01房屋租赁合同的最长期限?

　　房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。应特别注意有些地方规定的租赁期可能小于20年。

　　《民法典》第七百零五条　【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　《合肥市人民政府办公室关于印发合肥市国有(集体)资产租赁交易管理办法的通知》(合政办【2021】2号)第九条 国有(集体)资产首次租赁期限不得超过六年，期限届满后，符合条件的可以续租，总出租期限(含首次出租期限和续租期限)不得超过十年。因特殊原因招租期限超出本办法规定的，出租人履行相关决策审批程序，经市、县(市)区(含开发区)公共资源交易监督管理部门审核后，报统计政府(管委会)审批同意后实施。

　　02顾峰开完会后的问题

　　顾峰

　　跟各位老师简单汇报一下上午会议情况，委托人的确是设想对外出租20年，但是批准流程还没开始走，也未有具体的出租方案，对方的意思是在结论里面设一个增长率，首年租金较低，逐年递增，把每年租金及累加金额体现出来。

　　我在会上也从政府办法文件和评估准则里面基准日、结论及结论有效期等方面进行了解释，阐述了报告撰写过程可能会有的障碍。在没有明确的出租方案情况下，想再请教一下各位老师几个问题：

　　1.能否在评估出来的首年租金的基础上，取一定的增长率，直接在报告结论列示每年的租金及累加值，这种评估结论是什么?感觉也不是准则上的确定的值或者区间值，算是其他形式专业意见?是不是描述成“意见”的表述?

　　2.其增长率跟收益法倒算的报酬率是否需要口径一致，还是需要考虑其他不同因素影响?

　　3.是否需要进行特别事项说明，比如：本次评估结论仅根据基准日的评估假设及相关因素(具体描述)进行预测得出，其增长率及各年租金以实际交易中商定结果为准，本评估结论仅供参考使用，若期后市场环境等因素出现重大变化，即应重新委托有相应资质的评估机构重新出具评估报告，特提请报告使用人注意评估结论有效期的影响，合理使用评估报告。

　　03结合本例

　　岳修奎：

　　不合适。本次评估结论仅根据基准日的评估假设及相关因素(具体描述)进行预测得出，其增长率及各年租金以实际交易中商定结果为准。”这句话表述不太妥当，应该是基于评估基准日的市场行情，通过市场调查并结合评估对象的实际情况确定的。未来市场行情、评估对象自身状况发生重大变化应该进行调整或重新评估是可以的。

　　增长率是增长率，报酬率是报酬率，不必然相等，通常增长率越高报酬率越高。评估结论以首年租金为主，辅以租金增长率、未来各年租金额和累积租金额。可以披露，不违规。

　　04概括来讲

　　1.本例中的主要问题是委托人要评估未来20年的租金，除首年租金外，其他年度的租金用增长率表示，并要求把每年租金及累加金额体现出来。

　　2.这样导致报告结论的时间内涵跨越了20年，这一点和评估结论有效期1年产生了冲突　　3.根据委托人的风险偏好、评估基准日、管理条件和备案要求等，合理设定一个起租期;在表达评估结论时，可以以设定的起租期为准表达一个确定的结论，同时也可以通过列表或其他方式体现出因起租期不同而产生的多种可能性