在房地产评估实践活动中，成本法定价的效果通常遭受较高或稍低的猜忌，使其难以被大家接纳，乃至评估师们很有可能也会因而而猜疑成本法是否一种合理的房地产评估方式。可是，大家有时候又迫不得已选用成本法来对欠缺销售市场根据的房地产业和独特房地产业开展定价，在某种情形下成本法还很有可能变成定价能够选用的唯一方式。带上这一些难题，小编对成本法定价开展了一些思索。

　　一、成本法定价的基本

　　从使用价值基础理论的发展趋势看来，经济师是根据商品的产品成本对其使用价值奉献的功效下手来讨论使用价值基础理论的。生产成本价值论觉得，商品的价格根据其生产制造所耗费的必需花费而决策。而房地产业的价钱或使用价值也是与其说开发设计基本建设所耗费的必需花费相关联的，在定价中，我们可以根据剖析和计算修建房地产业的必需开支或成本费来分辨房地产业的价钱。生产成本价值论为成本法给予了理论基础。

　　在欠缺销售市场买卖时，房地产业的参加者是根据房地产业的费用来了解和了解其使用价值的，卖家想要接纳的最少价钱不可以小于其为修建该房地产业所耗费的成本，买家想要付款的最大价钱不可以高过其所预估的再次修建该房地产业所需耗费的成本。销售市场的参加者根据成本费来认知能力房地产业的使用价值，给予了成本法可以被认可的基本。

　　房地产评估的教材里一般对觉得成本法适用新近开发设计的、可以假定再次开发设计搭建的一些方案开发设计搭建的房地产业的定价。由此可见成本法在理论上针对一切房地产评估全是可以用的方式。成本法既适用房地产合一的定价，也合适独立房屋建筑或房屋建筑部分的定价，有时候成本法还可以用来得到市场比较法和收益法定价中所须要的一些较为调整基本，比如，市场比较法中，定价目标与案例对比缺乏某种机器设备（如电梯轿厢）评估师要对于此事做出调整，那麼提升该机器设备需要的费用就可做为调整基本。不难看出成本法应用范畴是非常普遍的，这也是成本法可用的基本。

　　尽管成本法在理论上可用以一切房地产业的定价，可是大家别忘记房地产业的价钱是由销售市场选择的这一客观事实，而乱用成本法。《房地产估价规范》（下称《规范》）第5.1.7条强调：“在无销售市场根据不充足而不适合选用市场比较法、收益法、假设开发法开展定价的情形下，可使用成本法为关键的定价方式。”这就告知大家，针对这些拥有很多销售市场买卖实例、有盈利材料的房地产评估应选用比较分析法或收益法做为定价的优选方式，而不可以将成本法做为其具体的定价方式，成本法在这个情况下，一般只有是价值评估的一种次选方式。在定价活动中，评估师应勤奋找寻合理使用成本法的实据，即寻找使成本法定价結果能精确体现价格行情的数据信息，而不是为应用成本法而盲目跟风的舍弃别的方式的应用。

　　二、成本法中成本费的组成內容

　　成本法一般理解为：求得定价目标房地产业在定价时段的重设价钱或复建价钱，扣减折旧费，为此估计定价人的客观性有效价钱或使用价值的方式。一般含义上的成本费就是指生产和销售全过程中所耗费的成本，包含各种各样物料消耗、人力资源耗费所垫款的资产及垫款资产的成本（贷款利息）。而定价中常称的成本费除开包含一般含义上成本费外，还包含因此所奉献的成本应获得的酬劳即盈利。因而成本法定价并不是求得定价人的成本费，反而是根据对其价钱产生全过程中各种各样耗费（成本费）和盈利的剖析计算来求得定价人的价钱，换句话说成本法是根据仿真模拟定价人的生产过程求得其价钱或使用价值的方式。

　　应用成本法开展定价，必须弄清楚房产价格的组成內容和其含义本质。《规范》第5.4.2条强调了房地产市场的一般组成內容：“重设价钱或复建价钱该是再次获得或再次开发设计、再次修建不一样的定价目标需要的各类必需成本和应缴税金、一切正常开发设计盈利之和，其组成包含以下內容：1、土地资源获得花费；2、项目成本；3、期间费用；4、项目投资贷款利息；5、市场销售税金；6、开发设计盈利。”房地产业的价钱从开发设计搭建的视角看来是由成本费和盈利形成的，但从定价的视角看来，修建房地产业的某些成本费和盈利并不一定决策其价钱或使用价值。这是由于：1、房地产业的价钱或使用价值是由其效应所确定的，修建房地产业的耗费仅有造成被市場认同的效应时，这类耗费才会对价钱或使用价值造成奉献，才会提升价钱或使用价值。不然，耗费再多也是有很有可能不提升价钱或使用价值，乃至降低价钱或使用价值；2、当耗费和其造成的效应不配对时，耗费也不会和价钱或使用价值呈相等调整；3、效应所需耗费的成本，并不是由个别生产耗费所确定的，反而是由社会发展的一般均值耗费所确定的，也就是说并并不是能造成效应的某些耗费越大或越低，相对应的价钱或使用价值就越多或越低。因而，成本法求得的房产价格组成內容应该是客观性有效的。对于此事《规范》第5.4.3条中作了这般表明：“定价中定价人的重设价钱或复建价钱的组成內容，应依据估值人的具体情况，在第5.4.2条例举的价位组成內容的根基上酌予调整，并在定价汇报中给予表明。”

　　三、成本法定价怎样遵循作价标准

　　要使成本法定价結果客观性有效，应在房地产业一般价钱组成內容的根基上，对于不一样的定价目标有效选择和调整，并有全面客观性有效的原因。因此，大家必须来思索成本费定价时，怎样遵循作价标准。

　　1、取代标准。取代标准是成本法定价的基本，遵循取代标准规定与相近房地产业开展较为明确定价目标各成本费內容的选择或调整，不因定价目标某些成本费具体组成內容做为定价成本费组成內容（如超一切正常工程施工施工期而发生的贷款利息就不可以做为定价成本费的组成內容）。各成本费內容的选值也需要与修建相近房产的一般一切正常耗费较为明确，不因定价人的某些耗费为选值规范（如现行政策所免减的税金就不可以在从定价时从费用中扣减）。慎重的消费者为一房地产业得偿所愿付款的价钱，不容易超出具备同样效应的相近房产的获得成本费，聪慧的建造者（卖者）也不会耗费高过相近房产的修建花费来修建其房地产业，这就使大家在了解房地产业的价钱时，必定要通过较为。根据较为相近房产的价钱和成本费，才可以分辨所付款的价钱或耗费的成本费是不是客观性有效。旧房地产业的价钱或使用价值也是根据与其说相近的新的、最适用的房地产业的价钱或值来考量的。相近房地产业在定价时段被修建所耗费的必需成本费，给予了待估房产价格分辨的一种评价指标。因而取代标准标示大家，在应用成本法定价时，对定价人的成本费组成內容和有关资料应根据行业较为剖析来明确。

　　2、最大最好应用标准。最大最好应用的定义是房产价格或使用价值的压根，房地产业的价钱是由其应用主要用途所造成的效应决策的，最大最好应用决策了其很有可能的最大价钱或使用价值，可是实际中房地产并不一定处在其最大最好运用情况，这也是大家定价时务必剖析的难题。最大最好应用反映在：定价土地资源的价钱或使用价值时假定其为空闲地并能开发设计至最大最好运用情况；定价工程建筑的价钱或使用价值时假定其通过更新改造能超过最大最好运用情况。假定为空闲地时土地资源很有可能有一最大最好应用主要用途，当有房屋建筑时房地产合一很有可能有此外一种最大最好应用主要用途，因而，在使用成本法对房地产业开展定价时，应需注意那样的二种很有可能，从合理合法、技术性概率、投资效益分析和产出率利润最大化下手融合估值目地来具体分析房地产业的最大最好运用情况。在开展最大最好应用剖析时，还应留意房屋建筑是不是与土地资源处在平衡情况，房屋建筑中各构成部分是不是处在平衡情况。当房屋建筑的存有不可以使土地资源做到其最大最好运用情况、或是土壤的最大最好应用限定了房屋建筑充分发挥其较大效应、或是房屋建筑各构成部分的不配对，都是有很有可能导致房地产业的资产减值。这类资产减值可以从房屋建筑多功能性耗损来开展研究和计算。大家选购房地产业的期待是得到使用价值利润最大化或效应利润最大化，最大最好应用标示出房地产业预估能够做到的也许的最低盈利和很有可能造成的较大效应。因而在成本法定价中，定价目标假如为空闲地要以其最大最好应用主要用途开展剖析定价，当房地产合一时，要剖析假定所占有的土地资源为空闲地时的最大最好应用和房地产合一时最大最好应用是不是一致，进而剖析高层建筑的出现对房产价格或使用价值的直接影响是升值或是资产减值。

　　3、供需标准。房地产业的价钱或使用价值会跟着供给和需求的变化而变化，在使用成本法开展定价时，也需要开展房地产业的销售市场供需剖析。假如成本费与价钱相差太大的变化，房地产业将具备较多或较少的盈利，进而危害房地产业的价钱或使用价值，使其相等降低或提升。从另一视角看来，成本费的资金投入仅有当其会提升房屋的效应时，才很有可能产生房地产业的使用价值，并且所造成的效应还要被市場认同，其产生的使用价值才会获得完成。而效应的销售市场认同是根据销售市场供需决策的，当求超过供时，效应的认同度便会提升进而提升房屋的价钱或使用价值，当供过于求时，效应的认同度便会降低进而减少房地产业的价钱或使用价值。成本法定价考虑到折旧费时对经济发展折旧费的剖析恰好是根据供需对效应的认同度来剖析的。因而供需标准规定成本法中在应用时，应根据销售市场供需情况来剖析成本费对房地产业效应的业绩及完成水平，以明确成本费资金投入所造成盈利尺寸和因此造成的经济发展折旧费的尺寸，进而调增或调增成本法定价的結果。

　　4、定价时段标准。自然在应用之上标准开展定价时，大家还应遵循定价时段标准。评估师应依据定价时段时销售市场数据信息、定价时段时合理的相关法律法规对税和费的要求、定价时段时的年利率水准等来明确各成本费內容以及选值。

　　四、结语

　　之上小编对成本法定价从理论上开展了一般性回顾性分析的了解与思索，对选用成本法定价怎样遵循和应用定价标准保证了一些构思。但房地产评估中，要使应用成本法的定价結果有效和精确，也有侍于评估师们结合实际对定价基础理论、定价标准的进一步的了解科学研究和对房地产业的持续探寻。

　　参考文献：

　　1、柴强小编《房地产估价理论与方法》2004年4月第一版；

　　2、《房地产估价规范》GB/T-50291—1999；

　　3、“The Appraisal of Real Estate”11th Edition汉语简体版，地质出版社，2001.11.