伴随着在我国经济结构变革的深层次，很多国企都完成了深化改革，国企中土地资源财产是国有资产处置的主要一部分，涉及到国企中土地资源财产的评定也是土地评估组织评定工作上的关键业务流程。国企改制中土地评估工作中，税收优惠政策强，业务流程繁杂，涉及到评定额度极大，尤其是土地资发2001第44号通告施行后，土地评估汇报由土地估价結果确定改成土地估价汇报备案制，增加了中介服务的风险性，土地评估中介服务在国有制企业重组的土地评估中，怎样解决中介公司风险性，提升分析报告品质，是每一个资产评估机构最先考虑到的难题。

　　在国公司土地资源改革评定中，土地评估中介服务最先应当用心分析和剖析国有制企业重组涉及到土地资源的相关政策法规，弄清国有制企业重组土地资源处理方法的实质，恰当适当地挑选价值种类，科学规范的挑选评价方法，进而得到精确的定价結果。下边从国有制企业重组土地资源处理的形式开展综合分析，并应对不一样的处理方法应选取的价钱种类和评价方法开展探讨。

　　（一）国有制企业重组土地资源处理的形式的剖析：

　　1、国有制企业重组涉及到土地资源一部分的改革具体内容是对土地资源财产的定义、处理和评定，有效处理土地资源财产对推动国有企业改革有积极意义，有益于做大做强和显化土地资源财产，国企土地资源资产处理方法有：土地使用权证转让和租用；土地使用权证作价出资（入股投资）；土地使用权证受权运营；土地使用权证保存划转方法。

　　2、土地使用权证转让或租赁方法可用的前提是国企更改原来的国有制特性，而变成有限责任公司企业、股权有限责任公司、集团公司、股份合作制；或是被非国有经济公司合并；对外开放租赁承包；公司破产等涉及到划拨土地所有权，应当选用土地交易或租用方式。土地使用权证做价入股投资或受权运营可用标准是关联需求侧改革，社会经济根基的关键性行业和基本性公司或大中型龙头企业，改制变成有限责任公司企业、股权有限责任公司、集团公司的企业重组，而且要由省部级之上市人民政府土地资源行政部门主管机构准许。保存划转方法可用标准是：（1）：大城市基础设施建设和公益慈善商业用地；（2）我国关键帮扶的电力能源交通出行、水利工程新项目商业用地；（3）不开展股份合作制改建的国企，用地性质不发生改变；（4）国企兼合国企或其他非国有经济公司后仍为国有制工业化生产公司或国企企业兼并、合拼的另一方为债务缠身的公司；（5）国企改构成国有控股企业的。保存划转方法要由有批准权的地方政府土地资源行政部门主管机构的准许。除开国营企业改成国有控股公司的外，保存划转方法的限期不超过5年。

　　3、根据剖析，国企土地使用权证的处理方法的可用标准，大家可以看出，国企土地资源处理方法有下述特性和区别：

　　（1）国有制土地使用权证处理的另一半为以划转方法获得的土地使用权证。

　　（2）反映出土地资源资产处理中，区别种类，有偿服务应用标准，涉及到国企更改其原来国有制特性，务必有偿服务转让或租用，而涉及到改革后仍维持原国有制特性或是公益活动，我国帮扶基本新项目，可以选用我国做价入股投资或受权运营模式，乃至可以选用保存划转方法。

　　（3）牵涉到保存划转，做价入股投资，受权运营模式的务必由有准许管理权限的市人民政府土地资源主管机构的准许，而涉及到土地资源有偿服务转让由改革公司立即向市人民政府土地资源主管机构提交申请，补缴土地出让，并与土地资源主管机构签署土地交易合同书，申请办理土地资源工商变更。

　　（4）土地使用权证做价入股投资和受权运营是不一样的，有很多评估师非常容易弄混，二者有相似之处，但也是有非常大差别。相似之处是都需要经土地规划机构的准许，改革后的土地使用权证的持有者为新的公司，二者差别取决于：土地使用权证做价入股投资方式，等同于我国将土地使用权证做价后再资金投入改制后的新设公司，该土地使用权证由新企业拥有，产生的我国股份由市人民政府土地资源行政管理学单位授权委托的国有制持仓企业统一拥有，这一拥有行为主体一般是行政机关的投资管理单位，做价入股投资产生的新企业可以按法律法规出让、租赁、质押土地使用权证，但务必通过土地规划机构的准许，我国持仓企业有参加企业运营管理方法和分取股东权利的权利。而受权运营是我国将土地使用权证做价后受权给经国务院办公厅准许开设的我国持仓企业、国有控股企业、企业集团运营管理，这种被受权的企业受权支配权凭据便是土地规划单位发过的土地使用权证运营管理授权证书，改革后的企业可以凭运营管理授权证书向其隶属公司、控股公司、入股公司作价出资或承租方法配备土地资源，但被受权运营企业务必接纳受权单位的临督管理方法，务必对土地资源财产升值、升值给予年报。

　　（5）不一样土地资源处理方法应当有不一样的审核管理权限，针对转让或租用的，公司可以立即向县市市人民政府土地规划部门申请办理，而受权运营和做价入股投资改革方法只有由省部级之上市人民政府准许。

　　（6）全部处理方法公司都务必持土地使用权证处理准许文档到土地规划单位申请办理登记。　　（二）评定价钱种类的挑选：

　　大家评估师开展土地评估前，务必先剖析公司土地资源财产的处理方法，弄清土地资源的各种各样处理方法的可用标准，各种各样处理方法中间的不同之处，申请办理各种各样处理方法的程序流程，才可以会使大家向受托人索要全方位了解的材料，依据改革公司的类型，处理方法及支配权情况，科学研究挑选方式和有关主要参数，有效明确评定的价钱种类，搞好公司的土地资源改革评定。依据公司土地资源财产的处理方法可将评定分成股份合作制更新改造土地使用权证评定，土地使用权证作价出资与许可运营评定，土地使用权证债转股评定及保存划拨土地所有权评定，但应当明确提出的是土地使用权证债转股方式，小编觉得是公司开展土地资源财产的处理后的企业重组，而并不是土地资源财产的处理方法。

　　1、股份合作制更新改造土地使用权证评定：股份合作制更新改造分成更新改造为国企的土地使用权证评定和更新改造为非国有经济公司的土地使用权证评定就是指公司开展股份合作制更新改造，建立有限责任公司企业、股权有限责任公司、企业集团国企间合企业兼并或与非国企合企业兼并成国企等，改革后的公司仍为国企或是国有控股公司，土地资源资产处理仍是以划转方法进行公司，这时候的分析价钱事实上是划拨土地使权价钱，而更新改造为非国有经济公司的土地使用权证评定就是指公司更新改造后，我国和政府部门不会是土地资源财产的行为主体，如公司破产，公司上市，非国有经济公司合并国企，国企售卖或租用，土地资源处理方式为转让或租用。土地资源处理方式为售卖的土地资源务必申请办理土地交易办理手续，与土地规划单位签署土地交易合同书，补缴土地出让。补缴出让金的金额是划拨土地使权价钱和转让土地使用权证价钱二者之差，因此评定要各自评选划拨土地使权价钱和转让土地使用权证价钱。土地资源处理方式为租用的务必与土地规划单位签署土地资源租赁协议，付款房租。承租方在付款房租并进行开发设计基本建设后，经土地资源行政部门主管机构允许或依据租赁协议承诺，可以将租用土地使用权证转租房、出让或质押，但务必依规备案。租用土地使用权证的评定又分成租用土地使用权证的转租房、租用土地使用权证的出让、租用土地使用权证的质押评定。

　　2、土地使用权证作价出资和受权运营评定，这类形式是我国以一定年限土地使用权证做价方法资金投入新的公司，国有制做为土地资源使用者，要反映我国的利益，评定价钱应是转让土地使用权证价钱，但做为我国的认缴出资额（自有资金）引入公司，应当并不是转让土地使用权证价钱。作价出资额（引入公司的自有资金）=转让土地使用权证价钱—划拨土地所有权　　价钱，这是由于划拨土地应用获得之后，公司投入了获得成本费和具体资金投入项目成本，这一部分利益在公司，而非政府组织和我国，但要留意年限调整。

　　3、土地使用权证债转股评定。国营企业债转股改革是国企改制中近些年发生的新改革创新方式，它是国营企业以其划拨土地所有权做价后，把其负债变为债务人股权的一种方法，债务人为国有制银行业的投资管理企业。债务人的股权占比应依据评定土地使用权证价格和负债额度及公司总资产来明确。公司以自身划拨土地所有权的所占利益转换负债，自然评定的是划拨土地使权价钱，这类评定为划拨土地所有权的价钱（如如今开滦集团的债转股评定）

　　4、保存划拨土地所有权评定：企业运营批准，这时候评定便是评定土地划拨土地使用权证价钱，保存的划拨土地所有权做为公司的利益可以经准许开展质押，质押权完成后，土地使用权证由划转变成转让，从所获盈利中抵交土地出让金后，质权人即可优先选择受偿。 　　

　　（三）评价方法的选择：

　　1、划拨土地所有权的评定，现阶段一般选用二种方式，一种正算：划拨土地所有权=划拨土地所有权均值获得成本费 项目成本 有效盈利；另一种是反算，划拨土地所有权=（转让价钱所有权—土地出让金）/年限调整，应当留意正优化算法，划拨土地所有权是一定范围内土地资源均值获得成本费是客观性成本费并非计划成本，项目成本也是该地区内的客观性资金投入并非具体资金投入成本费，包含土地资源获得项目成本的贷款利息资金投入，不可包含土地资源因为开发设计投资的升值盈利，由于田地的升值盈利在我国而不是公司，反优化算法需注意转让价是有年限的，而划转是无尽年限的，留意年限调整。

　　2、转让价钱所有权评定，国企改制中转让价钱的评定，应当反映出我国的利益不受损，有标准优先选择选用市场比较法、盈利氢化铝锂，还能够基准地价调整法，不适合应用成本法，进而获得有效的转让价钱。

　　3、租用土地使用权证的评定：租用土地使用权证的评定又分成租用土地使用权证的转租房、租用土地使用权证的出让、租用土地使用权证的质押评定。租用土地使用权证的出让评定价钱和租用土地使用权证的质押评定价钱相近转让土地使用权证价钱，选用盈利氢化铝锂求得。纯收益是合同书承诺房租扣减有关税金的纯房租，盈利复原率应是采用租用土地资源的复原率，而不是土地交易的复原率，由于租用土地资源比转让土地资源限期短，盈利工作能力低，可变性大，一般要比土地资源的复原率要高，可依据采用销售市场获取法，年限为合同书承诺限期。自然租用土地使用权证的出让评定价钱和租用土地使用权证的质押评定价钱还可以立即使用销售市场较为评定。但租用土地使用权证的转租房所不一样的是用盈利氢化铝锂时，纯收益是理性的超市房租与合同书承诺房租没的差值，由于销售市场房租与合同书承诺房租沒有差值，转租房利益就不会有，因为可变性和风险性进一步增加，盈利复原率要高些。

　　总的来说，针对国有企业改革中土地使用权证的评定，最先剖析国有企业改革中土地资源处理方法的实质含义，精确明确土地价格评定的价钱种类，有效选择土地资源的评价方法，秉着“分辨处理方法，显化土地资源财产，有偿服务应用土地资源，差别价钱种类，适当选择评价方法”等标准，搞好国有制企业重组土地使用权证的评定工作中。