厂区征地、市政拆迁、园区整改、土地回收，企业面临拆迁时，绝大多数老板不知道补偿款如何核算，只能被动等待拆迁办报价，经常出现补偿偏低、漏算资产、赔付不合理的情况。拆迁评估是争取合法高额补偿的核心手段，正规评估会依据政策标准、资产实况逐项核算，不漏算、不少算。本篇直白拆解企业拆迁评估核算逻辑，教企业吃透拆迁赔付规则。

　　1、土地与建筑物补偿：拆迁赔付最大占比

　　出让工业用地、自有厂房建筑，是拆迁补偿核心大头。土地按照片区基准地价、规划用途、剩余使用年限核算;建筑物按照建筑结构、建筑面积、装修等级、完好程度重置估价。自建钢结构、框架厂房赔付标准远高于简易棚房;带有行车、地坪、配电的高标准厂房，额外增加建筑溢价。无证厂房、违建建筑会扣除合规折价。

　　2、附属设施与地上附着物补偿

　　很多企业拆迁漏算附属资产，造成大额损失。围墙、道路硬化、绿化、大门、配电房、变压器、给排水管网、消防设施、安防监控、化粪池，全部纳入拆迁评估范围。这类资产无法搬迁、拆除即报废，拆迁方必须按照重置成本全额赔付，正规评估会逐项盘点登记，杜绝漏项。

　　3、机器设备搬迁、停运损失补偿

　　可移动通用设备：机床、空压机、通用生产线，核算拆装费、运输费、调试费、搬迁损耗费;不可移动专用设备：固化生产线、定制设备、深埋机械，按照报废残值全额赔付。除此之外，拆迁造成企业停工停产、订单延误、员工遣散，可申请经营性损失补偿，评估机构可依据往年营收测算停运损失。

　　4、无形资产与经营性补助

　　经营多年的正规企业，具备营业执照、纳税记录、行业资质，可申请经营补助、搬迁奖励。包含品牌经营损失、客户流失补偿、资质重置成本、员工安置补贴。很多拆迁方只赔付硬件资产，刻意忽略无形资产损失，专业评估可以依法罗列损失明细，为企业争取额外经营性补偿。

　　重要提醒：拆迁评估一定要提前介入，不要先签字、不要先搬离，签字后无法追加补偿。