如何判断资产评估报告是否合法呢?_集慧.为企业.更美好

如何判断资产评估报告是否合法呢?

2019-12-12 18:15

  评估报告是最终的评估结果,是具有法律效力的文书。只要是拆迁、征收、或者腾退,都会经过评估的程序。作为被动的被拆迁人,维护合法权益的最好办法是根据最终的评估报告,审查评估程序是否合法。

  一份评估报告放在大家的面前,大家都知道数额低、自己的合法权益受到了侵害,但到底低在哪里却说不出来。接下来给大家讲讲,如何判断一份拆迁评估报告是否合法?它的违法点都会出现在哪里?

  一般来说,被拆迁人接到的评估报告大部分都是不合法的,因为它仅仅写着房屋估值,缺失了很多应当列明的事项。

  我们以一份比较完整的评估报告为例,给大家列举一些可能出现的问题点。

  比如说:我们通过评估报告知道了评估公司的名称,那么我们就可以查询评估公司的资质,因为评估公司是分级别的,级别不同、评估的能力也有很大的差别。

  《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》

  第七条 列入房地产价格评估机构名录的评估机构,评估业务量超过下述标准时不能承接新的房屋征收评估工作:

  (一)一级资质评估机构的在估业务量达到2000户;

  (二)二级资质评估机构的在估业务量达到1000户;

  (三)三级资质评估机构的在估业务量达到500户。

  假如你们这个拆迁项目总共有800户,那么评估公司必须要达到二级的资质,如果经过查询,发现这个评估公司的资质存在问题,就是个三级资质,那么我们就此就获得了一个谈判的筹码。

  再比如说:估价时点方面的问题,我们刚才讲过估价时点是估价结果对应的日期,那么实际的案例中,一个项目进行个三年五年都不算是个稀奇的事情,七八年的也存在,那么各位想想,北京现在的房价和七八年前的房价相差多少,这样的评估时点是否合理?

  评估时点指的不仅仅是入户测量的日期,而是估价活动的起止时间,即正式接受估价委托至完成估价报告的期间,通过这个期间,我们可以判断程序是否合法。

  实践过程中存在这样的情况,评估在前,办理拆迁许可证在后,这样的情况我们也见过不少。

  我们曾经遇到一些情况,集慧律师在代理案件过程中,进行调查取证工作,从委托人手里得到了评估报告,然后又调查到了拆迁项目的拆迁许可证,两证一对比,发现了问题。

  拆迁许可证是2013年8月发的,评估报告的日期却是2013年6月,比拆迁许可证的日期还早两个月,这就是明显的违法。

  关于评估报告的有效期,法律上没有具体的规定,但是评估报告中必须要注明有效期,很多拆迁项目持续好几年,如果一直沿用原来的评估报告,对被拆迁人的损害是巨大的,所以合法的评估报告应当具备有效期,如果没有,那么也属于违法。

  估价师的声明也可以体现出很多的问题。

  首先,评估报告的依据是国家标准《房地产估价规范》,而不是地方性的依据。其次,要写明评估人员是否进行了实地勘察,哪些评估人员进行了实地勘察、哪些评估人员没有进行实地勘察,这都要一 一写清楚。

  最后,评估师需要签字,如果没有签字是不合法的,因为我们可以根据签字去查询评估师是否具有相应的评估资质。

  另外,评估机构的盖章是必不可少的。光有盖章也不行,还要看看这个章的性质,必须是评估机构的公章,很多评估公司在评估报告上盖的是xx评估公司xx项目专用章,不是圆形的公章,而是像是发票专用章的那种椭圆形的章,这样的章都是不合法的。

  附件中要有估价对象的位置图,四至和周围环境图,土地形状图,建筑平面图,外观和内部照片,项目有关批准文件,产权证明,估价中引用的其他专用文件资料,估价人员和估价机构的资格证明等。

  只要我们广大被拆迁人具备一定的知识,就能够识别真伪,防止被动。在此提醒广大被征收人,当您遇到拆迁时,请务必关注您房屋价值的评估报告,以维护您正当、合法的补偿利益。

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