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固定资产评估报告存在的突出问题及对策

2020-06-11 18:13

  固定资产评估是固定资产征收、处置的重要依据,固定资产评估涉及面广、专业性较强,项目单位因人员、专业技术力量不够,对评估报告是否合理难以作出准确判断,在进行固定资产处置时,大多直接依据聘请的第三方评估单位出具的评估报告,而忽视了评估报告中存在的问题。

  本文拟结合固定资产征收、处置审计工作实务,阐述资产评估活动中评估单位的委托主体、委托程序及评估报告中存在的问题,并提出相关的对策措施。

  突出的问题

  (一)评估前期评估单位的委托主体及委托程序存在的问题

  1、评估单位的委托程序与相关规定不符

  评估单位的委托程序应符合相关规定。在审计中发现,主办单位在履行招标或政府采购程序前就与评估单位签订了意向合同,不符合相关招投标法和政府采购程序的规定。如某项目单位在评估前就指定评估单位开展评估前期工作,待评估单位评估完成出具评估报告后,再与评估单位直接签订评估合同。

  2、评估单位的委托主体不符合相关法规的规定

  评估单位选取的主体应符合相关法规之规定,如在审计中发现,某国有企业在处置某湖面资产时,该单位直接聘请评估单位对资产进行评估,而根据该省的相关法规,评估单位的选取应由省国有资源厅聘请,不应该由某国有企业直接聘请,与该省对于评估单位委托的相关法规不符。

  (二)评估过程中固定资产评估报告存在的问题

  1、评估基准日的选择不合理

  固定资产的价格随时间的变化而变化,不同的评估基准日将产生不同的评估结果。选择的评估基准日应使评估结果有效地服务于评估目的,避免由于评估基准日选择不当造成评估价值偏离实际。因此,选择何时作为评估基准日,取决于特定的评估目的。一般说来,评估时采用的是评估基准日的市场情况和价格标准,但资产的状态可能并非总是评估基准日的状态,这同样要由评估目的来决定。应核实评估基准日是否满足评估目的和相应的资产状态,以便正确反映与评估目的相对应的评估价值。

  在项目审计中发现,存在评估报告选定的评估基准日不满足评估目的和相应的资产状态的现象,如有些被征收单位为了获得更多的利益,与评估公司串通,不按评估准则的规定要求选择评估基准日,由于评估基准日选择不适当,造成评估公司出具的评估报告高估资产价值。

  2、评估依据不适当

  评估依据是评估工作的基准,所引用的法律法规和技术参数资料应具有时间性和实效性,评估依据不能是已废止的法律法规。

  在审计中发现,评估报告采用评估依据不适当,引用已废止的法律法规为依据进行评估的现象。如在某房屋征收项目审计中发现评估公司出具的评估报告依据为已经废止的法规,从而导致该征收项目多补偿金额达800多万元。

  3、评估方法选用不合理

  资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动,常用的评估方法有现行市价法、重置成本法、收益现值法、清算价格法。不同的评估方法对同一项目进行评估,其评估价值结果差异较大。

  在审计中发现,评估中选用的评估方法未能合理确定国有资产的价值,造成少评估资产价值,从而在资产转让时造成国有资产的损失。如在某国有企业湖面资产处置中,应按现行市价法进行评估,按现行市价法评估应根据2011年的《某市基准地价技术报告》、省物价局和省国土资源厅《关于某市2010年土地级别与基准地价更新成果的批复》文件,该湖面资产采用区位价评估价值应为35022万元。而评估公司没有选用该评估方法,评估该湖面资产是以《省人民政府关于公布征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》为依据,分别按照年产值15倍计算土地补偿费和安置补助费。按上述方式计算估算湖面资产价值3500万元,存在低估行为,该资产少评估31522万元。

  4、评估报告质量出现重大瑕疵

  评估公司出具的评估报告应保证评估质量,避免出现重大瑕疵,特别是评估报告中标的物应真实存在,材料收集应准确详实,数据处理和计算应正确,评估单位应按照其对应的步骤开展工作,评估工作质量要符合评估要求。

  在审计中发现,评估报告质量出现重大瑕疵,评估报告中存在标的物虚构,材料收集不准确详实;数据处理和计算不正确;评估项存在重复评估;评估依据不充分的现象。审计人员一般以工程造价、财务人员为主,应从工程造价、财务相关专业角度去评定评估报告标的物的真实性、材料收集的准确详实性、数据处理和计算的正确性、评估项评估的重复性、评估依据的充分性等,从而判定评价值是否合理。

  (1)固定资产标的物虚构,材料收集不准确详实

  从工程造价角度方面看:评估报告中标的物是否有采购合同,如在某加油站项目审计中,通过查阅资料发现没有加油设备采购合同,审计人员通过现场勘查和调用卫星图片对比分析进行核实,发现该加油站设备标的物为虚构,从而虚增评估价值。

  从财务角度方面看:固定资产标的物应核实是否有设备采购发票及付款凭证等来验证标的物是否虚构,材料收集是否准确详实。

  (2)数据处理和计算不正确

  从工程造价角度方面看:一是评估报告中评估项单价是否合理,应通过与造价信息价比照、结合市场询价等方法进行确定。如某加油站项目审计中,发现某加油设备价格与同期市场价格相比较,高出市场价格几倍,造成评估价格虚高;二是数量是否准确,如某项目审计中,发现评估报告中直接引用了测绘公司出具的测绘数据,而经现场测量和实地踏勘证实该测绘数据与事实不符,为虚假数据:评估报告中护坡体积5556.138立方米,经现场踏勘测量实际护坡体积不到415立方米。

  从财务角度方面看:评估报告中固定资产如房屋、机械设备等拆旧年限取值和计算是否准确,如审计中发现评估报告中机器设备拆旧年限不正确,经核实,该机械设备使用年限为15年,已使用12年,而评估报告中全部按九五新进行估价,造成高估价值。

  (3)存在重复评估

  评估报告中评估项的重复评估导致评估费用重复计取,高估评估价值,要特别注意评估各项之间的衔接。在审计中发现,某项目土方回填平整费用已包含在建筑物评估价值中,而评估公司出具的土地补偿评估报告又重复计取了该项土方回填平整费用,该土方回填平整费用属于重复评估计取。

  (4)评估依据不充分

  评估中,评估依据应充分,在审计中发现,评估人员按经验主观给出资产的重置价格,对于确定固定资产价值的评估依据不充分的现象普遍存在。如在某项目房屋评估报告中,评估人员给出的房屋重置价格没有按照《某市物价局房产管理局关于印发房屋重置价格标准的通知》规定的房屋重置价格标准进行价格确定,而是评估人员主观上确定了房屋的重置价格,评估报告确定的房屋重置价格与文件规定的房屋重置价格标准存在较大的差异,从而造成高估房屋评估价值500多万元。

  解决的对策

  1、加强评估工作的管理,规范评估单位的委托程序及委托主体。项目审计中,对于评估单位的委托及委托主体是否符合相关法律法规的规定,审计人员应要求相关项目单位提供评估单位委托流程,根据法律法规判断委托流程是否符合国家及地方相关法律法规的规定,特别要关注地方相关法律法规。审计人员要熟悉国家及地方相关方面的法律法规,根据项目特点,以事实为依据,以法律法规为准绳,作出准确合理判断。

  2、在项目审计中,对于资产评估报告中评估基准日的选择,应重点审查评估基准日是否符合有关评估准则的规定要求,是否符合项目实际,将评估基准日的选择列为审计的关键点,避免由于评估基准日选择不当造成标的物评估价值失常。

  3、对于评估依据是否适当应重点审核评估过程中所引用的法律法规和技术参数资料等是否适当,评估依据应采用现行的国家和地方相关法律法规,不能采用已废止或过期的法律法规,以确保评估依据具有实效性和符合性。审计人员在审计前,要全面了解熟悉项目情况,收集齐全相关的法律法规及技术参数资料,列表对照各法律法规及技术参数的适用主体、适用范围、有效时间等,结合项目实际情况判定所引用的法律法规和技术参数资料等是否适当。

  4、对评估报告中评估方法运用的合理性,应重点审核评估方法是否符合相关评估准则的规定要求,评估方法及技术参数选取是否合理。评估方法运用是否合理对于评估价值的准确性和合理性至关重要,因此在评估方法的选择运用上,应因地制宜和因事制宜,不可机械地按某种模式和某种顺序进行选择,选择的评估方法应保证评估目的。因此,审计人员应对评估报告是否采用了与评估目的和评估对象的特征相适应的恰当的方法进行认真的审核。根据经验,采用多种评估方法对同一标的物进行评估,对不同的评估价值进行比较,如果相差值在合理范围内,说明评估方法适用,评估价值合理;如果相差值比较大,不在合理范围内,应针对评估方法选用是否与评估项目特点和评估目的相适用进行论证,从而选择合理的评估方法。对于该问题建议相关职能部门针对不同的评估方法编制适当的模板,框架式选取,而不是由评估单位随意自行选择,主办单位在与评估单位签订评估合同时,在合同中明确评估方法的选用,这样能避免评估方法选用不当造成评估价值出现较大差异的情况产生。

  5、评估报告质量出现重大瑕疵,存在标的物虚构、料收集不准确详实、数据处理和计算不正确、重复评估、评估依据不充分等问题,审计人员应重点审核评估单位是否按照其对应的步骤开展工作,评估工作质量是否符合要求,应从评估总体合理性把握,复核其重要的评估工作底稿,关注评估依据是否充分,对于标的物及材料收集的准确详实性和数据真实性审计人员应主要予以监督核实。同时,应从审计的专业角度,如工程造价、财务等方面去核实数据的真实性和准确性,对评估报告中提供和引用的数据应重点审核,复核是否存在虚假数据,是否与事实相符,必要时,进行现场测量和实地踏勘,以及利用卫星地图对比分析等方式复核评估报告中的数据与实际数据是否一致。评估报告中重复评估问题要理清评估各项之间的衔接,如土地评估与建筑物评估中有关费用的衔接,可恢复使用机械设备与不可恢复使用机器设备界定的衔接等,使评估各项之间不重算、不漏算,确保各评估项费用不重复计取。因此,应充分发挥审计人员的专业特性,从造价、财务等多角度去核实评估核实评估报告数据真实性和准确性,同时,结合利用现场测量和实地踏勘以及卫星地图、政府信息平台和相关数据库信息等手段去复核。

  总之,通过结合固定资产征收审计工作实务,在审计视角下对于固定资产评估报告问题的审计,审计人员在审计前应详细了解熟悉项目实际情况和相关特点,收集和熟悉相关方面的法律法规和技术参数标准,在审计过程中充分发挥好审计人员的经验优势和专业优势,扬长避短,从项目评估、工程造价、财务、法律等多角度去审核挖掘,利用查阅资料、现场测量、实地踏勘、卫星地图、政府信息平台和相关数据库信息等多种手段去找查问题,发现线索,调查取证,得出正确的结论。同时通过对问题的深入剖析建议针对性的对策措施,完善相关的制度。

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