  在解决房地产拆迁评估难问题的过程中,积极沟通是重要的方法。只有将被拆迁人的情绪消除,并缓解拆迁人和被拆迁人、被拆迁人和拆迁事务所、拆迁人和评估机构、拆迁事务所和评估机构存在的对立程度,这样一来,才能够全面推进房地产拆迁评估工作的顺利开展。1)和被拆迁人沟通,在拆迁评估工作中占据关键性地位。在沟通的过程中,一定要友善,通过耐心与真诚来打动人 [5]。与此同时,沟通要具有针对性,能够对被拆迁人心理进行有效地揣摩,针对其内心的疑虑展开沟通。除此之外, 应站在被拆迁人角度思考问题,对拆迁户难处加以剖析,以保证向相关部门反映,保证矛盾的有效解决。2)和拆迁人沟通,最关键的就是为其提供帮助以梳理头绪。作为评估机构,一定要将自身专业特长以及经验优势充分发挥出来,找出拆迁难点以及重点,对优劣势加以分析,对拆迁资金进行准确地估算。另外,需要劝告拆迁人按照法律依据采取措施。而评估机构还应当和拆迁人进行沟通,对问题原因进行分析,进而采取有效的解决对策。3)和拆迁事务所沟通,即关于拆迁补偿评估价格。由于评估价格会对拆迁进度产生直接的影响,间接影响拆迁事务所佣金的支付状况。为此,评估机构一定要严格遵循独立与客观的执业准则,不应为迎合拆迁人减少评估的价格,同样也不能够为方便被拆迁人增加评估的价格 [6]。

  3.3 加大研究力度以增强执业能力

  首先,强调市场调研的重要性。通过市场调研能够有效地增强拆迁评估工作的水平,也是获得一手拆迁评估资料的必要路径。因为拆迁评估专业性较为明显且可比实例不多,所以评估工作人员要深入到基层市场,对类似于被拆迁房屋的物业转让、经营以及出租等相关情况进行调查,特别是对建筑材料信息的收集,有效地获取租金资料信息,并借助收益法开展相关研究工作。另外,对建筑材料市场进行调查,对市场动态加以了解, 并以此为基础构建评估机构的数据库,以数据信息为凭证,并发挥市场动态的辅助性。

  其次,深入学习理论知识。房地产拆迁评估政策性明显,而合法性是必须遵循的原则 [7]。作为评估工作人员,需要对相关法律知识与地方性拆迁管理办法予以熟练地了解,并以《房地产估价规范》内容为参考依据, 保证经营的规范性。再次,重视职业培训。要想实现职业水平的提高,就必须要给予职业培训必要的重视。载同业协会的领导之下,构建职业培训制度,有效融合理论和实践学习的方式,对理论层面的边缘问题深入研究, 并引入房地产拆迁评估中典型案例,以保证职业培训活动的实用性与针对性。最后,强化同业交流力度。注重和房地产评估机构、拆迁事务所以及土地评估机构的交流与沟通,特别是拆迁评估工作重点与难点,深入剖析问题原因,并研究解决问题具体方法。

  3.4 重视合同作用

  在解决房地产拆迁评估收费难问题的时候,应重视评估委托协议书订立的核心作用。其中,拆迁评估业务需要评估机构和拆迁人签订书面委托协议,并将评估进度、范围、深度以及评估费用支付等内容纳入其中。在收取评估费用的过程中,应严格遵循以下两方面要求:其一,预收款,在评估机构开展工作前,需欲收取 30-50% 的总评估费用,以免拆迁人出现反悔的情况;其二,评估机构出具评估报告的时候,拆迁人要支付剩余评估费用。

  3.5 积极总结并积累实践经验

  开展拆迁评估工作的过程中,如果遇到特殊的问题,评估工作人员需要通过商讨与交流的方式找出解决问题的途径。在完成拆迁评估工作后, 特别是典型拆迁评估项目与大型拆迁评估项目,要求评估机构组织相关评估工作人员开展总结工作,并且及时归档与保存。除此之外,应积极构建拆迁评估质量监管机制,保证初审、复评与审核等相关岗位作用的发挥。将市场调查当作重要的基础,将估价规范要求作为重要的参考依据,实现交叉检查与集中审核的目的,内化问题以增强评估报告内容的真实性,确保测算工作的准确性。

  4 结 束 语

  综上所述,在房地产拆迁评估工作开展的过程中发现,拆迁评估已经发展成城市房屋拆迁工作的重点。但在实践过程中,拆迁评估工作仍面临严峻的挑战,为此,必须综合考虑房地产拆迁评估工作的具体状况,积极采取具有针对性的应对措施,以保证房地产拆迁评估工作的全面可持续发展。

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