一、预订商住楼抵押贷款中的“质押”是股指期货质押1997年5月9日住建部公布的《城市房地产抵押管理办法》第3条第4款要求：“预订商住楼抵押贷款，就是指购房者在付款第一期要求的房子价格款后，由借款金融机构代其付款其他的购房的钱，将所买商住楼质押给借款金融机构做为还款借款执行贷款担保的个人行为”。在其中应用的“质押”一词是不是可以相当于一般所演说的房产抵押，小编觉得值得商榷。

　　其一，从质押物自身看来，依照《城市房地产抵押管理办法》第46条的要求：“房产抵押就是指抵押人以其合理合法的房地产业以不迁移占据的形式向质权人给予负债执行贷款担保的个人行为。借款人不执行负债时，质权人有权利依规以质押的房产拍卖所得的的合同款优先选择受偿”。由此可见，质押房地产业务必是抵押人的合理合法的房地产业，即在设置质押权时，质押物务必是真真切切存有的房地产业，且所有权清晰，有权利属资格证书，没有权利属异议。预购商住楼质押也称之为房子股指期货质押，买房者在签署买房合同时，买房者与房地产商中间仅仅有了债务关系，买房者得到的只是是债务，尚并不是房屋产权。换句话说，在设置质押权时，该房地产业已经基本建设却并未完工，质押物是在将来某时段完工的房地产业，即房子的股指期货。

　　其二，依据《中华人民共和国担保法》中的要求，借款行与抵押人签署借款合同后，彼此务必申请办理抵押登记，预告登记是借款合同起效必不可少的一道办理手续。从预告登记的方式看来，以获得房屋产权资格证书的房产抵押的，备案行政机关在原《房屋所有权证》中作项证支配权记述后，由抵押人收执，并向质权人授予《房屋他项权证》；以预购商住楼质押的，备案行政机关是在借款合同中作记述。预购商住楼在质押权设置时，抵押人并没有得到《房屋所有权证》，抵押人对预订的商住楼具有的支配权是一种股指期货，因此，借款金融机构和抵押人能持依规起效的《商品房买卖合同》（预售房）办联合会质押办理备案办理手续。在办理抵押办理备案流程时，还应给予《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房顶售许可证》。质押的房地产业在质押期内完工的，被告方理应在抵押人领到不动产权属资格证书后，再宣布申请办理房产抵押登记。

　　其三，从质押涉及到的法律事实看来，一般房产抵押涉及到的法律事实有：贷款人与金融机构中间的借款方，抵押人与借款银行银行中间的质押关联；预购商住楼抵押借款涉及到的法律事实比较繁杂：买房者与房产开发者中间的房地产业预购合同书关联，买房者与金融机构中间的惜贷关联和贷款担保关联，即买房者向贷款银行并以预订房地产业向银行担保，房地产商与金融机构中间的贷款担保关联。在申请办理预订商住楼抵押贷款中，金融机构为了更好地降低本身的风险性，一般规定房地产商全过程贷款担保。房地产商对贷款人按时还贷的连带担保责任只出现于贷款人申请办理房屋产权资格证书以前，而对贷款人在申请办理房屋产权资格证书以后不可以还贷沒有设置一切责任。

　　其四，从质押产生的环节看来，一般的房产抵押产生于房地产业完工后的一切环节；而预购商住楼质押则只有产生于房地产业的预购环节。在商住楼完工后，房子股指期货的质押就转换为新房出售的质押。

　　二、预订商住楼抵押贷款中质押物评定的內容

    1.对质押物的合理合法开展审查，并在定价汇报中属实揭露遵循房地产评估的合理合法标准，房地产评估应以定价人的合法权利为条件开展。合法权利包含合理合法产权年限、合理合法应用、合理合法处罚等层面。在预购商住楼借款质押物的分析中，要需注意定价人的合理合法产权年限。因为预购商住楼抵押贷款，只产生在商住楼的预购环节，因此，对该质押物关键审查其报备建设办理手续是不是详细。定价工作人员解决定价人的每一项报备建设办理手续的正本和文案开展核查，针对核查准确无误的影印件给予认同；无法核查或出现未知错误的影印件，在汇报中开展揭露。特别是在要对定价人的《商品房买卖合同》（预售房）及“五证”即《国有土地使用证》。《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》开展细心审查。

　　2.评定抵押物的质押使用价值

    （1）有关定价时段。

　　尽管房产抵押使用价值的评定时期待掌握的是当抵押人不执行负债、质权人依规以给予贷款担保的房地产业折扣率或是竞拍、卖掉该房地产业时，该房地产业能够完成的客观性有效价钱换算到设置质押时的使用价值，但因为这类预估价值评估无法精确掌握，具体评定的质押使用价值是房地产业设置质押权时的使用价值。由前期的剖析得知，预购商住楼抵押贷款评定时，定价人的情况为将来某时段（定价目标房地产业完工时段）的情况，房地产业的市场现状为如今（质押权设置时）的情况。由此可见，房地产业的市场现状与定价人的情况没有同一时点。

　　特别注意的是，预购商住楼借款质押物的评定有别于在建项目的评定。在建项目评定中，定价人的情况及房地产业的市场现状均为定价时段时的情况，即房地产业的市场现状与定价人的情况处于同一时点。

　　（2）有关总建筑面积。

　　预购商住楼抵押贷款评定中常常碰到的一个现象是，具体总建筑面积超出《建设工程规划许可证》要求的总面积的状况。遵循房地产评估中的合理合法标准，应依据不一样的状况开展解决；①早已整体规划单位允许，并补缴了有关花费的，可按整体规划单位最后明确的总建筑面积开展评定；②早已整体规划单位解决，有待补缴花费的，应扣减此项花费，并在定价汇报中表明；③没经整体规划单位允许的，按《建设工程规划许可证》上要求的总建筑面积考虑到，并在定价汇报中表明超总面积方面的不合理合法。

　　3.对预购商住楼的工程项目形象进度和进行投资总额开展核查

    依照中央人民银行公布的《关于规范住房金融业务的通知》规定，贷款人申请办理住房贷款购买预售房的，所买预售房务必是在高层住宅主体工程到顶、高层建筑进行总投资的三分之二的前提下市场销售。

　　总的来说，房地产业预购商住楼借款质押物的分析报告中，关键应揭露质押物的报备建设办理手续是不是齐备、合理合法，抽成示借款金融机构留意相关质押物的风险因素，得出在设置质押权时的客观性、有效的价值，对质押物的相关总建筑面积公摊面积的技术性经济数据，别的设计內容及其工程项目形象进度开展核查和公布。