一、环境

　　现阶段城市规划建设发展趋势较快，旧城改造规划和市政管理每日任务加剧，新建项目不一样水平上有着一定总面积的代征地，房地产商。项目建设原商业用地企业、整体规划单位、土地规划单位、方案单位以及他单位和企业对代征地难题也各执一词，建议不统一，鉴于此，文中开诚布公，对代征地花费评定开展了讨论和剖析。

　　二、代征地的相关性分析

　　1.代征地的定义依据《北京市城市规划条例》第三十一条要求，代征地就是指大城市工程建设沿路面、铁路线、河堤、道路绿化等公共性商业用地分配基本建设的，施工单位依照北京相关政策法规、规章制度的要求代征的公用设施商业用地。代征地中的“代征”两字是理论上的“代征”，不但包括着“代征用土地”，并且还包括着“代动迁”，指的是代征用土地、代动迁等。

　　2.代征地的来历在方案经济制度下，公司明确提出商业用地申请办理，我国依据新项目必须免费划转，公司获得国有制土地使用权证是免费的。公司在获得土地使用权证时因为通常有公共性商业用地也与此同时必须征用土地，政府部门多采用以新项目代征用土地的形式把这一部分花费平摊在项目建设上，这在那时候经济结构下具备一定的合理化，由于公司是国企，国企的财产是國家的，我国拿我国的钱代征大城市公益性商业用地，公司无可非议。可是在现阶段销售市场经济制度下，公司投资主体发生了比较大的转变，非国有经济投资主体很多发生，尤其是国家实行国有制土地使用权证有偿服务应用规章制度后，若仍承袭方案经济制度下的要求不会改变，由建设企业担负代征地花费，已显现出较多难题，引起了大家对代征地矛盾的巨大关心。

　　3.对代征地矛盾的探讨

　　（1）每个项目建设的代征地占比不一，代征地的花费区别比较大，代征地的整体规划主要用途不一样，对项目建设的危害也不一样。假如对代征地难题不做差别地看待，对施工单位显而易见是不合理的。尤其是现阶段我国已取得成功地添加世界贸易组织，政策方针要求也逐渐与全球对接，假如仍单纯性地根据以往方案经济结构产生的国际惯例具体指导。管理方法如今市场经济体制条件下的项目建设，必定会变弱提前准备前去购买的国内公司和本人的自信心，不利北京城镇化发展和产生井然有序的市场需求。

　　（2）从单纯的行业方面讲，假如新项目在整体规划主要用途早已明确的情形下，发生了出让，那麼这说明代征地做为新项目获得的一个标准，开发设计公司在决策接纳该工程时，就早已受到了该代征地；此外，新项目在早期方案策划或可研报告环节征询整体规划建议时，代征地早已确立，开发设计公司决策再次开发设计该新项目，表明新项目有整体规划代征地，开发设计公司也可以接纳。也就是说，开发设计公司看中此项目标将来开发设计盈利，它可以承担代征地花费做为获得新项目土地使用权证时这一附加的花费。

　　（3）在城市规划建设高速进步和旧城改造规划每日任务持续增加的情形下，政府部门也遭遇较为无奈的局势，一方面项目建设好，非常容易吸引住投资人；另一方面，代征地花费负担重会增加开发设计公司的工作压力，阻拦或危害开发设计企业融资的主动性，进而危害旧城改造规划的过程。有些人觉得政府部门在代征地所必须的花费一分不拿，而在项目建设用地面的国有土地盈利一分经常。在土壤资源稀有，销售市场供大于求的情形下，那样做对土地出让具备一定的缓冲作用，但在房产开发资产急缺，土地出让供过于求的情形下，那样做不但不容易正确引导和调整销售市场，反倒会造成土地出让的错乱混乱，不利政府部门的宏观管理和市场机制。总而言之，代征地花费的平摊或担负，遭受了土地出让的供给与需求危害。

　　（4）从地价款界定可看得出，政府部门从项目建设中扣除的毛土地价格（土地出让）仅是土地范畴内的基础设施费和土地出让，不包括代征地范畴内的基础设施费和土地出让。而代征地获得花费指的是为获得土地使用权证而支出给原商业用地企业的花费，是对原商业用地企业的一种赔偿，并并不是付款给土地资源使用者（我国）的花费。理论上二者存有如下所示一种式子关联：

　　项目建设商业用地熟土地价格＝政府部门扣除的土地地价款＋土地土地征收花费＋代征地土地征收花费。

　　假如把代征地做为获得新项目建设的一个标准，从成本费获得视角和政府部门观点考虑，代征地花费仅是促使此项目地土地资源获得花费提升。从销售市场视角和最新项目施工单位观点考虑，在该地域熟土地价格水准维持不会改变的条件下，此项花费促使获得土地使用权证一部分政府部门应收交的地价款降低。

　　这里边牵涉到三方的权益，原商业用地者。政府部门。开发设计公司。这儿的原商业用地者指的是理论上的原商业用地者，包含项目建设上的原商业用地者，和代征地面上的原商业用地者。给项目建设上的原商业用地者的征收土地。动迁和给政府部门的花费由开发设计公司来担负；代征地面上政府部门盈利免缴，给原商业用地者的征收土地、动迁花费由政府部门和开发设计公司一同压力。

　　（5）从代征地的基本概念和以上要求看来，代征地关键代指征公共性商业用地。即然是公共性商业用地，则需要依照“谁盈利，谁项目投资”的标准，有效平摊代征地土地资源获得花费。代征地花费的同时获益即为沿路面。河堤。道路绿化等遍布的项目建设及其政府部门，因而代征地花费亦应由这种立即获益多方来有效分摊，在其中政府部门应平摊一部分代征地花费。

　　代征地花费中政府部门应压力的一部分，一种构思是根据财政局税款来处理，即实行收支两条线的现行政策。另一种方法是以项目建设扣除的毛土地价格中平摊一部分代征地花费。

　　三、征收土地获得花费的剖析和明确

　　1.征收土地土地使用权证特性在近郊区代征地一般为集体用地。在市区代征地土地使用权证特性则有可能为划拨土地所有权。以转让方法获得的土地使用权证和以别的有偿服务形式获得的土地使用权证。因为现阶段大部分代征地为划拨用地，故文中的代征地土地使用权证特性如不做尤其表明，为市区划拨土地所有权。

　　2.代征地项目来源代征地的项目来源关键有大城市老城区更新改造和征用土地集体用地。在其中大城市旧城改造规划又分成：危旧房屋更新改造、环境污染邻居扰民公司搬迁出让、总量土地资源转开发设计、新项目出让等。

　　3.代征地花费明确方法代征地花费的明确按总建筑面积和土地资源面积换算有如下所示几类方法*根据代征地土地现况总建筑面积测算*根据代征地土地资源面积换算*根据全部项目建设土地征收花费按现况总建筑面积来平摊*根据全部项目建设土地征收和按代征地占比来平摊这儿的代征地占比=代征地占地总面积？基本建设用地面积除此之外可考虑到根据新项目地面上房屋建筑总面积按代征地占比来平摊，那样做对开发设计公司而言，通常不太公平公正，由于大部分状况下，代征地面上的成本比土地的成本要高。

　　文中最后根据代征地土地资源上现况总建筑面积明确代征地花费，假如建筑红线恰好切分某被拆（征）企业，则按该片区切分的土地面积来平摊该土地代征地花费。此类方式虽不太好实际操作但和具体花费贴近，相对性有效。

　　4.代征地花费明确代征地花费明确有这两种方式，一种是参照基准地价评定，依据新的基准地价管理体系中的熟土地价格和毛土地价格水准，通过调整可获得出战地花费，一种是依据代征地面上的房子现况依照土地征收现行政策进行评定。文中依据动迁征收土地现行政策开展试算，参考住房主要用途和普通住宅主要用途房屋拆迁补偿的相关政策法规，代征地花费可表述如下所示：

　　（1）代征用土地市区范畴内非居住用地现况代征地楼板花费=区位优势价钱×现况建筑容积率调节指数×房子现况主要用途调节指数×部位临路修正系数＋地面上物赔偿价钱该公式计算关键参考普通住宅房屋拆迁补偿方法

　　（2）代征用土地市区范畴内居住用地现况代征地楼板花费=（基准地价×k 标准房子价格） ×总建筑面积＋地面上物赔偿价钱该公式计算参考住房房子赔偿款公式计算明确。K值为建筑容积率调节指数，基准地价、标准房子价格及其k值依据新项目的详细情况明确。地面上物的赔偿，参照大部分新项目的动迁水准明确。

　　必须表明的是，之上花费均为测算花费，非为具体产生花费，除以上花费外，还包含各种各样补贴、有关服务费和附加费等。根据测算可获得现况代征地成本费，最后結果应以产生的客观性有效一部分为标准。

　　四、项目建设平摊代征地花费平摊数量整体规划项目建设平摊的楼板代征地花费依据项目建设总建筑面积和代征地土地面积中间的关联及其公式计算：

　　代征地占比＝代征地占地总面积/基本建设用地面积可推论出：

　　整体规划楼板平摊代征地花费＝代征地成本费/项目建设总建筑面积＝代征地成本费/ （项目建设基本建设用地面积×规划容积率）

　　＝代征地成本费/（代征地占地总面积/代征地占比）/规划容积率＝代征地成本费/代征地占地总面积×代征地占比/规划容积率＝现况路面平摊代征地花费×代征地占比/规划容积率即：

　　整体规划楼板平摊代征地花费＝现况路面平摊代征地花费×代征地占比/规划容积率依据上述公式计算可看得出，若项目建设代征地占比为50%，现况建筑容积率为0.7，规划容积率为2.5，则整体规划楼板平摊代征地花费为现况代征地楼板花费的14%，为现况路面平摊代征地花费的20%.五、代征地花费的平摊依据上述剖析，新项目代征地花费依照“谁获益，谁项目投资”的标准，政府部门应平摊一部分花费，该一部分花费可按照新项目的规划容积率、代征地的占比和代征地的整体规划主要用途来测算，公式计算为：

　　政府部门平摊花费（楼板）

　　＝整体规划楼板平摊代征地花费×代征地占比修正系数×整体规划主要用途修正系数＝现况路面平摊代征地花费×代征地占比/规划容积率×代征地占比修正系数×整体规划主要用途修正系数在其中整体规划主要用途修正系数，关键充分考虑代征地整体规划主要用途对项目建设，很有可能会造成正脸危害，也有可能会造成不良影响，调整时依据代征地整体规划主要用途对项目建设的危害水平各自开展。

　　代征地占比修正系数，是在明确了项目建设总建筑面积平摊的代征地花费后，对该一部分花费依据代征地的获益方的获益水平来开展平摊，即对行政机关和政府部门明确有效的平摊占比。

　　地价款的管理方法为政府部门个人行为，什么代征地的花费应平摊及其什么时候平摊文中不发帖子，文中仅在假定代征地花费要平摊的条件下开展讨论。