买地、卖地或继承土地时，过户是必经程序，但很多人不知道：并非所有土地过户都强制要求评估，但在特定情况下，评估不仅是合规要求，更是保障双方权益的关键步骤。那么，到底哪些情况必须做土地评估?

　　一、为什么土地过户需要评估?

　　土地不是普通商品，它的价值受用途、年限、规划、开发状态等多重因素影响。评估的核心作用是：

　　明确真实价值：避免买卖双方因“价格虚高/虚低”产生纠纷;

　　合规性审查：确保交易符合土地用途管制、出让合同等政策要求;

　　税费计算依据：增值税、土地增值税等通常以评估价或差价为基数;

　　部门监管需要：防止国有资产流失、恶意避税或违规改变土地用途。

　　二、这5类常见情况，过户必须评估!

　　1.划拨土地转出让(或补缴出让金)

　　如果土地原是通过“划拨”方式取得的(常见于早期单位分配用地、公益用途等)，过户时通常需先补缴土地出让金，将其转为“出让地”。

　　2.改变土地用途(如从工业用地变商业用地)

　　你买了一块原规划为工业用地的土地，想改建成商场或住宅，需向相关部门申请变更用途。

　　3.土地开发未按合同约定(闲置/未达标/超期)

　　原土地使用权人拿到地后，未按出让合同约定的时间开发(比如2年内未动工)，或开发进度不达标(如应建10层只盖了3层)，导致土地被收回后重新出让。

　　4.土地交易价格明显异常(过高或过低)

　　买卖双方约定的成交价远低于/高于周边同类土地均价

　　5.容积率或规划指标变更(加盖楼层/增加密度)

　　原土地的规划容积率是1.0(即每亩地最多建1层的建筑面积)，但你买下后想加盖到2.0(建2层)，需向相关部门申请调整容积率。