工业用地评估是确定其市场价值的过程，需综合多方面因素，常用的评估方法主要有以下几种：
市场比较法
原理：在求取一宗待评估工业用地的价格时，根据替代原理，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。
操作步骤：收集与待估工业用地类似的交易案例，包括位置、面积、用途、交易时间等信息；对交易案例进行修正，如交易情况修正（排除特殊交易情况，如关联方交易、急于出售等对价格的影响）、交易日期修正（考虑地价随时间的变化）、区域因素修正（如交通便利性、基础设施完善程度等）、个别因素修正（如土地形状、面积大小、临街状况等）；通过对多个修正后的案例价格进行分析，确定待估工业用地的价格。
收益还原法
原理：将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。其理论依据是，工业用地使用者通过使用土地，在正常情况下可以获得一定的收益，这个收益可以作为评估土地价值的基础。
操作步骤：确定土地的年总收益，包括土地上的工业生产经营收入、租金收入等；计算年总费用，如土地使用税、物业管理费、维修费用等；得出年纯收益，即年总收益减去年总费用；确定土地还原利率，可参考行业平均收益率、银行利率等因素；根据公式计算土地价格，土地价格 = 年纯收益 / 土地还原利率。
成本逼近法
原理：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。它基于土地的开发成本，认为土地的价值应该等于开发土地所付出的成本加上合理的利润。
操作步骤：计算土地取得费，如土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等；计算土地开发费，包括基础设施建设费、公共配套设施建设费等；计算投资利息，即开发土地过程中所投入资金的利息；计算投资利润，按照一定的利润率计算开发土地应获得的利润；考虑土地增值收益，根据当地的土地市场情况和政策规定确定；将上述各项费用相加，得出土地价格。
剩余法
原理：在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。该方法适用于待开发的工业用地，通过预测开发后的收益来评估土地价值。
操作步骤：确定开发完成后的不动产价值，可通过市场比较法或收益还原法等方法估算；估算开发成本，包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费、开发周期等；计算专业费用，如勘察设计费、工程监理费等；确定投资利息和利润；计算税费；用开发完成后的不动产价值减去上述各项费用，得出待估土地的价格。
基准地价系数修正法
原理：利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别因素等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。
操作步骤：确定待估工业用地所在区域的基准地价；分析待估土地的区域因素和个别因素，与基准地价对应的平均条件进行比较；根据比较结果，从基准地价修正系数表中选取相应的修正系数；对基准地价进行修正，计算出待估土地的价格。
在实际评估中，往往需要综合运用多种方法，相互验证和补充，以确保评估结果的准确性和可靠性。同时，还需要考虑当地的土地市场状况、政策法规等因素对工业用地价格的影响。
