定价时段是评定房产价格的時间界线，因为房地产业是不停变动的，在不一样的時间，同一宗房地产业通常会出现不一样的价钱。因而，房产价格具备较强的时效性，在对大城市房屋拆迁补偿开展分析时，定价时段是个十分特别的难题。

　　一、 有效明确动迁评定的定价时段

　　依据国务院办公厅《城市房屋拆迁管理条例》的要求，“房屋拆迁补偿的形式可以推行贷币赔偿，还可以推行房屋所有权替换。贷币赔偿的额度，依据被动迁房子的区位优势、主要用途、总建筑面积等要素，以房地产业评定价钱明确。”在动迁中对被动迁房子和安装用地开展房地产业价格评估时，必定会牵涉到评定时段的明确难题，因为房屋拆迁补偿是个信息的全过程，从开始提前准备动迁到动迁执行直至房子安装，一般必须三至五年時间，在那样长的時间里，以哪一个時间做为动迁评定的评定时段呢？从实践活动中看来，最少有下面好多个时段：决策动迁日、动迁鼓励日、动迁许可证书签发之日、动迁公示日、逐渐动迁日、动迁进行日、逐渐安装日、安装进行日。在这么多的时段上，较为有效的价钱时段是房屋拆迁补偿许可证书签发之日。

　　由于依据要求，动迁房子的拆迁方获得房屋拆迁补偿许可证书后，即可执行动迁。房屋拆迁补偿许可证书是运行房屋拆迁补偿的法律规定，是拆迁方批准房屋拆迁补偿的证明材料。拆迁方在申请办理房屋拆迁补偿许可证书时，务必向动迁管理方法机构给予项目建设准许文档，土地施工许可证，国有制土地使用权证准许文档，动迁方案和动迁计划方案及申请办理存款业务的金融企业出示的房屋拆迁补偿安装资产证明等材料。动迁管理方法单位对申请办理的材料开展仔细的核查，严格监督。对不满足条件的房屋拆迁新项目，不发送给房屋拆迁补偿许可证书；对满足条件的才发送给房屋拆迁补偿许可证书。因而，签发房屋拆迁补偿许可证书之日，是全部动迁全过程中十分特别的日子，意味着动迁工作中的全面启动与执行。自此以后，动迁范畴内的企业和本人不可新创建、改建、改造房子；更改房子、用地性质和租用房子。换句话说，动迁许可证书签发以后，被动迁房子就无法再更改。以房屋拆迁补偿许可证书签发之日主要表现的房子价格行情，不论是对拆迁方或是被拆迁方而言，全是较为有效的。

　　二、 对被动迁房子和安装用地的定价应统一定价时段。

　　在动迁评估报告中，针对被拆迁方而言，假如选用贷币赔偿的，只涉及到对被动迁房子的价钱时段难题。假如选用产权年限替换的，不仅要对被动迁评估房价，还需要对安装用地进行评定。针对安装用地而言，与拆迁补偿安置的计划方案相关，有的选用新房出售安装，有的选用预售房安装。针对新房出售安装而言，对被动迁房子和安装用地的定价时段全是动迁许可证书签发之日，全是对新房出售的评定。但对预售房评定时，由于预售房有很多不确定因素，如拆迁安置房的時间、房子的层级、房屋朝向、室号、套型、周围环境这些没法明确，可是基本上的区位优势，大约的总面积等是明确的。

　　针对预售房而言，因为预售房的修建時间长短不一，房子价格会由于時间的变动而转变，这儿就存有着一定的风险性。这风险性有二种很有可能，一是全国房价上涨，二是房价下降。选用未来的定价时段，假如全国房价上涨，被拆迁方要承担较大的风险性；假如房价下降，拆迁方要承担风险性。尤其是对被拆迁方而言，假如选用未来的定价时段，所负责的风险性几率就非常高，显而易见对被拆迁方不好。那麼，对预售房的评定时段统一为动迁许可证书签发之日，那样，对被拆迁方而言，安装用地的价格已基本上明确，不会担负太多的风险性，针对拆迁方而言，要依据自己的标准，赶紧贯彻落实安装用地，减少施工期，控制成本，搞好管理方法，提高产量。总而言之，那样对双方都有益。

　　对预售房怎样开展评定呢？这结合实际可以采用以下方法来评定：对被动迁房子以及附着物的评定，以发布的房子贷币赔偿基价为主要根据，融合该房子实际区位优势、建筑构造、总建筑面积、成全新、层级、房屋朝向、室内装修等要素由房产评估公司鉴定明确。安装用地的定价理应与被动迁房子的定价与此同时开展，以房屋拆迁补偿许可证书签发的当初发布的房屋拆迁赔偿基价为主要根据，融合安装用地的区位优势等要素明确，房屋朝向层级等要素在安装用地完工，室号实际贯彻落实后，再清算。

　　针对房子的实际区位优势、总建筑面积等要素，由评估师依据具体情况逐一评定。房子实际区位优势就是指评定目标所在城市段的具体地址，区位优势价差指数在要求的力度内由房地产评估师依据具体评定明确；建筑构造就是指房子的结构特征，不一样的建筑结构考虑到其构造差价率；总建筑面积就是指房子不动产产权证或是其他合理合法不动产按照记述的总建筑面积；成全新就是指房子的新老水平，由房地产评估师依据要求的房子成新率规范，融合房子的应用维护保养情况评定明确；层级就是指房子所属的楼房；房屋朝向就是指建筑结构的主方位及所属位置。其他要素可以有房子的房型、独特建筑构造方式、周围环境等要素，其他要素差价率在要求的力度内由房地产评估师依据具体评定明确。附着物的赔偿价钱依据要求的附着物赔偿价钱规范融合成全新评定明确。室内装修的赔偿价钱依据要求的室内装修赔偿价钱规范融合成全新评定明确。

　　总而言之，定价时段就是房产评估中的一个原则问题，也是房产评估中的一个专业性难题，它在房产评估中具备独特关键的实际意义，针对确保动迁被告方的合法权利，具备十分特别的功效，在动迁评估报告中应引起重视。