接近3个月没有更新，这段时间在一些培训、会议和工作中又有了很多新启发和思考，接下来应该可以比较高频的完成几篇输出，欢迎大家和我交流。去年2月发过一篇简单的关于资产价值评估的推文《人人都能计算资产退出价格/资产价值》，本篇将在原来的基础上进行丰富。资产价值的评估方法主要有3种：收益法、市场比较法、成本法。其中收益法是经营性不动产评估的主要方法。成本法比较适用自用型买家(办公楼)，如果一个写字楼收益非常低，可能寻找自用买家是非常重要的方向。收益法顾名思义是用资产未来的收益评估资产价值的方法，有两种计算方法。

　　1、资产价值=资产经营收益(NOI or NPI or EBITDA)/资本化率(caprate)前文介绍过，比如一个商场每年的NOI是1000万，如果买家希望购入后可以实现5%的回报，粗算资产价值=1000/5%=20000万。资本化率简单来说是买家期望的收益率，实质是在无风险利率的基础上+风险收益率。对于不同业态的资本化率如何取值，可网上搜索，有公开的报告的，之前也有发过《退出年限及资本化率》，不过里面的数字比较早了，可以搜索更新的。从资本化率的取值规则来看，我们可以思考下购物中心、写字楼、公寓、酒店等不同业态资本化率的高低关系。一般来说甲级写字楼<购物中心<公寓<酒店，资本化率越低同等收益下资产价值越高。这个和各资产收益的风险性相关，写字楼的租户是几种业态里最稳定的，其次是购物中心，以上两个都算是B端客户，而公寓和酒店主要是C端客户，尤其酒店(日租为主)。底层租户的稳定性决定了收益的稳定性，越稳定风险越低，则资本化率越低。所以为什么一线城市写字楼仍然是大宗交易占比最高的业态。

　　2、资产价值=资产未来每年的现金流折现到当前的价值，目前reits采用的就是收益贴现法。Reits的估值比较严格，体现在收入的保守估计和费用的各种充分预估。

　　3、NOI、NPI、EBITDA三者的差别大家可以网上搜索有张表格很清晰的列明了几个指标的差异，简单讲下：NOI=营业收入-营业支出，其中收入和支出都是和资产经营本身相关的，反映资产本身的收益。NPI相对于NOI，收入无差异，营业成本中增加了资产管理费、招商佣金及小折旧摊销(非建筑物折旧);EBITDA相对于以上两个，收入中增加了营业外收入。现在很多买家都用NPI来估值，实质是进一步压低了资产价格。

　　4、资产收益曲线在开业初期(培育期)，由于免租期、低出租率等，收入较低，但经营成本是固定的，此时资产收益最低(首年通常为负)，培育期后资产出租率提升、租金增长，直到出租率、租金都达到相对高值，收益也达到相对顶峰，后续可能会出现收益下降或缓慢增长，改造招调可能会扭转下降趋势。因此对持有方来说，最好的就是在资产达到成熟阶段(收益高点)及时退出。我两次听到过类似的话叫：不要爱上你的资产。5、以终为始的指标：NOI率(资产回报率、NOI yeild)